Бүсчлэлийг цуцлах цаг? Шинэ ном хэрэг болно

АНУ-ын олон хотод орон сууц байдаг хэтэрхий үнэтэй. Нью-Йорк, Сан Франциско зэрэг далайн эргийн хотуудад орон сууцны үнэ хэт өндөр байгаа ч Нэшвилл, Денвер зэрэг дотоодын хотуудад ч үнэ хурдацтай өсч байна. Судалгаа харуулж байна бүсчлэл нь Америкийн орон сууцны өндөр өртөгт ихээхэн хувь нэмэр оруулдаг бөгөөд шинэ номонд, Дурын шугамууд: Бүсчлэл нь Америкийн хотыг хэрхэн эвдсэн ба үүнийг хэрхэн засах вэ, Нью-Йорк хотын төлөвлөлтийн ажилтан асан М.Нолан Грей хотууд бүсчлэлийн үндэс, салбарыг халах ёстой гэж ятгаж байна.

Бүсчлэлтэй холбоотой асуудлуудыг хэлэлцэхээс өмнө Саарал (бүрэн тодруулга: Саарал бол найз бөгөөд заримдаа хамтран зохиогч) бүсчлэл гэж юу болох, юу нь биш болохыг уншигчдад хэлж өгдөг. Бүсчлэл нь газрын ашиглалтыг орон сууцны, арилжааны, үйлдвэрлэлийн гэсэн гурван том ангилалд, мөн олон тооны дэд ангилалд хувааж, нягтралыг зохицуулдаг. Бүсчлэл гэдэг нь барилгын дүрэм журам, түүхийн дурсгалт газар, дэд хэсгүүдийн захирамж, зураг төслийн дүгнэлт, байгаль орчны зохицуулалт, иж бүрэн төлөвлөлт биш юм. Эдгээр нь орон нутгийн засаг захиргааны байгууллагуудын барилга байгууламжийг бий болгоход ашигладаг бүх хэрэгсэл боловч бүсчлэл биш юм.

Орон нутгийн албан тушаалтнууд хотын амьдралын таагүй байдлыг багасгах цорын ганц арга зам гэж хүмүүс үзэж байгаа бол бүсчлэлийг цуцлах санаа нь эрс тэс мэт санагдаж болох тул урд талын бүсчлэлийг тодорхой тодорхойлох нь чухал юм. Гэвч Грэйгийн тайлбарласнаар хэдийгээр бүсчлэл нь хотын хэлбэрт ихээхэн нөлөө үзүүлдэг ч амьдрахад тохиромжтой болгоход төдийлөн тус болохгүй.

Номыг гурван хэсэгт хуваасан. Нэгдүгээр хэсэгт бүсчлэл гэж юу болох, яагаад байгуулагдсаныг тайлбарлав. Хоёрдугаар хэсэгт бүсчлэлийн талаарх дөрвөн шүүмжлэлийг толилуулж байна: Энэ нь орон сууцны зардлыг нэмэгдүүлж, эдийн засгийн өсөлтийг бууруулж, эдийн засаг, арьс өнгөөр ​​​​ялгаварлан гадуурхахыг өдөөж, мандатыг тарааж өгдөг. Гуравдугаар хэсэгт бүсчлэлийн шинэчлэлийн өнөөгийн хүчин чармайлт болон эхний амжилтуудыг авч үзнэ; бүсчлэлийг цуцлах үндэслэлийг гаргах; бүсчлэлгүй дэлхийд хот төлөвлөлт ямар байж болохыг авч үзсэн.

Бүсчлэлийн товч түүх

Саарал нь бүсчлэл харьцангуй шинэ гэдгийг бидэнд сануулдаг. Анхны бүсчлэлийн кодыг 1916 гаруй жилийн өмнө буюу 100 онд Нью-Йорк хотод тогтоожээ. Гэсэн хэдий ч хотууд аль хэдийн хэдэн мянган жилийн турш оршин тогтнож байсан бөгөөд бүсчлэхээс өмнөх эдгээр хотуудын албан тушаалтнууд болон оршин суугчид орчин үеийн хотын амьдралыг зовоож буй дуу чимээ, бохирдол, хог хаягдал, түгжрэл зэрэг бүхий л бэрхшээлийг бүсчлэлгүйгээр шийдвэрлэх шаардлагатай болсон. Бүсчлэл нь орон нутгийн удирдлагуудад хотын амьдралыг сайжруулах шинэ, илүү үр дүнтэй арга замыг санал болгосон уу? Тийм биш гэж Грэй хэлэв.

Хотын амьдралын бэрхшээлүүд дэндүү бодитой байсан ч Грэй тайлбарласнаар бүсчлэл нь уламжлалт гай зовлонг арилгах арга хэрэгсэл байснаас илүү харгис зүйл буюу тодорхой арьстан, орлогын анги, ажил мэргэжлээс хүмүүсийг хүсүүштэй бүсээс хасах арга болгон хувиргасан.

Жишээлбэл, Грей Нью-Йорк хотын дараахан байгуулагдсан Калифорнийн бүсчлэлийн захирамжийг Беркли авчирсан. Энэ нь тус улсын анхны нэг гэр бүлийн бүсчилсэн дүүрэг байв. Орчин үеийн бүсчлэлийг дэмжигчдийн нийтлэг зүйл болох хөрш зэргэлдээх зан чанарыг хамгаалах, түгжрэлийг хязгаарлах талаар орон сууц, түрээсийн орон сууц гэх мэт илүү хямд үнэтэй орон сууцны сонголтыг хориглов.

Мөн Хятад угаалгын газар зэрэг аж ахуйн нэгжүүдийг орон сууцны хороололд ажиллуулахыг хориглов. Энэ дүрэм нь тодорхой зорилго биш ч гэсэн Хятад цагаачдыг илүү чинээлэг уугуул иргэдээс хол байлгаж байсан тул тухайн үед ихэнх хүмүүс ажилдаа ойрхон амьдардаг байсан тул ажилдаа алхаж очих боломжтой байв.

Тусдаа ганц айлын орон сууцыг нэн тэргүүнд тавих, ихэнх бизнесийг орон сууцны хороололд оруулахыг хориглох гэсэн эдгээр хоёр санаа нь орлого, арьс өнгөөр ​​ялгаварлан гадуурхахыг дэмжсэн орчин үеийн бүсчлэлийн тогтоолуудын тулгуур багана болсон юм.

Орон нутгийн бүсчлэлийг хөхиүлэн дэмжихэд холбооны засгийн газрын гүйцэтгэх үүргийн тухай Грэйгийн тайлбар нь онцгой ач холбогдолтой юм. 1923 онд зөвхөн 218 хотын захиргаа бүсчилсэн захирамжтай байжээ. 1936 он гэхэд 1,000 гаруй орон нутгийн засаг захиргаа бүсчлэлийг баталсан. Тухайн үеийн Худалдааны нарийн бичгийн дарга Херберт Гувер зэрэг холбооны албан тушаалтнууд "үндэсний шинж чанарыг" сэргээж, барилгын салбарыг дэмжих өргөн хүрээтэй орон сууцны нийгмийг бий болгохыг хүсч байсан тул бүсчлэлийг хурдацтай өргөжүүлэхэд тусалсан.

Зорилгодоо хүрэхийн тулд Гувер Хот төлөвлөлт, бүсчлэлийн зөвлөх хороог цуглуулав. Энэ нь ландшафтын архитектор бага Фредерик Лоу Олмстед зэрэг тухайн үеийн төлөвлөлтийн хөдөлгөөний хэд хэдэн одуудаас бүрдсэн байв. Тус хороо нь бүсчлэлийн стандартыг идэвхжүүлэх хуулийн төслийг боловсруулсан (SZEA) бөгөөд энэ нь муж улсууд орон нутгийн бүсчлэлийн захирамжийг бий болгох эрх бүхий хотын захиргааг баталж болох загвар хууль болсон юм. SZEA-г Гувер болон хороо ихээхэн сурталчилж байсан бөгөөд 1930 он гэхэд тухайн үеийн 35 мужаас 48 нь ихэвчлэн SZEA-г загварчилсан хууль тогтоомжийг хэрэгжүүлж, орон нутгийн засаг захиргаанд бүсчлэлийг хэрэгжүүлэх боломжийг олгосон. Хожим нь холбооны засгийн газар бүсчлэлийн захирамжийг Холбооны орон сууцны удирдлагын тусламж болон бусад холбооны буцалтгүй тусламж, зээлийн нөхцөл болгон бүсчлэхийг дэмжсэн.

Бүсчлэлийн өндөр зардал

Номын хоёрдугаар хэсэгт бүсчлэлээс үүдэлтэй дөрвөн асуудлыг тайлбарласан болно. Нэгдүгээрт, бүсчлэл нь орон сууцны зардлыг нэмэгдүүлдэг. Грэйгийн тайлбарласнаар орон сууцны нягтралыг хязгаарласан бүсчлэлийн дүрмүүд, тухайлбал талбайн хамгийн бага хэмжээ, олон айлын орон сууцны хязгаарлалт, өндрийн хязгаар, зогсоолын хамгийн бага шаардлага гэх мэт. нийлүүлэлтийг багасгах орон сууцны. Орон сууцны нийлүүлэлт эрэлтээ даахгүй бол үнэ өсдөг. Товчхондоо улс орны үнэтэй хот болгоны үнэтэй хороолол бүрт ийм зүйл болж байна.

Саарал хоёр дахь зардал нь бүсчлэл нь үндэсний хэмжээнд үзүүлэх сөрөг нөлөө юм эдийн засгийн өсөлт. Хүмүүс илүү их ажлын байртай, өндөр цалинтай хот руу нүүж чадахгүй бол улс орон бүхэлдээ хохирно. Хүмүүс нүүх боломжтой байсан бол үйлдвэрлэх бараа, үйлчилгээгээ бид алдаж, хүмүүсийг бага цалинтай, боломж багатай газруудад барьснаар бид нийгмийн хамгааллын сүлжээний хөтөлбөрүүдэд илүү их мөнгө зарцуулах нь гарцаагүй.

Дараа нь Саарал бүсчлэл нь тусгаарлалтыг хэрхэн дэмждэг талаар тайлбарлав. Эрт үеийн бүсчлэлийн кодууд нь арьс өнгөөр ​​​​ялгаварлан гадуурхах хэллэгийг агуулсан байсан боловч шүүх ийм хэллэгийг хууль бус гэж үзсэний дараа арьс өнгөөр ​​​​ялгаварласан хязгаарлалтыг бусад хязгаарлалтаар сольсон нь ижил үр дүнд хүрсэн. Хямд үнэтэй орон сууц, дуплекс, гурвалсан орон сууц барихыг хязгаарлах, хориглох, оронд нь нэг айлын орон сууцыг их хэмжээгээр худалдаж авахыг шаарддаг бүсчлэлийн дүрэм нь орлого багатай хүмүүсийг олон хорооллоос орон сууц худалдан авахаас сэргийлдэг. Хар арьстнууд, испаничууд болон бусад цөөнхийн бүлгүүд цагаан арьстнуудаас дунджаар доогуур орлоготой байсан бөгөөд одоо ч хэвээр байгаа тул эдгээр дүрмүүд нь арьс өнгөөр ​​​​ялгаварлан гадуурхах, орлогыг ялгах өргөн хүрээг хамарсан бөгөөд өнөөг хүртэл оршин тогтнож байна.

Эцэст нь, бүсчлэл нь хүрээлэн буй орчныг сүйтгэж, тархалтыг дэмждэг. Грэй энэ талаар төлөвлөж байсан үеийнхээ түүхийг өгүүлэв. Хуучин эмнэлгийн барилгыг нэгдүгээр давхартаа эмнэлгийн оффисын өрөөтэй, орлогын хязгаарлагдмал 140 орчим байртай, зах зээлийн үнээр 220 нэгж талбартай орон сууцны барилга болгох төслийг нэгэн бүтээн байгуулагч санал болгосон. Энэ газар дамжин өнгөрөхөд ойрхон байсан тул олон хүн машин шаардахгүйгээр байранд амьдрах боломжтой байв. Грэй бичсэнчлэн "Төлөвлөлтийн үүднээс авч үзвэл энэ нь слэм данк байсан." Гэсэн хэдий ч зарим орон нутгийн иргэд шинэ бүтээн байгуулалт нь байгаль орчинд хор хөнөөл учруулах болно гэж үзэн уг төслийг эрс эсэргүүцэхийн тулд бүсчилсэн өөрчлөлтийг ашигласан.

Өсөлт нь хүрээлэн буй орчинд муу гэсэн санаа нь илүү хөгжлийг эсэргүүцэгчдийн дунд түгээмэл байдаг ч Грэйгийн тайлбарласнаар илүү нягт хөгжил нь байгаль орчинд илүү сайн байдаг. Энэ нь хүмүүст алхаж эсвэл дугуйгаар явахад хялбар болгодог бөгөөд энэ нь автомашины хэрэгцээ болон түүнийг дагалдан гарах утааг бууруулдаг. Орон сууц, дуплекс нь тусдаа нэг айлын байшинг бодвол халаах, хөргөхөд бага эрчим хүч шаарддаг, учир нь эдгээр нь ихэвчлэн жижиг, гадна талдаа бага ханатай байдаг. Эцэст нь, илүү нягтралтай бүтээн байгуулалт нь хотуудын захад шинэ бүтээн байгуулалт хийх хэрэгцээг бууруулдаг бөгөөд энэ нь илүү олон ой мод, цэцэрлэгт хүрээлэн, задгай талбай гэсэн үг юм.

Бүсчлэлийг хэрхэн цуцлах вэ

Бүсчлэлийн томоохон зардлыг тайлбарласны дараа Грэй өөрийн үндсэн аргумент болох бүсчлэлийг цуцлах хэрэгцээ шаардлагад буцаж ирэв. Бүсчлэлийг цуцлах нь гамшигт хүргэхгүй гэдгийг харуулахын тулд Грэй Америкийн уламжлалт бүсчлэлгүй цорын ганц том хот болох Хьюстон руу хандав.

Грэй тайлбарласнаар Хьюстон дахь газар ашиглалт нь бусад хотуудад ажиглагддаг хэв маягийг ихэвчлэн дагаж мөрддөг - бизнесүүд голын зам дээр байдаг, байшингууд нь нам гүмхэн амьдардаг хороололд байдаг, орон сууц нь ихэвчлэн холимог хороололд байдаг, хүнд үйлдвэрийн зориулалтаар ашигладаг газрууд нь орон сууцны хорооллоос хол байдаг. Учир нь үнийн тогтолцоо нь байгалийн жамаар Хьюстонд ховорхон газрыг хуваарилдаг. ажлаа хийж байна бусад хотуудын төлөвлөлтийн хэлтсүүд боловч сөрөг нөлөөгүй. Үүний үр дүнд Хьюстон нь бүсчилсэн хотуудын адил амьдрахад тохиромжтой боловч хямд, учир нь бүсчлэлийг хязгаарлахгүйгээр орон сууцны нийлүүлэлт эрэлтийг хангаж чадна.

Грэй бусад хотууд Хьюстон шиг болохын тулд хоёр алхам хийхийг санал болгож байна. Нэгдүгээрт, хотын захиргаа бүсчилсэн захирамжийг сонгуулийн жилийн санал асуулгад олонхийн саналаар тогтмол батлахыг шаардах ёстой. Хьюстоны оршин суугчид 1948, 1962, 1993 онуудад гурван удаа бүсчлэлийн асуудлаар санал өгсөн бөгөөд тэр болгонд нь татгалзаж байв. Хэрэв бусад хотууд оршин суугчдад бүсчлэлд санал өгөхийг зөвшөөрвөл бид өөр газар ижил үр дүнг харж магадгүй юм.

Өмчийн үнэ цэнийн талаар санаа зовж буй орон сууцны эзэд болон тэдний санал авах шаардлагатай орон нутгийн албан тушаалтнууд санал өгөх шаардлагыг бие даан хэрэгжүүлэх дургүй байж болох ч муж улсын засгийн газрууд эцсийн дүндээ орон нутгийн засаг захиргаа юу хийхийг зөвшөөрч байгааг хянадаг тул бүсчилсэн санал асуулга тогтмол явуулахыг шаарддаг муж улсын хууль нь тэднийг зохих ёсоор хүчээр шахаж чадна. гар. Номын туршид Грей орон нутгийн NIMBYism-ийг даван туулахын тулд орон нутгийн бүсчлэлийн дүрмийг мужаас урьдчилан сэргийлэхийг дэмждэг бөгөөд муж улсын бүх нийтийн санал асуулгын дүрэм нь үүний нэг жишээ юм.

Хоёрдахь алхам бол бүсчлэлийг хамгийн хатуу дэмжигчдэд ойр орчмынхоо бүсчлэлтэй төстэй дүрмийг хэрэгжүүлэх боломжийг олгох үйл явцыг бий болгох явдал юм. Хьюстон үүнийг хийсэн, бүс нутгуудад нөлөөлөлд өртсөн үл хөдлөх хөрөнгийн эздийн саналын дагуу илүү хатуу дүрэм журамд хамрагдах боломжийг олгоно. Илүү олон хөршийн хяналтыг бий болгох нь бүсчлэлийг илүүд үздэг оршин суугчдыг тайвшруулж, бүхэл бүтэн хотод өөрсдийн давуу эрх олгохоос сэргийлж чадна.

Бүсчлэлийн дараах амьдрал

Тэгэхээр бүсчлэлгүйгээр хот төлөвлөлт ямар харагддаг вэ? Грэй хэд хэдэн санааг санал болгож байна.

Бүсчлэлийн хэрэгжилтэд дарамт учруулахгүйгээр төлөвлөгчид бодит гадны нөлөөллийг бууруулахад анхаарлаа хандуулах ёстой. Дуу чимээ, бохирдол, түгжрэл нь хотын бодит асуудал боловч бүсчлэл нь тэдгээрийг шийдвэрлэх цорын ганц эсвэл хамгийн сайн арга биш юм. Янз бүрийн гадаад хүчин зүйлийн стандартыг тогтоох, жишээлбэл, дуу чимээний дүрэм, уламжлалт бүсчлэлийг шаарддаггүй. Төлөвлөгөөчид болон цагдаа нар стандартыг мөрддөг бол Зөрчлийн тухай хууль болон Эвлэрүүлэн зуучлалын үйлчилгээ шаардлагатай үед хөршүүдийн хоорондын маргааныг хянан шийдвэрлэх боломжтой. Дүрмийн хэрэгжилтийн зэрэгцээ Грэй төлөвлөгчид эвлэрүүлэн зуучлах үйл явцад тодорхой үүрэг гүйцэтгэх ёстойг санал болгож байна.

Бүсчлэлийг арилгаснаар төлөвлөгчдөд хотын бодит төлөвлөлт дээр ажиллах, гудамжны сүлжээг гаргах, цэцэрлэгт хүрээлэнгүүдийн талбайг бий болгох, цаашдын өсөлтийг хангахын тулд сургууль болон бусад олон нийтийн байгууламжийг хаана байрлуулахыг тодорхойлох зэрэг ажилд илүү их цаг өгөх болно. Төлөвлөгөө амжилттай байгаа эсэхийг шалгахын тулд Грэй төлөвлөгчдөд ажилдаа явах цаг, агаарын чанар, орон сууцны үнэ гэх мэт илүү их мэдээлэл цуглуулж, дүн шинжилгээ хийхийг зөвлөж байна. Хүмүүс боломжийн хугацаанд ажилдаа орж чадах уу? Хүмүүс хот руу нүүж чадах уу? Эдгээр асуултууд нь орон сууцны барилга хоёр эсвэл гурван давхар байж болох уу, эсвэл угаалгын газар нь арилжааны талбайн зөвшөөрөгдсөн хэрэглээ мөн үү гэхээс илүүтэйгээр төлөвлөгчийн цагийг эзэлнэ.

Дүгнэлт

Ерөнхийдөө Грейгийн ном нь орон сууц, газар ашиглалтын журмын талаархи ном зохиолд маш сайн нэмэлт юм. Тэрээр бүсчлэлээс үүдэлтэй асуудлуудыг тодорхой оношилж, Америкийн хотуудын газар ашиглалтыг сайжруулах ухаалаг шийдлүүдийг санал болгодог. Төлөвлөгчөөр ажиллаж байсан туршлага нь түүний шүүмжлэл, зөвлөмжийг бэхжүүлдэг. Би бүх зүйлтэй санал нийлэхгүй байсан ч түүний санал болгож буй газар нутгийг орон сууцны боломжийн байлгах саналууд нь миний таашаалд засгийн газар хэтэрхий их хөндлөнгөөс оролцдог - энэ номын гол аргумент нь үнэмшилтэй юм: Хотуудыг сайжруулахын оронд бүсчлэлийг оршин суугчид шинээр ирсэн хүмүүсийг оруулахгүйн тулд ихэвчлэн ашигладаг. Саарал зөв, бүсчлэлийг халах хэрэгтэй. Энэ санаа нь улс орны хотуудад хүчээ авч байна гэж найдаж байна.