Түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгө гэгддэг мөнгөн гүйлгээний үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь их хэмжээний орлого бий болгох үр дүнтэй арга байж болох юм. орлогын идэвхгүй урсгал. Та үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж аваад, эсвэл хоёр түрээслэгч суулгаж, сарын түрээсийн төлбөрийг цуглуулдаг. Энэ нь хангалттай энгийн мэт санагдаж байгаа ч түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгө нь үнэ цэнэтэй хөрөнгө оруулалт гэдгийг батлахын тулд бага зэрэг чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшигчийн ашиг орлогыг нэмэгдүүлэхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээг хэрхэн тооцоолох талаар мэдэх.
A Санхүүгийн зөвлөх үл хөдлөх хөрөнгөө өөрийн багцад оруулахад тань туслах болно.
Үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээ гэж юу вэ?
Энгийнээр хэлбэл, мөнгөн гүйлгээ бизнест орж, гарах мөнгөний хөдөлгөөнийг хэлнэ. Та үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээний талаар ярихдаа үл хөдлөх хөрөнгөөс бий болсон мөнгө (өөрөөр хэлбэл түрээсийн орлого) болон үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой зарцуулсан мөнгөний тухай ярьж байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь эерэг мөнгөн урсгал эсвэл сөрөг мөнгөн урсгалыг бий болгодог. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн урсгал эерэг байвал орлого нь зардлаас давдаг. Мөнгөний урсгал сөрөг байвал зардал нь орлогоосоо давж гардаг.
Эерэг мөнгөн урсгалыг илүүд үздэг үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид Учир нь энэ нь тэд эзэмшиж буй эд хөрөнгө эсвэл өмч хөрөнгөөрөө мөнгө олж байна гэсэн үг юм. Ашгийн хэмжээ их байх тусам тэдний хөрөнгө оруулалтын өгөөж сайн байх болно. Мөнгөний эерэг урсгал нь үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг хадгалахад хялбар болгодог, учир нь танд засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээнд ашиглах боломжтой бэлэн мөнгөний илүүдэл байж болно.
Сөрөг мөнгөн урсгал нь хөрөнгө оруулагч түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгөө алдаж байна гэсэн үг юм. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө удаан хугацаагаар хоосон байх эсвэл түрээсийн үнэ нь хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгөө хадгалахад шаардагдах зардлыг дагаж чадахгүй бол мөнгөн хөрөнгийн сөрөг урсгал үүсч болно.
Үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээг хэрхэн тооцох вэ
Үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээг тооцоолох нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн талаархи хэд хэдэн үндсэн мэдээллийг мэдэхээс эхэлдэг. Тодруулбал, түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээг тооцоолохын тулд та дараахь зүйлийг мэдэж байх хэрэгтэй.
Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн нийт орлого хэр их байна
Үл хөдлөх хөрөнгийн нийт зардал
Тухайн өмчтэй холбоотой ямар өр, хэрэв байгаа бол
Түрээсийн нийт орлого нь аливаа зардлыг хасахаас өмнө үл хөдлөх хөрөнгийн бий болгосон бүх орлогыг илэрхийлнэ. ипотекийн зээлийн төлбөрийг оруулаад. Орон сууцны түрээсийн мөнгөн гүйлгээг тооцоолохдоо ихэвчлэн орлогын гол эх үүсвэр нь түрээс юм. Гэхдээ таны түрээсийн гэрээнд юу тусгагдсанаас хамааран та түрээслэгчээс тэжээвэр амьтдын төлбөр, хоцрогдсон төлбөр эсвэл бусад хураамж авах замаар орлого цуглуулж болно.
Зардлын тал дээр та үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшихэд төлсөн бүх зардлыг багтаасан болно. Тиймээс үүнд дараах зүйлс багтаж болно:
даатгалын
Үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн хураамж (хэрэв та өөр хэн нэгэнд үл хөдлөх хөрөнгөө удирдуулахын тулд төлбөр төлсөн бол)
Utilities
Засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээ
зар сурталчилгаа
Үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхийн тулд бизнесийн тусгай зөвшөөрөл шаардаж болно
Хуулийн болон мэргэжлийн төлбөр (жишээ нь, нүүлгэн шилжүүлэх зардал)
Та мөн үл хөдлөх хөрөнгийн сул орон тоог энд оруулах болно. Сул орон сууцны хувь хэмжээ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгө жилийн хэдэн өдөр түрээслэгчгүй болдгийг илэрхийлдэг бөгөөд энэ нь огт орлого олдоггүй гэсэн үг юм. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн сул орон тоог олохын тулд нэг жилийн хугацаанд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн сул байсан нийт хугацааг нэмж, дараа нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг түрээсэлж болох хугацаанд хувааж, хариултыг 100-аар үржүүлнэ. .
Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө 16 долоо хоног сул байсан ч 52 долоо хоног түрээслэх боломжтой байсан бол 30.76% сул орон тоо (16/52 x 100) байна. Үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэхдээ сул орон тоо нь үйл ажиллагааны зардалд тооцогдоно.
Нийт орлого, зарлагаа гаргасны дараа та цэвэр дүнг тооцох дараагийн алхам руу шилжиж болно үйл ажиллагааны орлого (ҮГҮЙ БИ). Мөнгөний гүйлгээний үл хөдлөх хөрөнгийн NOI олохын тулд та орлогоос зардлаа хасахад л хангалттай. Үүссэн тоо нь үйл ажиллагаанаас үүссэн мөнгөн гүйлгээний хэмжээ юм. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой аливаа өрийг тооцохгүй. Өрийн үйлчилгээг тооцсоны дараа цэвэр мөнгөн гүйлгээг олохын тулд үйл ажиллагааны цэвэр орлогоос өрийн үйлчилгээг хасах хэрэгтэй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээний тооцоо яагаад чухал вэ?
Үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээг тооцоолох нь түрээсийн хөрөнгө оруулалт хэр ашигтай болохыг тодорхойлоход тусална. Тодорхой үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн төлбөрийг харах нь танд үнэн зөв дүр зургийг гаргахад хангалтгүй юм. Та эхлээд үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын зардал болон үүнтэй холбоотой өр төлбөрөө хасч, танд хэдий хэмжээний мөнгөн гүйлгээ үлдээд байгааг олж мэдэх хэрэгтэй.
Танд байгаа бол таны зорьж буй өгөөжийн тодорхой хувь хэмжээ, үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээг тооцоолох нь үл хөдлөх хөрөнгө нь хүлээлтийг хангах, түүнээс давах эсвэл дутуу байх магадлалтай эсэх талаар ойлголт өгөх болно. Түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах нь зүйтэй гэж үзсэн өгөөжийн тодорхой хувь хэмжээ байдаггүй. Энэ нь таны хөрөнгө оруулалт хийж буй түрээсийн зах зээл болон таны хувийн зорилгод тулгуурлан субъектив шинж чанартай байдаг.
Дүрмээр бол 1% -ийн шалгуурыг давсан шинж чанаруудыг авч үзэх нь ухаалаг хэрэг юм. 1% -ийн дүрэм нь хэрэв та худалдан авсан үнийн дүнгийн 1% -ийг түрээсийн төлбөрт бодитоор тооцож чадвал үл хөдлөх хөрөнгө ашигтай байх магадлалтайг харуулж байна. Хэрэв та түрээслэхийн тулд 350,000 долларын үнэтэй байшин худалдаж авбал сарын түрээсийн төлбөрт дор хаяж 3,500 доллар төлөх боломжтой болно.
Энэ нь бодитой эсэхээс хамаарна орон сууц, түрээсийн зах зээл Жишээ нь, Сан Франциско эсвэл Нью-Йоркт 3,500 доллар түрээслэх нь тийм ч хол зүйл биш юм. Гэхдээ Айовагийн нэгэн жижиг хотод нэг айлын байшинд ийм хэмжээний төлбөр төлөх нь нисэхгүй байх магадлалтай. Тиймээс 1%-ийн дүрмийг хэрэгжүүлэхдээ нийт зах зээл болон тухайн бүс нутгийн амьжиргааны өртөг, орлогыг харгалзан үзэх нь чухал юм.
Татвар нь үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн урсгалд нөлөөлж болно
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт цаг хугацааны явцад үр дүнгээ өгөх боловч IRS таны оруулж ирж буй түрээсийн орлогоос зохих хувийг авахыг хүсэх болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээний тооцоог хийхдээ татварт төлөх ёстой зүйлээ тооцохоо бүү мартаарай. тэр орлого. Ерөнхийдөө түрээсийн цэвэр орлогод таны орлогын албан татварын хувь хэмжээгээр татвар ногдуулдаг. Тиймээс хэрэв та өндөр татварын хаалтанд байгаа бол энэ нь түрээсийн орлогод илүү их татвар төлнө гэсэн үг юм.
Гэхдээ та өрийнхөө заримыг нөхөж болно түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийн зардлыг хасч. Таны хасаж болох зардлын зарим нь:
Засвар үйлчилгээ, цэвэрлэгээний зардал
Төхөөрөмж эсвэл HVAC солих
Ипотекийн хүү
Эд хөрөнгийн даатгал
Эд хөрөнгийн албан татвар
Сурталчилгааны төлбөр
Эд хөрөнгийн менежментийн төлбөр
Utilities
Хортон шавьжтай тэмцэх, тохижилт гэх мэт бусад үйлчилгээ
Хуулийн болон мэргэжлийн төлбөр (жишээлбэл, түрээслэгчийг нүүлгэхийн тулд төлөх шаардлагатай бол)
Сул орон тооны зардал
Мөн та үл хөдлөх хөрөнгийн элэгдлийн зардлыг хасч болно. Эдгээр зардлыг хассанаар таны татвар ногдох түрээсийн орлого буурна. Түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшсэнийхээ төлөө хэр их татвар төлөх магадлалтайг ойлгох нь өдрийн эцэст ашгийнхаа хэдийг хадгалах талаар илүү сайн ойлголт өгөх болно.
Доод шугам
Хөрөнгө оруулалтын шинэ боломжуудыг үнэлэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээг ойлгох нь чухал юм. Таны хүсч буй хамгийн сүүлчийн зүйл бол түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгөө зөвхөн мөнгөний нүх болгохын тулд хөрөнгө оруулалт хийх явдал юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээг хэрхэн тооцоолох талаар мэдэх нь боломжтой хөрөнгө оруулалтын төлөвлөгөө гаргахад тань тусална муу хөрөнгө оруулалт хийхээс зайлсхий.
Хөрөнгө оруулалтын зөвлөгөө
Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн бүх хүнд ажлыг хийх шаардлагагүйгээр түрээсийн байртай болохыг хүсч байвал хөрөнгө оруулах илүү хялбар арга бий. Жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн олон тооны санхүүжилтийн платформууд нь үл хөдлөх хөрөнгөө өөрөө эзэмшихгүйгээр арилжааны болон орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах боломжтой болгодог. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын трастууд (REITs) үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах өөр нэг хувилбар юм. REITs нь татвар ногдох орлогын 90%-ийг хөрөнгө оруулагчдад жил бүр ногдол ашиг болгон төлөх үүрэгтэй бөгөөд энэ нь танд бага хүчин чармайлтгүйгээр орлогын тогтмол урсгалыг бий болгодог.
Мөнгөн гүйлгээний үл хөдлөх хөрөнгө таны багцад сайн нэмэлт болж чадах эсэх талаар санхүүгийн зөвлөхтэй ярилцах талаар бодож үзээрэй. Мэргэшсэн санхүүгийн зөвлөх олох нь хэцүү байх албагүй. SmartAsset чөлөөт хэрэгсэл Таны бүс нутагт үйлчилдэг гурван хүртэлх санхүүгийн зөвлөхтэй таарч, аль нь тохирохыг шийдэхийн тулд зөвлөхтэйгээ ямар ч үнэ төлбөргүй ярилцлага хийх боломжтой. Хэрэв та санхүүгийн зорилгодоо хүрэхэд тань туслах зөвлөхийг олоход бэлэн байгаа бол, одоо эхэл.
Фото кредит: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Нийтлэл Үл хөдлөх хөрөнгийн мөнгөн гүйлгээг хэрхэн тооцох вэ Эхлээд үзүүлэв SmartAsset блог.
Эх сурвалж: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html