I нийтэлсэн Өнгөрсөн долоо хоногт АНУ-д дүн шинжилгээ хийсэн хэсэг орон сууцны зах зээл.
Би үүнийг босож бичсэн моргэйжийн хүү мөн эдийн засаг өсгийгөө чирч (эелдэг байх) орон сууцны үнэ буурах нь гарцаагүй байв. Гэсэн хэдий ч үнийн уналт нь сүйрлээс хол байх болно гэж би таамаглаж байсан бөгөөд үнэ тахлын өмнөх түвшнээс доош буурах магадлал багатай юм.
Орон сууцны эздийн хувьд ипотекийн зээлийн төлбөр хохирох боловч АНУ-д орон сууцны борлуулалтын дундаж үнийг харвал COVID-ийн үеэр байшингийн үнэ 44% өссөн байна. Үүний эсрэгээр 25 оны 1-р улиралд орон сууцны үнийг 2023%-иар бууруулсан ч үнэ 2 оны 2020-р улиралд байсан түвшинд хүртэл буурахгүй.
Тодруулж хэлбэл, би 25% буурна гэж таамаглаагүй байна. Хамгийн эрс тэс шинжээчдийн таамаглал нь энэ түвшинд хүрээд байгаа бөгөөд энэ нь дөрөвний нэг биш, харин дараагийн жил эсвэл хоёр жилийн хугацаа юм. Энэ бол орон сууцны үнэ хэр зэрэг өссөнийг, мөн жижигрүүлэх нь хэтийн төлөвийг хэрхэн өгч болдгийн бодит жишээ юм.
Орон сууцны үнэ бага буурна гэж үзэх үндэслэл бий
Гэсэн хэдий ч хамгийн сөрөг таамаглалд эргэлзэх олон шалтгаан бий. Эхнийх нь хамгийн алдартай нь нийлүүлэлт юм. Ялангуяа олон томоохон хотуудад эрэлт нийлүүлэлтээсээ хол давсан хэвээр байна. Тэдний эрэлт, нийлүүлэлтийн талаар юу хэлдгийг та мэдэх үү?
Тиймээс эрэлтэд цохилт өгөх нь үнийн өсөлтийг удаашруулах нь дамжиггүй, гэхдээ хэтэрхий цөөн байшинд хэтэрхий олон хүн байдаг гэсэн энгийн шалтгаанаар маш их эрэлт хэрэгцээтэй газруудад сүйрлийг төсөөлөхөд хэцүү байдаг.
Олон хүмүүс 2008 оныг орон сууцны зах зээлд ямар муухай зүйл тохиолдож болохыг бэлгэддэг гэж онцолж байна. Гэсэн хэдий ч энэ нь шударга харьцуулалт биш юм. Нэгдүгээрт, банкууд өнөөдөр 2008 оныхоос хамаагүй сайн хөрөнгөжсөн, харин заавал байлгах нөөцийн хэмжээ ч өндөр байна. Ипотекийн зээлийн уналт нь орон сууц, банкны салбарыг галзууруулахад хүргэсэн онцгой тохиолдол байв. Ийм зүйл дахин давтагдахгүй.
Энэ удаад 2008 он болон бусад удааширсан үетэй харьцуулахад өөр нэг томоохон ялгаа нь хөдөлмөрийн зах зээлийн тогтвортой байдал юм. ОУВС ирэх онд ажилгүйдлийн түвшин 2008%-иар өснө гэж таамаглаж байгаа тул ажилгүйдэл 1 оны гүнд хүрэхгүй. 2008 оны ослын үеэр энэ тоо гурав дахин нэмэгджээ.
Өрхийн өр – хоёуланд нь Европ, АНУ- болон US - өнөөдөр мөн ослын үеийнхээс доогуур байна. Зээлийн хүү өсөхөд энэ нь гол нөлөө үзүүлдэг. Зээлийн хүү өндөр байна гэдэг нь илүү их ачаалалтай төлбөр гэсэн үг; үнэхээр, ипотекийн зээлийн төлбөр илүү хүнд болж байгаа тул эдгээр өндөр хүү нь орон сууцны зөөлөн байдлыг хангах хамгийн том хөдөлгөгч хүч юм.
Хэдийгээр сүүлийн жилүүдэд улсын өр бүхэлдээ банана болж хувирсан ч (мөн үүнийг би дүн шинжилгээ хийхдээ ихэвчлэн тусгадаг) өрхийн түвшинд 2008 оныхоос бага өр байна. Энэ нь хувь хүмүүс хүүгийн өсөлтөд тийм ч их дарамт учруулахгүй гэсэн үг юм. , дахин байшингийн эрэлт, үнийг хадан дээрээс унахаас урьдчилан сэргийлэхэд тусалсан.
Ипотекийн зээл нь өмнөхөөсөө хамаагүй илүү зохицуулалттай, консерватив болсон. Засгийн газар болон зохицуулагчид 2008 оны хямралын дараа зах зээлийг цэвэрлэхээр хөдөлсөн бөгөөд эдгээр арга хэмжээ нь хэрэглэгчдийг хамгаалах болно.
Санхүүгийн хямрал хэр хүнд байсан бэ?
Гэсэн хэдий ч 2008 оны хямралын улмаас орон сууцны зах зээл дээрх томоохон сул талуудыг үл харгалзан аж үйлдвэржсэн орнуудад үнэ дээд цэгээс доод цэг хүртэл ердөө 13%-иар буурсан хэвээр байгаа талаар Financial Times өнгөрсөн долоо хоногт мэдээлсэн байна. Ийм учраас сүүлийн үеийн таамаглал зэрэг тайлангуудыг уншиж байхдаа UK ипотекийн зээлдүүлэгч Улсын хэмжээнд үнэ 30 хүртэл хувиар буурч магадгүй тул би эргэлзэж байна.
Орон сууцны зах зээл зөөлрөх нь тодорхой. Үнэн, энэ нь аль хэдийн байна. 30 жилийн хугацаатай ипотекийн зээл одоо АНУ-д 7%-ийн хойд талд байгаа бол жилийн өмнө 3%-иас бага байсан. Энэ нөхцөлд орон сууцны зах зээлд цохилт өгөхгүй гэж маргах аргагүй.
Гэхдээ 20% гэх мэт тоонуудын таамаглал гарч ирэхэд би логикийг дагахыг хичээдэг. Том хотуудын цус багадалт, хөдөлмөрийн зах зээлийн тогтвортой байдал, зээл олголтыг чангатгах, өрхийн өр багасч, банкуудын нөөцийн эрүүл байдал зэрэг хүчин зүйлүүд нийлээд энд уналт 2008 оных шиг тийм биш гэдгийг маш хүчтэй нотлох баримтуудыг бүрдүүлж байна. Дараа нь бид эдгээр хувилбаруудын таамаглаж буй зарим тоог хараагүй.
Бидний энд яриагүй өөр нэг зүйл бол зөвхөн хүүгийн төлбөр, хөвөгч хүүтэй холбоотой ипотекийн зээлийн өөр шинж чанар юм. 2008 оныхтой харьцуулахад зах зээл дээр зөвхөн хүүтэй ипотекийн зээл харьцангуй цөөн байгаа бол хөвөгч хүүтэй орон сууцны зээл (өөрөөр хэлбэл хүүгийн өсөлтөд хамгийн их өртөж байгаа) бараг бүх хөгжингүй орнуудад огцом буурсан байна.
Хүмүүст оосор. Хэсэг хугацааны турш хэлж байсанчлан би үнэхээр ширүүн өвөл болно гэж найдаж байна. Гэхдээ байшингийн үнийн хувьд би сандрах горимд хараахан ороогүй байна. Хэдийгээр би дунд зэргийн ухралт гарна гэж найдаж байгаа ч зарим судалгаагаар, ялангуяа хамгийн хүсүүштэй хотуудад энэ уналт Армагеддоны хувилбарт ойртохгүй гэсэн хэт олон нотолгоог харж байна.