Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд дахин хоёр "гутал" буух хүртэл...

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл ирэх саруудад хэрхэн нөлөөлж болох өнөөгийн бодит байдал ба боломжит үр дагавар

“Нөгөө гутлаа унахыг хүлээж байна” гэдэг үгийн гарал үүслийг би саяхан мэдсэн. XNUMX-р зууны сүүлчээр Нью-Йорк хотын орон сууцны оршин суугчид дээрээс нь амьдардаг хөршүүдийн дуу чимээг сонсдог байв. Нэг нийтлэг дуу чимээ нь гутлыг тайлах явдал байв; Нэг удаа та гутлын чимээгүйхэн шалан дээр цохихыг сонссон бол удалгүй нөгөө гутал унахыг сонсох болно гэж бодож байсан.

АНУ-ын орон сууц, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх анхны гутал нь 2022 он байлаа: зээлийн хүү тогтмол нэмэгдэж, борлуулалтын хэмжээ мэдэгдэхүйц буурч, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ хүйтэн байсан. Тус улсын шилдэг зургаан шинэ орон сууцны гурав нь саяхан 2022 оны намрын цэвэр шинэ захиалга 15%-иар буурсан гэж мэдээлсэн (Леннар)Лен
), 38% (DR Horton), 80% (KB HomeKBH
). 2022 оны арванхоёрдугаар сард АНУ-ын Худалдааны яам шинэ ганц айлын байшингийн борлуулалт буурсан гэж мэдээлсэн. 27% 2021 оны XNUMX -р сараас.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн фирмүүдийн хувьд, ялангуяа оффисын зах зээлд нөхцөл байдал хүнд хэвээр байна. Сүүлийн үеийн судалгаагаар хүртэл 71% оффисын талбай нь "одоогийн ашиглалтаас дөрөв дахин их" байх боломжтой. Энэ мэт статистик нь албан тушаалын сул орон тооны талаарх үндэсний статистикийг ноцтой эргэлзээ төрүүлж байна.

Шударга байцгаая; 2022 он тийм ч сайхан байсангүй. Гэсэн хэдий ч шинжээчид 2023 он хэрхэн төлөвшихийг мэдэхгүй хэвээр байна. Орон сууц, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн "бүгд ойлгомжтой" гэсэн зүйр үгийг хэлэхээс өмнө дахиад хэдэн гутал унах шаардлагатай вэ? Хариулт нь хоёр ба гуравны нэг байж болно (тэнд байгаа бүх хүрз тоглогчдын хувьд):

1. Аудит
2. Хотын татвар
3. (Боломжтой) албадан зарах

Хамгийн түрүүнд унасан гутал: Аудит

Ихэнх үл хөдлөх хөрөнгийн хувийн өмчийн компаниуд 2021-р сарын сүүлчтэй бөгөөд 2022-XNUMX-р сарын эцэс гэхэд банк болон хөрөнгө оруулагчдаа аудитаар баталгаажуулсан санхүүгийн тайлангаа өгөх ёстой. Учир нь XNUMX оны арванхоёрдугаар сар бол түрээсийн үнэ маш хурдан өсч байхад (өөрөөр хэлбэл инфляци) түүхэн дэх хамгийн бага хүүтэй орчин байсан тул үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ бараг таталцал багатай байв. XNUMX оны эцэс хүртэл хурдацтай урагшилж, нөхцөл байдал эрс өөр байсан ч олон үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид хүүгийн түвшин эрс өндөр байгаа нөхцөлд үл хөдлөх хөрөнгийнхөө үнэ цэнийг идэвхтэйгээр дахин үнэлээгүй байна.

Зарим үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид яагаад үнэ цэнээ дахин үнэлээгүй юм бэ? Нэг талаас түрээсийн үнэ, улмаар ашиг нь 2022 онтой харьцуулахад 2021 онтой харьцуулахад өссөөр байх магадлалтай. Нөгөө талаас үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд илүү их ашиг бий болгож байгаа бол илүү их үнэ цэнийг бий болгоно гэдэгт итгэх дуртай байдаг нь үнэн. Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд үнэлгээ нь эцсийн хариултыг авахын тулд ашгаа үнэлгээний хүчин зүйлээр үржүүлэхийг шаарддаг (зүгээр л зүйлийг арай төөрөгдүүлэхийн тулд). Та өөрийн өмчийн одоогийн үнэ цэнийг авахын тулд ашгаа капиталжуулалтын хувь гэж нэрлэдэг хувиар хуваана. Дээд хүү нь зээлийн хүүг дагадаг. Зээлийн хүү өсөх тусам дээд хязгаар нэмэгддэг. Дээд ханш өсөхөд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ буурдаг.

Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн 2022 онд 2021 онтой харьцуулахад илүү их ашиг олсон бол зээлийн хүү бараг 5 хувиар өссөн тул жилийн өмнөхтэй харьцуулахад үнэлгээ бага байх магадлалтай.

Мөн аудитын улирал бол үнэний мөч юм. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлдэг үнэлгээчдэд зориулсан гүйлгээний хэмжээ багассан гэсэн үг - үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид ханшийн өсөлтөөс хойш анх удаагаа үнэт зүйлсээ хамгаалах шаардлагатай болж байна. Энэ бүх "дахин үнэлгээ" яг одоо болж байгаа бөгөөд дараагийн 60-90 хоног үргэлжилнэ. Өнгөрсөн жилийнхээс өндөр байх магадлал харьцангуй бага байна.

Энэ бүхэн яагаад чухал вэ? Хэрэв хөрөнгө оруулагчийн зээлдүүлэгчид өгөх зээлийн дээд хэмжээ 80% байвал таны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ буурсан ч банк танд зөвхөн 80% зээлэх болно. Хөрөнгө оруулагч банкинд таны зээл өгөхөд бэлэн байгаа хэмжээнээс илүү өртэй байвал яах вэ? Та зээлээ бүхэлд нь буцааж төлөх эсвэл банкинд илүү их мөнгө (эсвэл бусад хөрөнгө) барьцаалах хэрэгтэй. Царт тахлын үед банкууд ямар ч байсан өөрчлөлт хийж, хөрөнгө оруулагчдыг хамарч байсан ч өнөөдөр бүх зүйл тэс өөр байна.

Санхүүгийн зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдал эрс чангарч байна. Сүүлийн жилүүдэд аюулгүй байж магадгүй байсан эзэд одоо санхүүжилтийн өөр хувилбаруудыг хайж олох боломжтой болсон. Эсвэл албадан худалдагч болно.

Зээлийн хүүгийн өсөлтөд ухаалаг, идэвхтэй шударга хандсан хөрөнгө оруулагчид байдаг (хэдийгээр орлого нь үл хөдлөх хөрөнгөөсөө өссөөр байсан) боловч олонх нь үнэт зүйлсээ 2021 оныхтой адил хэвээр хадгалсаар ирсэн. Зарим нь бүр өсгөсөн.

Үнэлгээг өшиглөж байсан хүмүүс зээлийн хүү өссөнийг хүлээн зөвшөөрөхөөс өөр аргагүйд хүрч магадгүй юм. Хэдийгээр тэд сайн ажиллаж байгаа ч гэсэн банкууд тэднийг "Танай зээлүүд үнэ цэнийн шалгуурт тэнцэж байна уу?" гэсэн асуултад хариулахыг албаддаг.

Унах хоёр дахь гутал: Татварын татварыг бууруулсан

Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийн татвар авдаг хот, муж, сургуулийн дүүрэг бол таны орлого хоёр зүйл дээр суурилдаг: 1. Татварын хувь хэмжээ (татварын хувь хэмжээ) болон 2. Таны татвар авч буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ.

Үнэлгээчний хэлснээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ, татвар ногдуулах үнэ хоёрын хооронд үргэлж ялгаа байдаг. Ирэх хоёр сар, улиралд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн мэдэгдэхүйц бууралт шүүх дээр гарах магадлалтай. Аудиторууд болон үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчид аудитад хамрагдсан санхүүгийн хувьд хэр өндөр үнэ цэнэтэй болохыг нотолсон тул тэдгээр үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд хотын захиргаанаас хамгийн бага татварын үнэлгээ авахын тулд шүүхтэй тэмцэх хандлагатай байдаг.

Тэгэхээр энэ нь юу гэсэн үг вэ? Хэрэв зээлийн хүү өндөр байгаа нь аудитын улирлын туршид үнэ цэнийг бууруулж байвал эдгээр үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшдэг үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид хотын захиргаанд төлж буй татварынхаа хэмжээг бууруулахын тулд дараагийн айлчлалаа шүүхэд хийх болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ буурч, сул орон тоо нэмэгдэх нь хотын татварын орлого багасна гэсэн үг. Үл хөдлөх хөрөнгийн хэлцлийг дуусгахад хотууд санхүүжилтийн янз бүрийн хэлбэрийг бий болгоход маш чухал үүрэг гүйцэтгэдэг тул үл хөдлөх хөрөнгийн хөгжлийг ахиулахад дэд бүтцийг сайжруулах нь амин чухал шаардлагатай газруудад татварын орлогыг мэдэгдэхүйц бууруулахыг төсөөлөх нь асуудалтай байдаг.

Энгийнээр хэлбэл, татварын орлого бага байна гэдэг нь хөгжүүлэгчдэд боломж багатай гэсэн үг.

Энэ гутал нь маш бүс нутгийн шинж чанартай байх болно. Хотын захиргаа санхүүгийн чадамжийн хувьд өөр өөр байдаг. Жишээлбэл, жижиг оффисын зах зээлтэй хүмүүс илүү сайн ажиллах боломжтой. Татварын хувь хэмжээг нэмэгдүүлснээр татварын асуудал багасч болох бөгөөд энэ нь төлбөрийн баримтын цоорхойг түр зуур засах боловч эцсийн дүндээ аливаа газрыг урт хугацаанд хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг татахуйц болгодог.

Гурав дахь (боломжтой) гутал: Албадан худалдагчид

Би нэг зүйлийг тодорхой хэлье: Би албадан худалдагчийн зах зээлийг таамаглаагүй. Энэ нь тохиолдож болно; үгүй ч байж болно.

Гэхдээ эхний хоёр гутал унахыг хараад бид гурав дахь гутал нь орон сууц, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд унаж байгаа эсэхийг сонсохын тулд чихээ нээлттэй байлгах хэрэгтэй. Эдгээр эхний хоёр хүчин зүйл болох аудитын үнэлгээ, татварын орлого буурсан зэрэг нь хөрөнгө оруулагчдыг албадан худалдагч болоход хүргэж болзошгүй юм.

Одоо бидний асуух ёстой асуулт бол "Бид хэзээ мэдэх вэ?" болон "Хэр их хугацаа шаардагдах вэ?" Богино хариулт бол бид зун гэхэд мэдэх болно. Хаврын борлуулалтын улирал нь хэрэглэгчдийн дийлэнх нь дараагийн хичээлийн жилд шинэ орон сууц (цагт нь) худалдаж авдаг тул хавар бол хэрэглээний зах зээлийн хүчирхэг байдлыг харах сайхан цаг юм. Хаврын борлуулалтын улирлын эхэн үеийн цайны навчнууд зүгээр юм шиг харагдаж байгаа ч зээлийн хүү ямар нэг шалтгаанаар огцом өсөх юм бол энэ нь хурдан өөрчлөгдөж магадгүй юм.

Банкууд зээлийнхээ LTV тестийг хангаагүй хүмүүст зориулсан шийдлүүдийг тайлахаас өмнө зуны улирал болно.

Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг бууруулснаар албадан зарагдахгүй бол бид орон сууцны зах зээл дээр бүх зүйл тодорхой болно гэж би бодож байна. Ихэнх орон сууцны уналтын мөчлөг нь нэг жилээс хамаагүй урт байдаг ч арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт бүх зүйл өмнөхөөсөө илүү тогтворгүй байдаг. Оргилууд нь өндөр, буурах хурд нь илүү хурдан бөгөөд хөрөнгө оруулагчид ханш тогтвортой, албадан зарах эрсдэл саармагжсан үед үл хөдлөх хөрөнгийн бодит эрэлт бий болно гэдэгт би итгэдэг.