(Bloomberg) - Шведэд ч Castellum AB-ийн талаар цөөхөн хүн мэддэг байсан. Гэсэн хэдий ч энэ сарын эхээр үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн 40 сая хувьцааг яаран худалдсан нь Европын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд удахгүй болох зүйлсийн дохио гэж зарим хүмүүс үзэж байна.
Bloomberg -ээс хамгийн их уншсан ном
Худалдагч M2 Asset Management AB нь зах зээлийн үнэ унасан нь уг шийдвэрт "санхүүгийн амлалтаа биелүүлэх чадварт" нөлөөлсөн гэж тайлбарлав. Томоохон хувьцаа эзэмшигч хувьцаагаа хаясан нь Шведийн үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээ хоёр дахин буурсан үймээнтэй жилийн хамгийн сүүлийн тохиолдол юм.
Амрах хүлээлт бага байна. Энэ салбар ирэх онд 10 тэрбум ам.долларын өрийн эргэн төлөлттэй тулгараад байгаа бөгөөд 41 оны эцэс гэхэд дахин санхүүжилтийн шаардлага 2026 тэрбум орчим ам.долларт хүрнэ гэж Bloomberg мэдээлэв.
Шведийн үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудад тулгарч буй санхүүжилтийн хүндрэл нь тэдний хөвөгч хүүтэй бонд болон зээлийн хүү өсөж буй орчин дахь ойрын хугацаатай холбоотой. Хэдийгээр энэ нь Нордикийн орны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг бүс нутгийн бусад орнуудаас илүү эмзэг болгож байгаа ч Европын бусад салбарын хувьд лакмус сорилт болж магадгүй гэж анхааралтай ажиглаж байна.
Зарим үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд хөрөнгийн зах зээл дээр хөрөнгө босгохоос өөр сонголтгүй байж магадгүй юм.
"Зээлийн зах зээл гэсэхгүй байх таагүй хувилбарын дагуу Швед улс Европ дахь хөрөнгийн биржид бүртгэлтэй компаниудын аврах эрхийн асуудлаар эхний эгнээнд орж магадгүй" гэж Green Street-ийн гүйцэтгэх захирал Питер Пападакос хэлэв. "Энэ нь Европын хөрөнгийн биржид бүртгэлтэй салбарт ихээхэн нөлөө үзүүлнэ."
Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн өрөөс үүдэлтэй эрсдэл нь тус улсын санхүүгийн тогтвортой байдалд заналхийлж байгааг Шведийн төв банк болон Санхүүгийн хяналтын газраас удаа дараа анхааруулсаар ирсэн. Гол санаа зовоосон асуудал бол Шведийн банкуудын нөлөөлөл юм: өнгөрсөн жил үл хөдлөх хөрөнгийн зээл нь Нордикийн орнуудын нийт зээлийн гуравны хоёр орчим хувийг эзэлж байсан бол евро бүсийн олон томоохон эдийн засагт гуравны нэг хүрэхгүй хувийг эзэлж байна.
Шведийн FSA-ын захирлын ахлах зөвлөх Андерс Квист хэлэхдээ, хяналтын нохой нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын өрийн хэмжээ дор хаяж дөрвөн жилийн турш өндөр байгааг анхааруулсаар ирсэн.
"Хөрөнгийн үнэ буурах нь домино эффектийг өдөөж болно" гэж Квист хэлэв. “Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ унавал зээлийн барьцаа багасна. Энэ нь илүү их барьцаа шаардах, улмаар борлуулалтыг хүнд байдалд оруулахад хүргэж болзошгүй юм."
Гуравдугаар улирлын үр дүнг пүрэв гарагт мэдээлсэн Fastighets AB Balder, SBB, Castellum зэрэг арилжааны түрээслүүлэгчид сүүлийн арван жилийг Шведэд өсөлтийн стратеги баримталж, бондын хөрөнгө оруулагчдаас олон тэрбум долларын хямд мөнгө босгоход тулгуурласан. Энэ бол тонгорог хүү, үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлтөөс шалтгаалж Европын зах зээлд нэвтрүүлсэн тоглоомын ном юм.
Өссөн инфляци, үүний үр дүнд төв банкууд мөнгөний бодлогыг эрчимтэй чангаруулсан нь тэдний хувь заяаг эргүүлэв. Өнгөрсөн жилийн дэлхийн хамгийн хөөсөрсөн хөрөнгийн нэг болох Шведийн хөшүүрэгтэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд нөлөөлөл нь хурдан бөгөөд хэрцгий байв. SBB-ийн хувьцаа 81 онд 2022%-иар унана. Бондууд салбарын урт болон өргөн хүрээгээ унасан. Лхагва гарагт Балдерын хөрөнгө оруулалтын зэрэглэлд нийцсэн зээлжих зэрэглэлийг Moody's Investors Service өндөр өгөөжтэй болгож буурууллаа.
Стокгольм дахь SEB Investment Management-ийн бондын багцын менежер Мартин Эдемалм хэлэхдээ, энэ нь "хялбар мөнгө нь түрэмгий өсөлтийн хөтөлбөртэй хүмүүсийг шагнадаг зах зээлд олон компаниудын хувьд харгис хослол болсон" гэжээ. "Гэхдээ одоо зах зээл үндсээрээ өөрчлөгдсөн."
Шведийн үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд ирэх таван жилийн хугацаанд 40.8 тэрбум ам.долларын хугацаатай бондын өрийг төлөх ёстой бөгөөд үүний дөрөвний нэг нь 2023 онд төлөгдөх ёстой. Эдгээр эргэн төлөлтийг хэрхэн зохицуулах нь Европын өргөн хүрээний салбарын хувьд чухал үүрэг гүйцэтгэдэг.
"Европын үл хөдлөх хөрөнгийн фирмүүд ерөнхийдөө Шведийн үе тэнгийнхнээсээ бага хөшүүрэгтэй, урт хугацааны өрийн хугацаатай байдаг" гэж фирм нь 300 тэрбум крон (26.5 тэрбум доллар) бондыг удирддаг Эдемалм хэлэв. "Гэхдээ зээлийн хүүгийн өсөлт нь хөрөнгийн ангилалд тодорхой сөрөг нөлөө үзүүлж байгаа тул Европын үл хөдлөх хөрөнгийн өгөөжийн шаардлага нэмэгдэж, үнэлгээнд дарамт учруулна гэж үзэх нь үндэслэлтэй юм."
Адлерын харанхуй үлгэр яагаад үл хөдлөх хөрөнгийн талаар айдаг вэ: QuickTake
Бондын өгөөж, улмаар зээлийн өртөг өндөр байгаа тул өрийн санхүүжилтийн маршрутын ихэнх хэсэг нь зарим компаниудад хэтэрхий үнэтэй болж байна. Өнгөрсөн улиралд үл хөдлөх хөрөнгийн бондын борлуулалт 6.3 тэрбум крон болтлоо буурсан нь 2018 оны сүүлийн гурван сараас хойших хамгийн бага үзүүлэлт юм. Энэ хямрал нь үнэт цаас гаргагчдыг өндөр хөшүүрэг болон үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний уналтаас үүдэн тэнцэл нь хумигдаж, банкны зээл авахаар улайрч байна.
Кастеллумын санхүүгийн захирал Йенс Андерссон хэлэхдээ, тус компани Нордикийн банкуудын уламжлалт моргейжийн зээлээс гадна бусад санхүүжилтийн зах зээлийг судалж байна. Тэрээр АНУ-ын хувийн хэвшлийн арилжааны урт хугацаатай, өрсөлдөхүйц үнэтэй байдаг тул жишээ татав. Гэхдээ энэ салбарт ч гэсэн Их Британид саяхан болсон алтадмал зах зээлийн үймээн самууны дараа даван туулах шаардлагатай бэрхшээлүүд бий.
Санхүүжилтийн дарамтыг хөнгөвчлөх өөр нэг хувилбар бол хөрөнгө зарах явдал байв. SBB хоёрдугаар улиралд нийт 6.7 тэрбум кроны үл хөдлөх хөрөнгийг буулгаж, хамгийн багадаа 10.5 тэрбум кроны борлуулалт хийхээ саяхан зарлалаа. Долдугаар сард Standard & Poor's түрээслэгчийн үнэлгээг хөрөнгө оруулалтын бус зэрэглэл болгон бууруулж болзошгүй "гурван дахь нэг боломж" байгааг анхааруулсан.
Эдгээр борлуулалт нь хөрөнгө оруулагчдын санаа зовоосон асуудалд анхаарал хандуулсан: Шведийн хөндлөн эзэмшлийн ер бусын өндөр түвшин нь засаглалын эрсдэл, ашиг сонирхлын зөрчлийн талаар үнэлгээний агентлагуудаас сэрэмжлүүлгийг өмнө нь хүргэж байсан. M2 Asset Management нь Кастеллум дахь өөрийн эзэмшлийн хувиа өөр түрээслэгч болох Akelius Residential Property AB-д худалдсан.
Өмчийн магнат Ратгер Арнхулт Кастеллумын даргаар сонгогдсоныхоо дараа гүйцэтгэх захирлаар томилогдсоныхоо дараа олон нийтийн анхаарлыг татсан. Арнхулт мөн M2-ийг хянадаг бөгөөд өнгөрсөн жил өөрийн эзэмшлийн өөр нэг Кловерн AB-д 1.7 тэрбум долларын нэгдэж нэгдсэн Corem Property Group-ийн хамгийн том эзэмшигч юм. Кастеллум нь Норвегийн газар эзэмшигч Entra ASA-ийн гуравны нэгийг эзэмшдэг бөгөөд Балдер нь мөн хувьцаа эзэмшигч юм.
XNUMX-р сард тус улсын санхүүгийн системийн тухай тайланд FSA үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын өрийн өсөлт нь "санхүүгийн тогтвортой байдалд ихээхэн эмзэг хэвээр байна" гэсэн үг юм. "Санхүүгийн хямралд ихэвчлэн чухал үүрэг гүйцэтгэсэн" учраас арилжааны өмчийн компаниудын өрийг анхааралтай ажиглаж байгаагаа харууллаа.
Moody's-ийн үл хөдлөх хөрөнгийн шинжээч Мария Гиллхолм хэлэхдээ, Шведийн үл хөдлөх хөрөнгийн фирмүүдийн өмчлөлийн нарийн төвөгтэй сүлжээ нь "компаниуд нь ихэвчлэн хямралын үед өөрсдийн хөрвөх чадвараа хамгаалахад анхаардаг тул хөрөнгийн хүртээмжийг нь улам бүр хязгаарладаг" гэжээ.
"Кастеллум, Балдер нар хамтран хувьцааны дийлэнх хувийг эзэмшдэг Энтра бол сайн жишээ юм" гэж тэр хэлэв. "Хямралын үед та өөрийн хөрвөх чадвараа шийдэж, магадгүй хөрөнгөө зарах шаардлагатай болсон үед хүн бүрийг хувьцааны хөрөнгө оруулалтад дэмжлэг үзүүлэх нь илүү хэцүү байх болно."
Edemalm гэх мэт мөнгөний менежерүүдийн хувьд мөнгөн дэвсгэрт нь борлуулалт маш хүчтэй байсан тул оффис, аж үйлдвэр эсвэл өндөр ашиг орлоготой үл хөдлөх хөрөнгө гэх мэт салбарын өөр өөр дэд сегментүүдийг өрөмдөж үзвэл одоо наймаа хийх боломжтой болсон явдал юм. логистикийн орон зай.
Багцын менежер Balder, Castellum, Heimstaden Bostad AB нарын худалдсан еврогийн эрлийз өрийг шилдэг сонголтуудын жишээ болгон онцолж байна.
Эдгээр сегментүүд нь "хүүгийн зардлыг нэмэгдүүлэхэд бага мэдрэмтгий байдаг бөгөөд ХҮИ-тэй холбоотой гэрээнээс ашиг хүртэх болно" гэж багцын менежер хэлэв. "Гэхдээ яг одоо хамгийн чухал зүйл бол баттай тэнцэл, хүчтэй дэмжигч эзэд юм."
Bloomberg Businessweek сэтгүүлээс хамгийн их уншсан ном
© 2022 Bloomberg LP
Эх сурвалж: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html