Карли Трипп багаасаа Вашингтон ДС-ээс 30 милийн зайд орших Олнигийн эрдэнэ шишийн талбайд тоглож өссөн боловч түүнийг ахлах сургуулиа төгсөхөд нэг милийн радиуст таван хүнсний дэлгүүр нээгдэж, хотыг хөл хөдөлгөөн ихтэй газар болгожээ. хотын захын хороолол - түүний одоо үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчийн хувьд эрт илрүүлэхийг хичээдэг хөгжлийн төрөл.
Трипп нь өнгөрсөн онд АНУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын 144 тэрбум гаруй долларын хөрөнгө оруулалт хийсэн үндэсний томоохон үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын менежерүүдийн нэг болох Nuveen Real Estate-ийн дэлхийн хөрөнгө оруулалтын ахлах захирал, хөрөнгө оруулалтын хэлтсийн даргаар ажиллаж байхдаа 10 тэрбум долларын ажлыг удирддаг. Царт тахлын үед бусад олон хөрөнгө оруулагчид жижиглэнгийн худалдааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг бууруулж байсан ч Трипп жижиглэнгийн худалдаачдын дунд тахал өвчний үед худалдан авагчид хэрхэн худалдан авахыг хүсч болохыг зөв таамагласан боломжуудыг олж харсан. Трипптэй ярилцлаа Баррон Дэвидсон, NC-ээс түүний хамгийн сүүлийн үеийн эсрэг тэсрэг санаанууд, тухайлбал яагаад байшинтай байснаас түрээслэхийг илүүд үзэж болох, оффисын талбай яагаад үхдэггүй, хамгийн сайн төрлийн худалдааны төвүүд, өндөр настнуудын орон сууц, аж үйлдвэрийн газруудын талаар. Бидний ярианы засварласан хувилбарыг доор харуулав.
Баррон: Орон сууцны зах зээлийн нөхцөл байдал ямар байна вэ?
Карли Трипп: АНУ даяар гурваас таван сая нэгжийн хомсдол байсаар байна. Орон сууцны хямралаас болж маш их сорви үүссэн; Хөрөнгө оруулагчид хөрөнгө оруулахдаа цөхрөнгөө барж, байшин барилгачид удаан барилаа. Бид бүхэл бүтэн арван жил дутуу баригдсан бөгөөд одоо гүйцэж тоглож байна. Олон айлын орон сууцны барилгын ажил дээд амжилт тогтоосон байна. Хүргэлтийн саатал дунджаар долоон сар байсан бол 16 сар гаруй болж өөрчлөгдсөн. Энэ бол орон сууцны ерөнхий зах зээлийг бэхжүүлэх төгс жор юм.
Орон сууцны үнэ огцом өссөн. Энэ хөөс мөн үү?
Царт тахлын дараах олон тонн талархал гарсан ч ипотекийн зээлийн хүү тэгтлээ буурсан гэж хүмүүс бодохгүй байна. Хэрэв та 2006-2021 оны хоорондох орон сууцны дундаж үнийг харвал өнөөдрийн хүүнд тулгуурлан ипотекийн зээлийн өртөгтэй харьцуулбал 250,000 онд 2006 долларын үнэтэй байшин өнөөдөр 400,000 долларын үнэтэй байшин болно. Шилдэг 20 нийлмэл зах зээлд ч инфляцийг тохируулсан нөхцөлд бид 2007 оны төвшинд дөнгөж буцаж байна. Би хөөс байхгүй гэж бодож байна.
Та боломжийн талаар санаа зовж байна уу?
Тиймээ, боломжийн орон сууцны нийлүүлэлт бага байгаатай холбоотой. 200,000 доллар ба түүнээс доош үнээр зарагдаж буй шинэ орон сууцны хувь нь [боломжтой] хувьцааны 2% -иас бага байна. Хүмүүс арай жижиг, илүү хямд үнэтэй орон сууц барихгүй байна. Барилгачин ашиг орлогоо нэмэгдүүлж, илүү өндөр үнээр барьж чадвал тэд үүнийг хийдэг. 2022 оны хувьд миний хамгийн их таалагдаж буй нэг зүйл бол нийлүүлэлт багатай, үйлчилгээ муутай хямд орон сууц юм. Тэнд бид төр, хувийн хэвшлийн хамтын ажиллагаа илүү их байгааг харж байгаа бөгөөд хэрвээ "Бүтээн байгуулалтыг сайжруулах" ажлыг хийвэл хямд үнэтэй орон сууцыг хөгжүүлэхэд ихээхэн хэмжээний [мөнгө] зориулагдана.
Мөн өөрийн гэсэн байрыг түрээслэх хүсэлтэй хүмүүсийн бүлэг өсөн нэмэгдэж байгаа нь нэг гэр бүлийн түрээсийн орон сууцыг шинээр бий болгоход бидний дуртай байдаг шалтгаануудын нэг юм. Аав, ээжийгээ гэр бүл зохиож байх үед гэр оронтой болсноор баялаг бий болсон. Өнөөдөр олон хүмүүс баялгийг бүтээх өөр арга замуудтай болсон. Яг одоо та урьдчилгаа төлбөрөө зах зээлд, Bitcoin эсвэл Robinhood-д хөрөнгө оруулах боломжтой. Хэрэглэгчид доллараа хэрхэн хөрөнгө оруулах талаар илүү боловсролтой болж, мөнгөө юу хийхээ сонгох боломжтой болж байна.
Та улсынхаа хаанаас хамгийн их боломжийг олж харж байна вэ?
Шилжилт хөдөлгөөний хэв маяг гайхалтай байсан. Далайн эргийн хотуудаас Каролина, Жоржиа, Техас мужуудыг дайран Нарны бүс рүү дүрвэсэн нь асар их байв. Далайн эрэг, ууланд нэвтрэх боломжтой дулаан уур амьсгалтай газар гадаа амьдрах нь өнөөдөр хүмүүс хэрхэн амьдрахыг хүсч байгаа бөгөөд корпорациудын татварын давуу тал нь хамгийн чухал зүйл юм. Технологи нь АНУ даяар урьд өмнө байгаагүй эдгээр бичил хотуудыг бий болгосон. Хүмүүс орлоготой ажил эрхэлж, гэр бүлээ боловсрол эзэмшүүлэх олон газар бий. Далайн эргийн хотууд алга болохгүй, гэхдээ хүн амын тархалт илүү их байна.
Тэтгэвэрт гарахад ойрхон хүмүүс, эсвэл теннис, даршилсан бөмбөг, биеийн тамирын дасгал хийх боломжтой хоосон үүрч, гэр бүлийн гишүүдийн [ойролцоо] хүмүүс байдаг 55+ орон сууцанд би бас дуртай. Технологи өөрчлөгдвөл өөрчлөгддөг санах ойн арчилгаа гэх мэт зүйлсэд саад учруулах эрсдэл өндөр байдаг.
"Инфляцийг засч тооцвол бид 2007 оны төвшиндөө дөнгөж буцаж байна. Би хөөс байхгүй гэж бодож байна."
Энэхүү шилжилт хөдөлгөөн нь оффисын талбайн хэтийн төлөвт хэрхэн нөлөөлж байна вэ?
Хүмүүсийг нэг дор байлгахын ач тусыг компаниуд хүлээн зөвшөөрч, хүмүүсийг оффис руу буцаан татах шаардлагатай байдаг. Тиймээс та хоол хүнс, биеийн тамирын заал гэх мэт [тохь тухтай байдлыг] харж байна. Олон тооны томоохон институци болон хувийн хөрөнгө оруулагчид далайн эргийн зах зээл дэх цомын оффисуудад дахин бооцоо тавих гэж байна. Энэ нь 2022 онд дахин нээгдэнэ.
Ажиллах хүчний хэдэн хувь нь албан тушаалдаа эргэн ирэх төлөвтэй байна вэ?
Урт хугацаанд [оффисын талбайн] эрэлт тасалдаж, буурах нь 10% байх магадлалтай. Энэ нь байршил, төрлөөс хамааран өөр өөр байх болно. Нарны бүс дэх студи, анагаах ухааны шинжлэх ухаан, өндөр тохижилттой, жижиг оффисын барилгууд гэх мэт тусгай зориулалтын үл хөдлөх хөрөнгийн талаар бид маш их өсөлттэй хэвээр байна. Хүмүүс нүүж байгаа эдгээр захын ихэнх хэсэгт оффисын хангамж хангалтгүй байдаг. Эерэг эрч хүчтэй хэвээр байна. Сонголт нь гол зүйл бөгөөд нүүрстөрөгчийн хэт их хэрэглээнээс цэвэр-XNUMX хэрэглээ рүү шилжих шаардлагатай зарим эрсдэлтэй байдаг. Энэ [эрчим хүчний] шилжилтийн хувьд оффисын өрөөнөөс илүү эрсдэл байхгүй.
Эрчим хүчний шилжилтийн тухай ярихад, үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид уур амьсгалын өөрчлөлт, нүүрстөрөгчийг ангижруулах талаар хэрхэн бодох ёстой вэ?
Nuveen үл хөдлөх хөрөнгийн компани нь 2040 он гэхэд цэвэр [ялгаралтыг] тэглэх үүрэг хүлээсэн. Бид эзэмшдэг бүх хөрөнгөө үнэлэхэд анхаарлаа төвлөрүүлдэг бөгөөд бидний худалдаж авсан бүх зүйлд [шинжилгээ] шилжилтийн зардлыг багтаадаг. Үнэнийг хэлэхэд, бидэнд АНУ даяар илүү сайн сэргээгдэх эрчим хүчний сүлжээ хэрэгтэй байна. Манай хөрөнгө бүр шуурга, гал түймэр, үерийн эрсдэл, түүнчлэн орон нутгийн зохицуулалтын эрсдлийг гудамж дамнасан түвшинд нарийвчлан үнэлдэг загвараар дамждаг. Жишээлбэл, газарзүйн байрлалыг багтаасан болно: Нью Йорк далайн хана босгож чадна, харин Майами чадахгүй, учир нь газар нь хөвөн юм. Бид энэ бүхнийг эрсдэлд өртөх үнэ цэнийн үндсэн дээр үнэлдэг. Хэрэв 20 гаруй жилийн хугацаанд хэт өндөр байвал бид хөрөнгө оруулалт хийхгүй.
Зээлийн хүүгийн өсөлт боломжид хэрхэн нөлөөлөх вэ?
Үл хөдлөх хөрөнгө инфляцийн үед бусад [бүс нутгаас] илүү сайн ажиллах хандлагатай байдаг. Та инфляцийг давах хандлагатай жил бүр нэмэгддэг түрээсийн бүтэц, түрээслэгчдийн зардлын өсөлтийг даван туулдаг бүтцийг суулгасан. Гэвч инфляци манай эдийн засагт асар их эрсдэл дагуулж байгаа бөгөөд инфляцийг хөөрөгдөж буй хөдөлгөгч хүчин, хөшүүрэг нь илүү том эрсдэл юм.
Яаж тэр вэ?
Ажиллах хүчний хомсдолыг хар; энэ хэзээ ч сайн биш. Нийлүүлэлтийн хомсдол нь системээр дамжуулан ажиллахад удаан хугацаа шаардагдах бөгөөд Ковидийг тойрсон олон улсын газарзүйн тактикаас хамаарна. Инфляцийн даралтын агшаагчтай ч бид тэмцэж байна. ХНС илүү харгис байр суурьтай байгаа ч зөвхөн богино хугацааны хүүг хянах боломжтой. Хөрөнгө оруулагчид урт хугацааны хүүг хянадаг тул өгөөжийн муруйг маш сайн анхаарч үзээрэй. Энэ нь хамгийн том тэргүүлэх үзүүлэлт байх болно. Хэрэв өгөөжийн муруй улам жигдэрч эхэлбэл, хэрэв [ХНС] богино хугацаанд хүүгээ өсгөж, урт хугацааны зах зээлийн эрэлт хүүгээ харьцангуй бага байлгах юм бол энэ нь надад санаа зовох болно. Хэрэв [ургацын муруй] хавтгайрч, урвуу байгаа эсэхийг анхаарна уу.
Энэ нь таны багцын хувьд юу гэсэн үг вэ?
Орон сууц зайлшгүй шаардлагатай байгаа итгэл үнэмшил өндөртэй газар хөрөнгө оруулалтаа үргэлжлүүлж байна. Аж үйлдвэрийн хангалт хангалтгүй хэвээр байна. Бид АНУ-ын аж үйлдвэрийн өмчийн долоо дахь том эзэмшигч нь [агуулах, ложистикийн байгууламж, нийлүүлэлтийн сүлжээ ба эцсийн хэрэглэгчдэд хүргэх хоорондох сүүлчийн цэг болдог эцсийн миль өмч] юм. Бид өдөр тутам байр түрээсэлж байгаа бөгөөд ямар хүчтэйг нүдээр харж байна. Одоогоор удаашралтай байгаа тухай мэдээлэл алга. Эрэлт нь нийт лизингийн эзлэхүүний хэтийн төлөвийн хувьд өмнөх рекордуудыг давж гарсаар байна. Үндэсний хэмжээнд үйлдвэрүүдийн сул орон тоо 4% -иас бага байна.
Цахим худалдаа нэмэгдэж, бараа материалын "цаг хугацаанд нь" менежментэд шилжсэнээр сүүлийн жилүүдэд сүүлийн миль эрэлт нэмэгдэж байгаа бөгөөд энэ нь бидний анхаарлын төвд байна. Бид мөн агуулах, эмнэлгийн алба гэх мэт аль аль нь хэрэгцээнд тулгуурласан салбарууд, мөн амьдралын шинжлэх ухаан зэрэг гайхалтай салхитай салбаруудад эерэг хандлагатай байна.
Жижиглэнгийн худалдаа, ялангуяа худалдааны төвүүдийн талаар гутранги үзэл маш их байдаг.
Бид тоосго, зуурмагийн жижиглэнгийн худалдаагаар хэт хангагдсан байсан уу? Мэдээжийн хэрэг. Бусад аж үйлдвэржсэн улстай харьцуулахад манайх жижиглэнгийн худалдаа тав дахин их байна. Гэвч сүүлийн 10 жилийн хугацаанд жижиглэнгийн хувьцааны хувьд шинэ нийлүүлэлт гараагүй бөгөөд жижиглэнгийн хувьцааг 25%-иар бууруулах шаардлагатай байгаа бөгөөд энэ нь үндсэндээ холимог хэрэглээ, орон сууц, эмнэлгийн газар, үйлдвэрийн газар руу шилжихтэй холбоотой юм. дараагийн таван жил.
Жижиглэнгийн худалдаа нь байршилд ихээхэн анхаарал хандуулдаг байсан бол одоо олон сувагт анхаарлаа хандуулдаг хүмүүс илүү наалдамхай хэрэглэгчийн суурьтай болохыг бид мэднэ. Би Таргетын орлогыг үргэлж хонх шиг хардаг. Тэд олон сувгийн интерфейс, дэд бүтэцтэй бөгөөд хоол хүнс, хувцас, ном гэх мэт олон бараа зардаг. Та нэг өдөр дэлгүүрээс авах, хүргэлт эсвэл замын хажуугаар хийх боломжтой. Интерфэйс нь хэрэглэхэд хялбар. Хөрөнгө оруулагчид жижиглэнгийн худалдаа руу хөлийнхөө хурууг дүрж байгааг та харж байна. Дөрөвдүгээр улирал бол шинэ дэлгүүрүүдийн цэвэр нээлт цэвэр хаалтаас өндөр байсан эхний улирал байсан бөгөөд тодорхой жижиглэнгийн худалдаачдын нөлөөгөөр лизинг нэмэгдэж эхэлсэн.
Үнэ өсөхөд та өөр зүйл хийж байна уу?
Стратегийн хамгийн том талбар бол аливаа зүйлийг хэрхэн санхүүжүүлэх явдал юм. Бид энэ эрсдэлээс заримыг нь хамгаалахын тулд хөвөгч хүүгээс тогтмол хүүтэй бүтэц рүү шилжиж байна. Мөн бид хөшүүргийг нэмэгдүүлэх боломжуудыг үнэлж байгаа бөгөөд тогтоосон хүүтэй урт хугацаат өрийг түгжих нь түүхэн доод түвшинд байсан.
Тэгэхээр худалдааны төв үхээгүй юм уу?
Түрээслэх чадвар сайтай, тийм ч том биш хүмүүс [амьд үлдэх магадлал өндөр байдаг]. Гадна худалдааны төвүүд/амьдралын хэв маягийн төвүүдийн талаар би маш их боддог. Хавай, Лас Вегас, Орландо гэх мэт хаалттай, жуулчдад төвлөрсөн худалдааны төвүүд цаашид ч сайн ажиллана. Том форматтай, хаалттай жижиглэнгийн худалдаа нь хэцүү байх болно.
Үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүй юу вэ?
Бид жижигхэн хот шиг гайхалтай амьдралын шинжлэх ухааныг эзэмшдэг. Сан Диегод хөл бөмбөгийн талбай, шар айрагны цэцэрлэг, ажилдаа явахыг хүсдэг газар байдаг. Нью-Йорк дахь манай төв байранд ч гэсэн зөгийн балны популяцийг тогтвортой байлгахын тулд дээвэр дээр гайхалтай биеийн тамирын заал, бясалгалын өрөө, Тера буу, баар/кафе, зөгийчид байдаг.
Баярлалаа, Карли.
Бичих Решма Кападиа [имэйлээр хамгаалагдсан]
Эх сурвалж: https://www.barrons.com/articles/the-outlook-for-housing-malls-workspaces-and-other-real-estate-51644435898?siteid=yhoof2&yptr=yahoo