Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн борлуулалтын талаар тохиролцохыг хүсч байгаа тохиолдолд худалдан авагч нь юу төлөхөд бэлэн байгаа талаар ерөнхий ойлголттой байх болно. Энэ санаа нь ихэвчлэн хязгаарлагдмал мөрдөн байцаалт, дүн шинжилгээг тусгасан байдаг, учир нь боломжит худалдан авагч нь үл хөдлөх хөрөнгө нь гэрээнд хамрагдаж байгааг мэдээгүй зардал гаргахаас илүү өргөн хүрээтэй судалгаа, дүн шинжилгээ хийх зардал юм.
Худалдагчдад маш ээлтэй зах зээлээс бусад тохиолдолд талууд ихэвчлэн худалдах гэрээнд гарын үсэг зурах замаар худалдан авагчийн санаа зовоосон асуудлыг шийдвэрлэхээс гадна худалдан авагчид үл хөдлөх хөрөнгийг цаашид судлах шаардлагатай 30-аас 90 хоногийн хугацаа өгдөг. Энэ хугацаанд худалдан авагч нь түрээсийн гэрээг сайтар хянаж, аливаа бие махбодийн асуудлыг шалгаж, байгаль орчны асуудлыг хайж, үл хөдлөх хөрөнгийн төлөвлөгөө нь санхүүгийн ач холбогдолтой гэдэгт итгэлтэй байж болно. Хамгийн гол нь, зохих шалгалтын хугацаа нь худалдан авагчид үл хөдлөх хөрөнгийг олж авахад шаардлагатай өр болон өмчийн аль алиныг нь олох боломжийг олгодог.
Шалгалтын хугацаа дуусахаас хэд хоногийн өмнө худалдагч нь хэлцлийн талаар зуучлагчаас утсаар ярих нь олонтаа. Хамгийн сайн тохиолдолд брокер худалдан авагчид илүү их цаг хугацаа шаардагддаг, ихэвчлэн байгаль орчинтой холбоотой асуудлуудыг шалгахын тулд зохих шалгалтын хугацааг сунгах шаардлагатай байгааг зарлах болно. Хамгийн муу тохиолдолд, брокер худалдан авагчийн зохих шалгалтын судалгаагаар худалдан авагчийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хэт өндөр байсан нь илэрсэн бөгөөд үнэ буурахгүйгээр хэлцэл утгагүй болохыг зарлах болно.
Аль ч тохиолдолд худалдагч хоёр бэрхшээлтэй тулгардаг. Энэ үйл явцын өмнө зураг дээр байсан байж болох бусад ирээдүйн худалдан авагчид бүгд өөр зүйл рүү явсан. Энэ үед тэд бүгд сонирхолгүй болсон байх. Хэрэв худалдагч болон түүний зуучлагч эдгээр худалдан авагчдын аль нэгэнд нь буцаж очвол эд хөрөнгийг эвдэрсэн бараа гэж ойлгож болно. Хэрэв худалдагч үл хөдлөх хөрөнгөө зах зээлээс гаргавал дахин зах зээлд гарахын өмнө олон сар, эсвэл хэдэн жил хүлээх хэрэгтэй болно. Энэ бүхний үр дүнд худалдагчид ихэвчлэн худалдан авагчдыг ямар нэг хэмжээгээр хүлээн зөвшөөрдөг.
Илүү их цаг гаргах нь амархан. Худалдагч тухайн үед юу болох ёстойг уяхыг оролдож магадгүй. Жишээлбэл, хэрэв худалдан авагч үл хөдлөх хөрөнгийн арын хашаанд овоолсон үл мэдэгдэх материалыг судлахад илүү хугацаа шаардлагатай бол талууд зохих шалгалтын хугацааг сунгах нь зөвхөн тухайн мөрдөн байцаалттай холбоотой гэдгийг хүлээн зөвшөөрч болно. Аливаа асуудлыг шийдэх зардал нь тохиролцсон дээд хязгаараас доогуур байвал худалдан авагч хаах ёстой.
Харин худалдан авагчийн үнийн зохицуулалт хийх хүсэлт нь худалдагчийн хувьд илүү их гэмтэл учруулдаг. Худалдагч үнийн тохируулгын хариуд ямар нэгэн ашиг тус авч чадах уу? Худалдагч нь хаалтыг хурдасгахыг оролдож магадгүй, эсвэл худалдан авагчийг зарим гэнэтийн зүйлээс татгалзах эсвэл хадгаламжийг нэмэгдүүлэхийг хүсч болно. Онолын хувьд, хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө нь тохиролцсон гүйцэтгэлийн шалгуур үзүүлэлтээс давсан тохиолдолд худалдагч ирээдүйн төлбөрийн эрхийг шаардаж болно. Гэсэн хэдий ч бодит байдал дээр худалдан авагчид ийм арга хэмжээ авахыг зөвшөөрөхгүй. Хэрэв ямар ч худалдан авагч ийм арга хэмжээ авахыг зөвшөөрвөл тэдэнтэй тохиролцоход хэцүү бөгөөд өргөдөл гаргах, хэрэгжүүлэхэд илүү хэцүү байх болно.
Худалдагч нь худалдан авагчаас зохих шалгалтын хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлээс гаргасны төлөө буцаан олгогдохгүй төлбөрийн хураамж авах замаар эдгээр эрсдлийн заримаас өөрийгөө хамгаалж чадна. Энэ төлбөр нь худалдан авагчид мөрдөн байцаалтын явцад үл хөдлөх хөрөнгийн хяналтыг өгөх болно. Хэрэв худалдан авагч цааш үргэлжлүүлэхгүй гэж шийдсэн бол энэ нь худалдагчид нөхөн олговор олгоно. Хэдийгээр энэ маршрут нь маш их ач холбогдолтой боловч худалдагчид зөвхөн худалдагчдад ээлтэй зах зээл дээр л сонголтын хураамж авах боломжтой.
Өөр нэг боломжийн хувьд гэрээ нь худалдан авагчид зохих шалгалт өгөх хугацааг өгч болох боловч худалдан авагч тодорхой босго хэмжээнээс давсан үл хөдлөх хөрөнгийн жинхэнэ асуудлыг олж мэдсэн тохиолдолд л гэрээг цуцлах боломжийг олгодог. Энэ арга нь худалдан авагчдыг айлгах болно, учир нь тэд зохих шалгалтын үр дүнд бүрэн сонголттой болно гэдэгт итгэдэг.
Худалдагч нар зохих шалгалтын хугацаа дуусч, худалдан авагч цааш явах эсвэл явах болно гэж дүр эсгэхгүйгээр өөрсдийгөө бага ч гэсэн хамгаалж чадна. Үүний оронд гэрээг сунгах боломжоор барьж болно. Жишээлбэл, гэрээнд хэрэв худалдан авагч илүү цаг авахыг хүсвэл худалдан авалтын үнийн дүнгээр тооцогдохгүй сунгах хураамж төлөх шаардлагатай гэж хэлж болно. Худалдан авагч нь мэдээжийн хэрэг, хадгаламжийн хэмжээг нэмэгдүүлэхийг илүүд үздэг бөгөөд энэ өсөлтийг худалдан авалтын үнийн эсрэг тооцох болно. Худалдан авагч илүү хугацаа хүсч байвал гэрээ сунгах хураамжийг тодорхой заасан байсан ч худалдан авагч үнэ төлбөргүй сунгах хүсэлт гаргаж болох ч талуудын тохиролцсон зүйлээс ялгаатай тул энэ нь таагүй амттай байдаг.
Хэрэв худалдагч бусад худалдан авагчдыг хүлээж байгаа бол энэ нь худалдан авагчдыг шалгах хугацааг хэт их ашиглахаас урьдчилан сэргийлэх сэтгэл татам механизмыг санал болгож чадна. Үүний тулд худалдагч нь бусад боломжит худалдан авагчидтай хэлэлцээр хийх, тэр ч байтугай нөөц гэрээ байгуулах эрхтэй гэдгээ маш тодорхой болгохыг хүсч магадгүй юм. Худалдагч нь аливаа худалдан авагчтай онцгой эрхтэй байхыг зөвшөөрөхөөс зайлсхийхийг хүсэх болно - өгөөмөр цаг хугацаатай худалдан авагч нь гүйлгээнд хатуу үүрэг хүлээдэггүй тул боломжийн байр суурь эзэлнэ.
Мэдээжийн хэрэг худалдагч нь хамгийн сайн стратегийн хувьд борлуулалтаа худалдагчдад ээлтэй зах зээлийн үед хийх цагийг оролдох ёстой. Өнөөгийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл харамсалтай нь худалдагчдад тийм ч таатай бус байна. Энэ байдал ойрын хугацаанд даамжирч байх шиг байна. Борлуулагчид аль нэг сайн өдрийг хүлээх хэрэгтэй, гэхдээ бүх худалдагчид урт хугацааны төсөөлөлтэй байдаггүй - эсвэл гэрээнд өгөөмөр нягт нямбай хугацаа шаардсан үр нөлөөг бууруулах өөр арга замыг олох хэрэгтэй.
Эх сурвалж: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/23/the-problem-with-due-diligence-periods-in-real-estate-contracts/