Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч болон бүтээн байгуулагч (эсвэл хөрөнгө оруулагч) урт хугацааны түрээсийн гэрээ байгуулахад түрээслэгч болон түүний зээлдүүлэгчид үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь газар түрээслэх гэрээг хугацаа хэтрүүлбэл амархан цуцалж чадахгүй гэж шаардах болно. Түрээслэгч нь алдаагаа "эмчлэх" өргөн эрхтэй болно. Хэрэв түрээслэгч эдгээхгүй бол түрээслэгчийн зээлдүүлэгч нэмэлт эдгээх эрхтэй болно. Ямар ч тохиолдолд түрээслэгч болон түүний зээлдүүлэгч нь түрээсээ хадгалах боломжтой байх ёстой. Үүний үр дүнд үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчид хүссэн хэмжээгээрээ газар түрээслэх гэрээгээ бараг хэзээ ч цуцалж чадахгүй.
Саяхан Нью-Йоркт болсон нэгэн хэрэг энэ зарчмаас эрс өөрчлөгдсөнийг харуулсан. Түрээслэгч нь түрээсээ төлөхөө больсноор эхэлсэн. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь түрээслэгч болон түүний зээлдэгчид энэ үүргээ биелүүлээгүй талаар янз бүрийн мэдэгдэл өгсөн боловч хэн ч түрээсийн төлбөрөө төлөөгүй.
Дараагийн алхам болгон өмчлөгч нь түрээсийн гэрээнд тусгагдсан түрээсийн гэрээг цуцлах журмын дагуу үргэлжлүүлэхгүй байхаар шийдсэн бөгөөд энэ нь зээлдүүлэгчид мэдэгдэх шаардлагатай болно. Оронд нь үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн Нью-Йоркийн хуулийн дагуу түрээсийн төлбөрөө төлөхгүй байх ажиллагааг эхлүүлсэн бөгөөд ийм ажиллагаа явуулахыг зөвшөөрдөг. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь түрээслэгчийн зээлдүүлэгчид энэ хэргийн талаар мэдэгдээгүй, учир нь түрээсийн гэрээ ч, хуульд ч ийм мэдэгдэл өгөх шаардлагагүй. Түрээслэгч түрээсийн төлбөрөө төлөөгүй хэвээр байх үед үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч эцэст нь төлбөр төлөхгүй байх үйл явцын эцсийн үйл явдал болгон түрээсийн гэрээг цуцалсан.
Түрээсийн гэрээ дуусгавар болсны дараа үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь түрээслэгчийн зээлдүүлэгчид дуусгавар болсон түрээсийг солихын тулд шинэ түрээсийг санал болгох ёстой гэж түрээслэв. Зээлдүүлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийг энэ саналыг хүлээж аваагүй тул төлбөрөө төлөөгүй журмаар түрээсийн гэрээ дуусгавар болж, зээлдүүлэгч нь солих түрээс шаардах боломжгүй болсон.
Хаил Мэри барьцаа хөрөнгөө аврахын тулд зээлдүүлэгч нь Нью-Йоркийн хачирхалтай хуульд найдахыг оролдсон бөгөөд түрээслэгч болон түүний зээлдүүлэгчид түрээсийн дагуу төлөх ёстой бүх зүйлийг төлж дуусгавар болсон түрээсийг сэргээх боломжийг олгодог. Түрээслэгч нь түрээсийн гэрээгээ "чөлөөтлөх" хугацаатай. Хэрэв түрээслэгч энэ хугацаанд түрээсээ эргүүлэн аваагүй бол түрээслэгчийн зээлдүүлэгч үүнийг хийх эрхтэй - гэхдээ ихэнх тохиолдолд зөвхөн түрээслэгчийн гэтэлгэх хугацаа дууссаны дараагийн өдөр, зөвхөн тухайн өдрийн 2:00 цаг хүртэл.
Нью-Йоркийн энэхүү хуульд мөн түрээслэгч нь эргүүлэн авах эрхээсээ татгалзаж болно гэж заасан. Нью-Йоркийн түрээс болгонд ийм чөлөөлөлт орсон байдаг ч энэ маргаанд зээлдүүлэгч нь түрээслэгчийн татгалзал зээлдүүлэгчид хамаарахгүй гэж маргахыг оролдсон. Шүүх санал нийлээгүй. Нэгэн цагт зээлдүүлэгч шийдвэрээ өөрчилснөө зарлаж, эргүүлэн авах эрхээ хэрэгжүүлэхийг хүсээгүй ч энэ нь шүүхийг зээлдүүлэгчийн эсрэг шийдвэр гаргахад саад болоогүй юм. Зээлдүүлэгчийн барьцаа нь үүгээр дууссан.
Газрын түрээсийн эсрэг аливаа зээлдүүлэгч энэ хэргээс чухал сургамж авч болно.
Нэгдүгээрт, аливаа түрээсийн гэрээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөс түрээсийн гэрээг цуцлах гэж буй аливаа төлбөрийг төлөөгүй эсвэл бусад үйл ажиллагааны талаар зээлдүүлэгчид мэдэгдэхийг шаардах ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь түрээсийн гэрээг цуцлах гэрээний эрхээ эдэлж байгаа талаар зээлдүүлэгчид мэдэгдэхийг шаардах нь хангалтгүй юм.
Хоёрдугаарт, хэрэв түрээс нь зээлдүүлэгчид түрээслэгчийн зөрчлийг арилгах эрхийг олгосон бол зээлдүүлэгч нь эдгээр эрхээ эдэлж, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийг түрээсийн гэрээний хэрэгжилтийг хангах ямар ч замыг эхлүүлэхгүй байх ёстой.
Гуравдугаарт, түрээсийн гэрээнд (эсвэл бусад баримт бичигт) нарийн, нарийн боловсруулсан заалтууд нь заримдаа хамрах ёстой тохиолдол бүрийг хамардаггүй. Энд үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь түрээсийн гэрээнд тусгагдсан гэрээг цуцлах үйл явцыг тойрон гарах арга замыг олж, зээлдүүлэгчийн оролцоогүйгээр гэрээг цуцлах боломжтой болсон.
Зээлдүүлэгч илүү түрэмгий хандаж, илүү анхаарал хандуулсан бол барьцаа хөрөнгөө хадгалж үлдэх байсан болов уу.
Иш татсан тохиолдол нь Wells Fargo Bank, NA v. Joseph E. Marx Co. Inc., Нью-Йорк мужийн Дээд шүүх 159999/2019.
Эх сурвалж: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/