Яагаад орон сууцны зах зээлд хөөс гарч байна

Хүмүүс үнэ нь үе үе, заримдаа ноцтойгоор унаж болзошгүй эрсдэлийг ойлгож, хүлээн зөвшөөрдөг хөрөнгийн зах зээлээс ялгаатай нь байшин худалдаж авсан олон хүмүүс орон сууцны үнэ хэзээ ч тэгтлээ буурна гэж боддоггүй.

Үнэн хэрэгтээ түүхийн хувьд бусад хөрөнгийн ангилалтай харьцуулахад орон сууцны зах зээл үнийн хөөсрөлтөд өртөөгүй. Энэ нь зарим талаараа орон сууц худалдан авахтай холбоотой их хэмжээний гүйлгээний зардлаас шалтгаалж болох бөгөөд орон сууцтай байх, засвар үйлчилгээ хийхтэй холбоотой зардлыг дурдахгүй байх нь дамын авирыг үгүйсгэдэг. Гэсэн хэдий ч орон сууцны зах зээл заримдаа үндэслэлгүй хөөрөгдлийн үеийг туулж, үнэ нь дараалалд орохоосоо өмнө хурдацтай өсдөг.

Энэ нийтлэлд бид орон сууцны үнийн хөөрөгдлийн шалтгаан, хөөс хагарахад хүргэдэг хүчин зүйлүүд, орон сууц худалдан авагчид орон сууцны талаар чухал шийдвэр гаргахдаа яагаад урт хугацааны дундаж үзүүлэлтийг анхаарч үзэх хэрэгтэйг авч үзэх болно.

Орон сууцны хөөс гэж юу вэ?

Орон сууцны бөмбөлөг үүсэх шалтгаан, тэдгээрийг юу үүсгэдэг талаар ярихаасаа өмнө орон сууцны хөөсийг өөрөө ойлгох нь чухал юм. Эдгээр нь ерөнхийдөө хязгаарлагдмал хэмжээний бараа материал байгаа хэдий ч орон сууцны эрэлтийн өсөлтөөс эхэлдэг.

Дамын наймаачид зах зээлд орж ирэхэд эрэлт улам нэмэгдэж, хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгөө худалдаж авахдаа хөөс улам томордог. Нийлүүлэлт хязгаарлагдмал, шинэ эрэлт хэрэгцээ их байгаа тул үнэ аяндаа өсдөг.

Орон сууцны хөөс нь үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт шууд нөлөөлдөг төдийгүй орон сууцны эзэд болон тэдний хувийн санхүүгийн байдалд ч нөлөөлдөг. Хөөс эдийн засагт үзүүлэх нөлөө (жишээ нь, хүүгийн түвшин, зээлийн стандарт, үнэт цаасжуулалтын практикт) нь цаг хугацаа гэнэт эргэж, хүндрэх үед хүмүүсийг ипотекийн зээлээ төлөх арга замыг хайж олоход хүргэдэг. Зарим нь бүр халааснаасаа илүү гүн ухаж, хуримтлал, тэтгэврийн санг ашиглан зөвхөн гэр орноо авч үлдэх шаардлагатай болж магадгүй юм. Бусад нь дампуурч, барьцаална.

Аливаа хөөс нь ихэвчлэн түр зуурын үзэгдэл юм. Хэдийгээр хөрөнгийн зах зээл дээрх хөөс илүү олон удаа тохиолдож болох ч олон улсын валютын сангийн (ОУВС) мэдээлснээр орон сууцны хөөс илүү удаан үргэлжилж, хэдэн жил үргэлжилж болно.

Орон сууцны зах зээлийн хөөс үүсэх шалтгаанууд

Чөлөөт зах зээл дээрх аливаа бараа, үйлчилгээний үнэ шиг орон сууцны үнэ эрэлт нийлүүлэлтийн хуулиар тогтдог. Эрэлт өсөх, нийлүүлэлт буурах үед үнэ өсдөг. Орон сууцны нэн даруй нийлүүлэлтийг бууруулж болзошгүй байгалийн гамшиг байхгүй тохиолдолд эрэлт нийлүүлэлтийн чиг хандлагыг давах хандлагатай үед үнэ өсдөг. Орон сууцны нийлүүлэлт нь эрэлтийн өсөлтөд удаан хариу үйлдэл үзүүлэх боломжтой, учир нь байшин барих, засварлахад удаан хугацаа шаардагддаг бөгөөд өндөр хөгжилтэй газруудад барих газар байхгүй. Тэгэхээр эрэлт огцом буюу удаан үргэлжилбэл үнэ өсөх нь дамжиггүй.

Нэгэнт орон сууцны үнэ дунджаас дээгүүр өсөх нь эрэлтийн шокоос үүдэлтэй гэдэг нь тогтоогдсон бол эрэлтийн өсөлтийн шалтгаан юу вэ гэдгийг асуух ёстой. Хэд хэдэн боломжууд байдаг:

• Эдийн засгийн ерөнхий идэвхжлийн өсөлт, хөгжил цэцэглэлт нь хэрэглэгчдийн халаасанд илүү их орлого оруулж, орон сууц өмчлөх эрхийг дэмждэг.
• Орон сууцны зах зээлд орж буй хүн амын тоо эсвэл хүн ам зүйн сегментийн өсөлт
• Бага, ерөнхий хүүгийн түвшин, ялангуяа богино хугацааны хүү нь орон сууцыг илүү хямд болгодог.
• Сарын бага төлбөртэй шинэлэг эсвэл шинэ орон сууцны зээлийн бүтээгдэхүүнүүд нь орон сууцыг хүн ам зүйн шинэ сегментүүдэд илүү боломжийн болгодог.
• Зээлд хялбар хандах нь ихэвчлэн андеррайтерийн стандарт багатай байдаг нь зах зээлд илүү олон худалдан авагчдыг авчирдаг
• Уолл Стритийн хөрөнгө оруулагчдын шаардсан өндөр өгөөжтэй бүтэцлэгдсэн ипотекийн үнэт цаас (MBS) нь зээлдэгчдэд илүү их ипотекийн зээл олгодог
• Ипотекийн зээлдүүлэгчид болон моргейжийн бондын хөрөнгө оруулагчдын эрсдэлийг буруу үнэлж, зээлдэгчдэд зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх боломжтой.
• Ипотекийн зуучлагч болон зээлдэгчийн хоорондох богино хугацааны харилцаа бөгөөд зээлдэгчид заримдаа хэт их эрсдэл хүлээхийг дэмждэг.
• Санхүүгийн мэдлэг дутмаг, ипотекийн зээлдэгчид хэт их эрсдэл үүрдэг.
• Орон сууцны үнийн бодит бус, тогтворгүй өсөлтийн тооцооллоос үүдэлтэй орон сууц худалдан авагчид болон үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчдын таамаглал, эрсдэлтэй үйлдэл.
• Гэрийн эргэлтийн өсөлт.

Эдгээр хувьсагч бүр бие биетэйгээ нийлж орон сууцны зах зээлийн хөөс үүсэхэд хүргэдэг. Үнэндээ эдгээр хүчин зүйлүүд нь бие биенээсээ тэжээгддэг. Тус бүрийн нарийвчилсан хэлэлцүүлэг нь энэ өгүүллийн хамрах хүрээнээс гадуур юм. Бид ерөнхийдөө бүх хөөс шиг үйл ажиллагаа, үнийн өсөлт нь зах зээлд оролцогчид болох худалдан авагч, зээлдэгчид, зээлдүүлэгчид, барилгачид, хөрөнгө оруулагчид хэт их эрсдэл хүлээж, дамын наймаанаас түрүүлж байгааг онцолж байна.

Бөмбөлөг хагалдаг хүчнүүд

Хэт их эрсдэл үүрэх явдал орон сууцны систем даяар тархаж, үнэ нь үндсэн суурьтай ойр ямар ч зүйлийг тусгахаа больсноор хөөс хагардаг. Өмнөх эрэлтийн өсөлтийн хариуд орон сууцны нийлүүлэлт нэмэгдсээр байх үед энэ нь тохиолдох болно. Өөрөөр хэлбэл, нийлүүлэлт өссөөр байхад эрэлт буурч, улмаар илүү олон орон сууц, бүр илүү өндөр үнээр төлөх хүн үлдэхгүйн улмаас үнэ огцом буурч байна.

Энэхүү эрсдэлийг систем даяар ухамсарлах нь орон сууцны өмчлөгчид, ипотекийн зээлдүүлэгчид, моргейжийн хөрөнгө оруулагчид, үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчдын хохирлоос үүдэлтэй. Эдгээр ухаарал нь хэд хэдэн зүйлээс шалтгаалж болно:

• Зээлийн хүүгийн өсөлт нь орон сууц өмчлөх эрхийг зарим худалдан авагчдад боломжгүй болгож, зарим тохиолдолд тухайн хүний ​​эзэмшиж буй орон сууцыг худалдан авах боломжгүй болгодог. Энэ нь ихэвчлэн анхдагч болон барьцаалагдахад хүргэдэг бөгөөд энэ нь эцэстээ зах зээл дээр байгаа одоогийн нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлдэг.
• Эдийн засгийн ерөнхий үйл ажиллагааны бууралт нь орон сууцны эрэлтийг бууруулж, ашиглах боломжтой орлого, ажлын байраа алдах эсвэл цөөн ажлын байрыг бий болгоход хүргэдэг. Хямрал бол онцгой аюултай.
• Эрэлт шавхагдаж, эрэлт нийлүүлэлтийг тэнцвэржүүлж, орон сууцны үнийн өсөлтийн хурдацтай хурдыг удаашруулж, зарим орон сууцны эзэд, ялангуяа дамын наймаачид худалдан авалтаа боломжийн эсвэл ашигтай болгоно гэж найдаж байна. Үнийн хурдацтай өсөлт зогсонги байдалд ороход орон сууцтай болно гэж найдаж буй хүмүүс орон байраа алдаж, зах зээлд нийлүүлэлт нэмэгдэх болно.

Хамгийн гол нь алдагдал ихсэх үед зээлийн стандарт чангарч, ипотекийн хялбар зээл авах боломжгүй болж, эрэлт буурч, нийлүүлэлт нэмэгдэж, дамын наймаачид зах зээлээс гарч, үнэ буурдаг.

2007-08 оны орон сууцны зах зээлийн сүйрэл

2000-аад оны дундуур АНУ-ын эдийн засагт орон сууцны үнийн хөөрөгдөл үүссэн нь Их хямралыг авчрахад шууд нөлөөлсөн. Доткомын хөөсийг дагаад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ өсөж эхэлсэн нь таамагласан худалдан авагчид, хөрөнгө оруулагчид болон бусад хэрэглэгчдийн дунд орон сууц өмчлөх эрхийг нэмэгдүүлэв. Бага хүү, зээлийн хөнгөлөлттэй стандартууд, тэр дундаа урьдчилгаа төлбөрийн маш бага шаардлага зэрэг нь хэзээ ч байшин худалдаж авч чадахгүй байсан хүмүүст орон сууцны эзэн болох боломжийг олгосон. Энэ нь орон сууцны үнийг улам өсгөсөн.

Гэвч эрсдэл хэт ихэсч, бусад худалдан авагчдыг зах зээлээс гарахад хүргэсэн тул олон таамаглагч хөрөнгө оруулагчид худалдан авалтаа зогсоосон. Үнэхээр ч эдийн засаг хүндэрсэн үед маш олон зээл авсан хүмүүс сар бүр ипотекийн зээлээ төлж чадахгүйд хүрчээ. Энэ нь эргээд үнэ буурахад нөлөөлсөн. Ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цааснууд асар их хэмжээгээр зарагдсан бол ипотекийн зээлийн үлдэгдэл болон барьцааны хэмжээ урьд өмнө байгаагүй хэмжээнд хүрчээ.

Дахин буцаах дундаж

Ихэнх тохиолдолд орон сууцны эзэд үнийн өсөлтийн урт хугацааны хувь хэмжээ болон дундаж өөрчлөлтийг авч үзэхгүйгээр сүүлийн үеийн үнийн гүйцэтгэл ирээдүйд үргэлжлэх болно гэж таамаглаж гэмтээх алдаа гаргадаг.

Физикийн хуулиудад агаараас илүү нягтралтай аливаа объект дээшээ хөдөлгөхөд таталцлын хүч түүнд үйлчилдэг тул эцэст нь дэлхий рүү буцаж ирдэг гэж заасан байдаг. Санхүүгийн хуулиудад үнийн хурдацтай өсөлт, сулралт үеийг туулж буй зах зээлүүд цаг хугацаа өнгөрөхөд тэдний урт хугацааны дундаж өсөлтийн хувь хэмжээ нь байх ёстойг харуулсан үнийн цэг рүү буцна гэж мөн адил заасан байдаг. Үүнийг дундаж утга руу буцах гэж нэрлэдэг.

Орон сууцны зах зээлийн үнэ ч мөн адил дундажаар эргэх хандлагатай байна. Үнийн хурдацтай өсөлт, эсвэл зарим тохиолдолд элэгдэл буурсаны дараа тэд урт хугацааны дундаж өсөлтийн хувь хэмжээ нь байх ёстой гэж заасан хэмжээндээ буцдаг. Орон сууцны үнэ нь эргэлт хурдан эсвэл аажмаар явагдана гэсэн үг юм. Орон сууцны үнэ нь урт хугацааны дундажтай нийцэх цэг рүү хурдан шилжиж, эсвэл урт хугацааны дундаж нь тэднийг гүйцэх хүртэл тогтмол байж болно.

АНУ-ын орон сууцны үнийн индекс

Дээр үзүүлсэн онолын утгыг 1985 оны 1998-р улирлаас XNUMX оны XNUMX-р улирлыг хүртэлх хугацаанд буюу орон сууцны үнэ урт хугацааны хандлагаас хурдан өсч эхэлсэн ойролцоо үе хүртэлх орон сууцны үнийн индексийн улирлын дундаж өсөлтийг тооцоолсноор гаргав. . Улирлын тооцоолсон дундаж хувийн өсөлтийг графикт үзүүлсэн эхлэлийн утга, дараагийн утга тус бүрд хэрэглэж Орон сууцны үнийн индексийн онолын утгыг гаргав.

Үнийн өсөлтийн тооцоо

Хэт олон орон сууц худалдан авагчид ойрын хэдэн жилийн хугацаанд хүлээгдэж буй зүйлээ жишиг болгон зөвхөн сүүлийн үеийн үнийн гүйцэтгэлийг ашигладаг. Бодит бус тооцоон дээр үндэслэн тэд хэт их эрсдэлд ордог. Энэхүү хэт их эрсдэл нь ихэвчлэн ипотекийн зээлийн сонголт, худалдан авагчийн худалдан авах байрны хэмжээ, өртөгтэй холбоотой байдаг.

Хэрэглэгчдэд маш ихээр зарагддаг, харьцангуй богино хугацааны зээл байхаар зохион бүтээгдсэн ипотекийн хэд хэдэн бүтээгдэхүүн байдаг. Зээлдэгч нь тодорхой хэдэн жилийн дотор орон сууцны зээлээ дахин санхүүжүүлэх боломжтой гэсэн хүлээлтэд тулгуурлан эдгээр ипотекийн зээлийг сонгодог бөгөөд тухайн үед орон сууцанд байх өөрийн хөрөнгийн улмаас үүнийг хийх боломжтой болно.

Сүүлийн үеийн орон сууцны үнийн гүйцэтгэл нь ерөнхийдөө ирээдүйн орон сууцны үнийн гүйцэтгэлийн сайн таамаглал биш юм. Орон сууц худалдан авагчид санхүүгийн чухал шийдвэр гаргахдаа орон сууцны үнийн өсөлтийн урт хугацааны ханшийг судалж, дундаж эргэлтийн санхүүгийн зарчмыг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Дамын наймаачид ч мөн адил хийх ёстой.

Эрсдэл хийх нь угаасаа муу зүйл биш бөгөөд үнэн хэрэгтээ эрсдэл хүлээх нь заримдаа зайлшгүй шаардлагатай бөгөөд зөвлөдөг ч эрсдэлд суурилсан сайн шийдвэр гаргах гол түлхүүр нь санхүүгийн хувьд зөв тооцоолол хийх замаар эрсдэлийг ойлгож, хэмжих явдал юм. Энэ нь ялангуяа ихэнх хүмүүсийн гаргадаг хамгийн том, хамгийн чухал санхүүгийн шийдвэр болох орон сууц худалдан авах, санхүүжүүлэхэд хамаатай.

Доод шугам

Санхүүгийн энгийн бөгөөд чухал зарчим бол дундаж эргэлт юм. Орон сууцны зах зээл зарим зах зээл шиг хөөстэй байдаггүй ч орон сууцны зах зээл дээр хөөс бий. Урт хугацааны дундаж үзүүлэлтүүд нь хурдацтай өсөх, улмаар үнэ зогсонги байдалд орох эсвэл буурах үед орон сууцны үнэ эцсийн эцэст хаана хүрэхийг сайн харуулж байна. Дунджаас доогуур үнийн өсөлтийн үед ч мөн адил.