"Зомби өр" гэж юу вэ? Яагаад орон сууцны эзэд хуучин ипотекийн зээлийг хураахтай тулгарч байна вэ?

Роуз Пайгамбар 130,000 гаруй долларын өртэй гэсэн бичиг баримтыг хүлээн авах хүртлээ Бруклин дахь байшингийнхаа хоёр дахь ипотекийн зээлийг арав орчим жилийн өмнө шийдсэн гэж боджээ.

Гаитигаас ирээд зургаан жилийн дараа 2006 онд хоёр айлын байшингаа дахин санхүүжүүлсэн Пробние "Би цочирдсон" гэж хэлэв. “Эдгээр хүмүүс надтай хэзээ ч холбоо бариагүй учраас би танихгүй. Тэд намайг хэзээ ч дууддаггүй."

Зөнч бол арав гаруй жилийн өмнө авсан хоёр дахь зээлийнхээ төлөө орон сууцаа хураах арга хэмжээ эхэлснээс болж нүдээ олсон гэж ярьдаг орон сууцны эздийн давалгааны нэг хэсэг юм. Энэхүү үйлдлүүдийн ард байгаа итгэлцэл болон моргейжийн зээлийн үйлчилгээ эрхлэгчид зээлээ олон жилийн өмнө төлж чадаагүй гэж мэдэгджээ.

Эдгээр орон сууцны эздийн зарим нь зээлийн бүтэц будлиантай байснаас хоёр дахь орон сууцны зээлтэй гэдгээ ч мэдээгүй гэж хэлж байна. Бусад нь хоёр дахь зээлээ ипотекийн зээлийн анхны төлбөрт шилжүүлсэн эсвэл өршөөгдсөн гэж үздэг. Ихэвчлэн эхний орон сууцны зээлээ төлж дуусаад хоёр дахь зээлийнхээ тайланг олон жилийн турш аваагүй гэж тэд хэлдэг.

Одоо тэдэнд зээл нь дуусаагүй гэж хэлж байна. Үүний оронд тэд шүүмжлэгчид "зомби өр" гэж нэрлэдэг зүйл юм - шинэ цуглуулах арга хэмжээ бүхий хуучин зээл.

Орон сууцны зах зээл: Хүлээгдэж буй орон сууцны борлуулалт дөрөв дэх сардаа дараалан буурч байна

Ипотекийн зээлийн хүүгийн мэдээ: Холбооны нөөцийн сангийн хүүгийн хамгийн сүүлийн өсөлт нь ипотекийн зээлийн хүү "дахин нэг юмуу хоёр жилийн дараа" буурах эсэх талаар шинжээчид тунгааж байна.

Орон сууцны зах зээл анх удаагаа?: FICO-оос эскроу хүртэл таны мэдэх ёстой 15+ үл хөдлөх хөрөнгийн нэр томъёо

Би зомбигийн өрийг төлөх ёстой юу?

Холбооны засгийн газрын аль ч агентлаг хоёр дахь ипотекийн зээлийг барьцаалах ажиллагааны тоог хянадаггүй ч сүүлийн жилүүдэд орон сууцны өмчлөгчдөд туслах өмгөөлөгчдийн хэлснээр тэдний тоо өссөн байна. Өмгөөлөгчдийн хэлснээр ихэнх зээл нь асуудалтай ипотекийн зээл худалдан авагчдын эзэмшилд байдаг бөгөөд орон сууцны үнэ нэмэгдэж, тэдний өмч хөрөнгө нэмэгдсэн тул одоо хөөцөлдөж байна.

Бостонд төвтэй Хэрэглэгчийн хуулийн үндэсний төвийн өмгөөлөгч Андреа Бопп Старк "Тэд зээлдэгч нартай ямар ч холбоогүй тэднийг барьж байсан." "Тэгээд тэд гэнэт модон эдлэлээс гарч ирээд, одоо үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ байгаа тул хураана гэж заналхийлж байна. Тэд үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаалж, эхний ипотекийн зээлээ төлж дууссаны дараа ямар нэгэн зүйл авах боломжтой."

Түүх үргэлжилж байна

Зээлийн эзэд болон тэдгээрт үйлчилдэг компаниудын өмгөөлөгчид зээлдэгч ямар ч итгэл үнэмшилтэй байсан ч тэд хууль ёсны өрийг нэхэж байна гэж маргадаг. Тэгээд хуулийн дагуу үйл ажиллагаа явуулж байгаа гэж байгаа.

Энэ нь хэрхэн болсон бэ?

Шүүхийн үйл ажиллагааг одоо энэ зууны эхэн үеийн орон сууцны өсөлтийн төгсгөлөөс харж болно. Зарим нь орон сууцны зээлийн шугамыг хамардаг. Бусад нь "80/20" зээлээс үүдэлтэй бөгөөд орон сууц худалдан авагчид худалдан авах үнийн дүнгийн 80 орчим хувийг эхний зээлээр, үлдсэн 20 хувийг хоёр дахь зээлээр авах боломжтой.

Зээлийг хуваах нь зээлдэгчид их хэмжээний урьдчилгаа төлбөрөөс зайлсхийх боломжийг олгосон. Харин хоёрдахь зээл нь 9 ба түүнээс дээш хувийн хүүтэй, төлбөртэй байж болно. Хэрэглэгчдийн өмгөөлөгчдийн үзэж байгаагаар ихэнх нь нэр хүндээ алдсан зээлдүүлэгчдээс авсан зээлүүд нь хулгайн нэр томъёог агуулсан бөгөөд өнгөт арьст, орлого багатай хороололд зарагддаг байсан.

Их хямралын дараа ипотекийн зээлийн төлбөрөөс хоцорсон хүмүүсийн өсөлтөд хоёр дахь зээлтэй орон сууцны эзэд багтсан. Тэд орон сууцаа хадгалахын тулд холбооны зээлийг өөрчлөх хөтөлбөрүүдийн давуу талыг ашиглаж, дахин санхүүжүүлсэн эсвэл дампуурлаа зарласан хүмүүсийн дунд байв.

Зарим тохиолдолд эхний зээлүүд өөрчлөгдсөн боловч хоёр дахь нь өөрчлөгдөөгүй.

Хэдэн жилийн дараа өрийг өршөөх вэ?

Тухайн үед зарим хоёр дахь моргейжийн зээлийг "цэнэглэсэн" нь зээлдүүлэгч төлбөрөө авахаа больсон гэсэн үг юм. Энэ нь зээлийг өршөөсөн гэсэн үг биш. Гэхдээ энэ нь олон орон сууцны эздийн сэтгэгдэл байсан бөгөөд тэдний зарим нь 80/20 зээлийн бүтцийг буруу ойлгосон бололтой.

Бусад зээлдэгчид хоёр дахь зээлийнхээ талаар хариулт авахад хүндрэлтэй байсан гэсэн.

Майами мужид пастор Карлос Мендес болон түүний эхнэр Лиссет Гарсиа 2012 онд санхүүгийн хүндрэлээс болж төлбөрөө төлөөгүй, дампуурлын мэдүүлэг гаргасны дараа анхны моргейжийн зээлээ өөрчлөхөд гарын үсэг зуржээ. Хосууд 2006 онд Хиалеа дахь байшингаа Кубаас ирээд хоёр жилийн дараа худалдаж авч, хоёр охиноо тэнд өсгөжээ.

Мендез хэлэхдээ, тэд банкнаас хоёр дахь ипотекийн зээлийн статусын талаар хариулт авч чадахгүй байгаа бөгөөд эцэст нь өрийг цуцалсан, эсвэл цуцлах болно гэж хэлсэн.

Дараа нь 2020 онд тэд өөр өр эзэмшигчээс барьцааны бичиг баримтыг хүлээн авсан.

Тэдний өмгөөлөгч Рикардо М.Корона хэлэхдээ, тэдэнд хугацаа хэтэрсэн төлбөрт 70,000 доллар, үндсэн төлбөрт 47,000 долларын өртэй гэж хэлж байна. Гэхдээ тэрээр 2013 онд зээлийг төлж барагдуулсан бөгөөд хосууд үе үе мэдүүлэг аваагүй байсан жилүүдийн хүүгийн төлбөрийг зээл эзэмшигчид авах эрхгүй болохыг баримтаас харж болно. Энэ хэрэг хүлээгдэж байна.

"Бүх юмыг үл харгалзан бид тэмцэж, шударга ёсонд итгэж, Бурханд итгэх итгэлээ хадгалж байгаа тул бид үүнийг шийдэж, байшингаа барьж чадна" гэж Мендес испани хэлээр хэлэв.

Хоёр дахь зээлийг багцлаад зарсан, зарим нь хэд хэдэн удаа. Өмгөөлөгчдийн үзэж байгаагаар одоо мөнгө цуглуулах гэж эхэлсэн шүүхийн үйл ажиллагааны ард тал нь ихэвчлэн хямралтай орон сууцны зээл гэгддэг хөрөнгө оруулагчид юм. Өрийн худалдан авагчдын ихэнх нь томоохон банкууд шиг зохицуулалтгүй хязгаарлагдмал хариуцлагатай компаниуд байдаг.

Мендез, Гарсиагийн гэрт нэхэмжлэл гаргасан нэхэмжлэгч нь Уилмингтон Хадгаламжийн Сангийн Нийгэмлэг, ФСБ-ийн жагсаалтад "хувийн хүчин чадлаараа бус, зөвхөн BCMB1 Trust-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөр ажилладаг."

Вилмингтоны хэвлэлийн төлөөлөгч хэлэхдээ, энэ нь олон итгэлцлийн нэрийн өмнөөс итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн үүрэг гүйцэтгэдэг бөгөөд "багц дахь үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн талаар ямар ч эрх мэдэлгүй" гэжээ. Асуултанд хариулахын тулд BCMB1 Trust-тай холбоотой хэн нэгнийг олох оролдлого амжилтгүй болсон.

Барьцаанд өртөж буй зарим хүмүүс үе үе мэдэгдэл эсвэл хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах бусад хуультай холбоотой холбооны шаардлагыг үндэслэн шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Жоржиа мужид битүүмжлэлд өртөж буй нэгэн эмэгтэй холбооны хуульд заасны дагуу хоёр дахь моргежийн зээлийнхээ талаар эсвэл шинэ өмчлөгчид шилжүүлэх тухай мэдэгдлийг хэзээ ч авч байгаагүй гэж холбооны шүүхэд мэдүүлжээ. Шүүхийн мэдүүлгийн дагуу өнгөрсөн зургадугаар сард хэргийг нууцын зэрэглэлтэй шийдвэрлэсэн.

Би зомбигийн өрнөөс хэрхэн ангижрах вэ?

Нью-Йорк хотод ипотекийн зээлийн өрийг Нью-Йоркийн зургаан жилийн хөөн хэлэлцэх хугацаанаас хэтрүүлэн нэхэмжилж, холбооны болон муж улсын хууль тогтоомжийг зөрчсөн гэж мэдэгдсэн холбооны нэхэмжлэлийн 13 нэхэмжлэгчийн нэг нь Пайгамбар юм.

Хууль зүйн туслалцааны нийгэмлэгтэй хэргийг шүүж байгаа Бруклины Хууль зүйн үйлчилгээний дэд захирал Рэйчел Гебалле хэлэхдээ "Эдгээр нь зээлээ төлөхийн тулд маш их шаргуу ажилласан орон сууцны эзэд ийм хор хөнөөлтэй зүйл гэж би бодож байна." "Тэд өр зээлээ төлж байна гэж бодсон."

Энэ хэргийн хариуцагч нар нь зээлийн үйлчилгээ үзүүлэгч СН Сервисинг болон BCMB1 Trust зэрэг шүүхийн үйл ажиллагаанд оролцсон моргейжийн итгэмжлэлүүдийг төлөөлж байсан Ричланд ба Фалковски хуулийн фирм юм. Шүүхийн мэдүүлэгт хариуцагч нар нэхэмжлэгчийн хөөн хэлэлцэх хугацааг тайлбарласантай маргаж, зөв ​​ажилласан гэж үзэж, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгохыг хүсч байна.

Өмгөөлөгч Даниел Ричланд шүүгчид бичсэн захидалдаа "Ипотекийн зээлийг барьцаалах янз бүрийн үйлдлүүд нь үнэн бөгөөд төөрөгдүүлсэн, хууран мэхлэхгүй" гэж бичжээ. "Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл нь эсрэгээрээ үндэслэлгүй тул хэрэгсэхгүй болгох үндэслэл болж байна."

Associated Press-ийн зохиолч Клаудиа Торренс, судлаач Женнифер Фаррар нар хувь нэмрээ оруулсан.

Энэ нийтлэлийг АНУ-ын ӨДӨР өдөр анх гаргасан. "Зомби өр" гэж юу вэ? Байрны эзэд хуучин ипотекийн зээлээ хураах эрсдэлтэй тулгардаг.