Хувьцаа баавгайн зах зээл дээр байна, орон сууцны сүйрэл дагах уу?

Түлхүүрийг авах

• 37 оны 2020-р сараас хойш орон сууцны үнэ XNUMX%-иар өссөн байна
• Үүний зэрэгцээ, 8.6-р сард орон сууцны нийт борлуулалт өмнөх оны мөн үеэс 3.4%-иар, сарынхаас XNUMX%-иар буурсан байна.
• Moody's Analytics-ийн мэдээлснээр орон сууцны дундаж үнэ 24.7%-иар хэтэрсэн бөгөөд үнэ нь орлогоос дөрөв дахин хурдан өссөн байна.
• Орон сууц худалдан авагчид зах зээлээс байнга үнэд ордог тул олон хөрөнгө оруулагчид болон орон сууцны эзэд орон сууцны сүйрэлд хүргэж болзошгүй гэж санаа зовж байна.

Даваа гараг S&P 500 индекс Өнгөрсөн долоо хоногийн баавгайн зах зээлийн ойролцоо эргэлдэж, YTD 18.7%-иар хаагдсан. Үүний зэрэгцээ Nasdaq Composite жилийн турш ойролцоогоор 27%-иар буурсан хэвээр байгаа бол Dow 14%-ийн алдагдалтай хэвээр байна. Өөрөөр хэлбэл, зах зээлийн дийлэнх хэсэг нь баавгайн орнуудад эсвэл ойролцоо байгаа бөгөөд XNUMX-р сарын оргил үеээс үнэ нь буурсан хувьцааны хувьд ямар ч хөнгөлөлт харагдахгүй байна.

Одоо хөрөнгө оруулагчид болон орон сууцны эзэд орон сууцны зах зээлийг дагаж магадгүй гэж санаа зовж байна.

-аас мэдээлэл Үндэсний риэлторуудын холбоо (NAR) 2021 оны тавдугаар сараас 2022 оны тавдугаар сарын хооронд одоо байгаа орон сууцны үнэ бараг 15 хувиар өссөнийг харуулж байна. 2020 оны гуравдугаар сараас хойш тэд 37% өссөн. Энэ хооронд орон сууцны дундаж үнэ анх удаагаа 400,000 долларыг давлаа.

Өндөр үнэ нь хөрөнгө оруулагчид болон худалдагчдад сайнаар нөлөөлдөг ч бага, дунд орлоготой худалдан авагчдыг зах зээлээс байнга шахдаг. Одоо зарим нь худалдагчдыг баярлуулсан эдгээр үнэ нь орон сууцны зах зээлийн уналтыг өдөөж магадгүй гэж санаа зовж байна.

Бөмбөлөг ба сүйрэл

Эрэлт, таамаглал, зах зээлийн хэт хөөрөгдөл нь үнийг үндсээр нь давсан үед хөрөнгийн хөөс үүсдэг. Эцсийн үр дүн? Худалдан авагчид сонирхож байгаа цагт эрэлттэй хэвээр байгаа хэт үнэтэй хөрөнгө.

дагуу Далласын Холбооны Нөөц, үл хөдлөх хөрөнгийн хөөс нь эдийн засгийн өргөн хүрээг хамарсан нөлөөллөөс болж ялангуяа өргөстэй байдаг. Орон сууцны бөмбөлөгүүд нь ихэвчлэн хүсээгүй үр дагаварт хүргэдэг:

• Хөрөнгө оруулалт, худалдан авалтын хэв маягийг гажуудуулсан
• Эдийн засгийн нөөцийн буруу хуваарилалт
• Эдийн засгийн өсөлт, ажил эрхлэлтэд цус урсдаг долгион

Дараа нь, хэзээ хөрөнгө оруулагчид сандарч байна, эсхүл дампуурал, барьцаа хөрөнгийн зах зээл дээр гарч ирэхэд хөөс "үүснэ". Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ унаж, хөрөнгө оруулагчид ашигтай ажиллахын төлөө тэмцэж, орон сууцны эзэд усан дор орж болзошгүй үнэхээр үнэтэй зээл.

Ингэж хэлэхэд бөмбөлөг бүр бүрэн сүйрлээр төгсдөггүй.

Орон сууцны үнэ аажмаар буурч, дараа нь хэдэн сар, жилээр зогсонги байдалд ордог зарим зах зээлд засвар орж магадгүй юм.

Үүний эсрэгээр, сүйрэлд үнийн огцом уналт (ихэвчлэн барьцааны давалгаа дагалддаг) хивсийг зах зээлээс татаж авдаг.

Дараа нь болон одоо

Орон сууцны зах зээлийн бүрэн уналт нь таны бодож байгаа шиг тийм ч түгээмэл биш юм. Гэсэн хэдий ч Их хямралын талаар олон хүний ​​​​толгой сэргэсэн ч орон сууцны эзэд болон хөрөнгө оруулагчид болгоомжлолтой хэвээр байна.

Их хямрал

2007-2008 оны орон сууцны зах зээлийн уналт нь засгийн газар, зээлдүүлэгч, хөрөнгө оруулагчдын хайхрамжгүй байдлаас үүдэлтэй өвөрмөц үйл явдал байв.

Эхлэхийн тулд хямд хүү, ипотекийн зээлийн хамгийн бага зохицуулалт нь банкуудад шаардлага хангаагүй зээлдэгчдэд дээд зэргийн зээл санал болгох боломжийг олгосон. Зээлдэгчийн эргэн төлөгдөх чадварыг баталгаажуулсан зохих бичиг баримтгүй ч ийм олон зээл олгосон.

Үүний зэрэгцээ, хөрөнгө оруулагчид ипотекийн зээлийг хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой хөрөнгө болгон багцалсан "ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас" (MBS) -ийг худалдаж авсан. Дээд зэргийн зээлийн хүү өсөхийн хэрээр эдгээр үнэт цаасны илүү их хувийг дээд зэргийн зээл эзэлж байна.

Харамсалтай нь, олон орон сууцны эзэд төлбөрөө хийж чадахгүйд хүрч, банкууд хугацаа хэтэрсэн зээлдэгчийг барьцаалж эхэлсэн тул хямралыг өдөөсөн. Ихэнх тохиолдолд банкууд үнэ цэнэ нь буурч байгаа үл хөдлөх хөрөнгөө алдах гэж оролдсон тохиолдолд алдагдал хүлээдэг. Удалгүй орон сууцны эзэд усан доорх моргейжийн зээлээс баруун, зүүн тийш зугтаж, банкууд зээлээс бага үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгөө үлдээв.

Үүний зэрэгцээ, MBS-ийн хөрөнгө оруулагчид зээлдэгчид дефолт хийж, ашгаа шавхсан тул өөрсдийн хямралыг мэдэрсэн.

Эцсийн эцэст үйл явдлуудын нэгдэл нь дэлхийн хямралыг (мөн ипотекийн зээлийн олон тонн шинэ журам) төрүүлэв.

2022 он хүртэл хурдан урагшилна

Дараа нь бид одоогийн орон сууцны өсөлттэй байгаа бөгөөд энэ нь таны харж байгаачлан шал өөр шалтгаантай. Тухайлбал: Ковид-19 тахал.

Царт тахал анх эхлэхэд Холбооны нөөц хүүг бууруулахын тулд хүүг бууруулах а уналт зарцуулалтыг дэмжинэ. Үүний зэрэгцээ засгийн газраас тогтоосон түгжрэл, ажилчдыг ятгах хооронд олон пүүс гэрээсээ ажиллах шинэ бодлогыг хэрэгжүүлэв. Энэ хооронд олон гэр бүл урамшууллын санг хадгаламж руу хаяж эсвэл өрөө төлж байсан.

Урамшууллын сан, хямд өр, WFH-ийн уян хатан байдал зэрэг нь олон орон сууцны эздийг үнэтэй хотуудыг чөлөөлөхөд уруу татсан. Үүний зэрэгцээ нийлүүлэлтийн сүлжээ шуугиан, Ковид-19-ийн хязгаарлалт нь шинэ байшин барихад саад болж, нийлүүлэлтийг чангаруулжээ.

Үүний үр дүнд эрэлт өссөн. Удалгүй худалдан авагчид өөрсдөө ижил үл хөдлөх хөрөнгийн төлөө өрсөлдөж, үнэ нь огцом өсөхөд хүргэсэн тул толгойгоо гашилгасан байшингийн эзэд бэлэн мөнгөний саналыг ихэвчлэн хүссэн үнээс хамаагүй өндөр үнээр хүлээн авдаг байв.

Орон сууцны зах зээлийн сүйрлийг үгүйсгэж чадах уу?

Хэдийгээр бид түгжрэлд орохоо больсон ч Ковид-19-ийн орон сууцны зах зээлд үзүүлэх нөлөө хэвээр байна. Зарим хүмүүс орон сууцны сүйрэлд хүрч болзошгүй гэж санаа зовж байна.

Эхлэхийн тулд, саяхан Тооллогын товчоо тоо баримтаас харахад орон сууцны борлуулалт дөрвөн сар дараалан буурсан байна. Гуравдугаар сараас дөрөвдүгээр сарын хооронд шинэ ганц айлын орон сууцны борлуулалт дангаараа 16.6 хувиар буурсан байна. Мөн тавдугаар сард орон сууцны нийт борлуулалт өмнөх сараас 3.4%-иар, жилийн өмнөхөөс 8.6%-иар буурсан байна. Зургадугаар сард зарагдаагүй, одоо байгаа орон сууцны нөөц 1.16 сая ширхэг болж өссөн байна.

Гэвч борлуулалт буурсан ч үнэ нь дагаж мөрдсөнгүй. Үнэн хэрэгтээ Мэй шинэ байшингийн дундаж үнэ 450,000 долларт хүрч, шинэ дээд амжилтыг тогтоосон. Үүний зэрэгцээ бүх орон сууцны борлуулалтын дундаж үнэ 511,000 доллараас давжээ.

Хэрэв та үүнийг өндөр сонсогдож байна гэж бодож байгаа бол та ганцаараа биш гэсэн үг. Энэ оны эхээр Moody's Analytics агентлаг АНУ-ын орон сууцны үнэ хэвээр байгааг мэдээлсэн дунджаар 24.7%-иар илүү үнэлэгдсэн. Гуравдугаар сард Даллас ХНС орон сууцны борлуулалтын үнэ түрээсийн үнээс давсан гэж анхааруулсан нь "тогтворгүй хөөрөгдсөн" үнэ цэнийг харуулж байна.

Зөвхөн орон сууц ямар үнэтэй байх нь биш, тэр хэр хурдан ирсэн нь чухал юм. Өнгөрсөн жил л гэхэд орон сууцны үнэ өссөн орлогоос дөрөв дахин хурдан. Үүний зэрэгцээ моргейжийн зээл хүүгийн түвшин 3-р сард 6.4% байсан бол XNUMX-р сарын эцэс гэхэд XNUMX% болж, зээл авах зардлыг хоёр дахин нэмэгдүүлсэн.

Ерөнхийдөө энэ тоо нь орон сууцны зах зээлийн хэтийн төлөв муу байгааг харуулж байна. Тэнгэрийн өндөр инфляци, зээлийн хүүгийн өсөлт, хязгаарлагдмал бараа материал нь олон орон сууц худалдан авагчдыг зах зээлээс гаргахад хүргэсэн. Орон сууцны эзэд үл хөдлөх хөрөнгийн шат руу орохын тулд өөрийгөө өргөжүүлэх шаардлагатай байгаа тул эдийн засгийн хүчин зүйл нь орлого буурах эсвэл ипотекийн зээлийн хүү нэмэгдэхэд хүргэдэг бол хөөс хагарч магадгүй юм.

хоорондын чухал ялгаа 2008 болон 2022

Гэсэн хэдий ч эдийн засагчдын нийтлэг нийтлэг ойлголт бол орон сууцны зах зээлийн уналт юм боломжтой, энэ биш магадгүй.

Эхлэхийн тулд зах зээлийн өнөөгийн суурь нь 14 жилийн өмнөхөөс хамаагүй тогтвортой хэвээр байна. Зээлийн шалгуурыг чангатгаж, орон сууц худалдан авагчдын бат бөх хамгаалалт нь орчин үеийн ипотекийн зээлийн ихэнх хэсгийг хугацаанд нь төлдөг гэсэн үг юм. 2021 оны хоёрдугаар хагаст дундаж орон сууц худалдан авагч нь a өндөр дундаж зээлийн оноо 786-ийн тухай.

Нэмж дурдахад, зөрчлүүд ойролцоогоор 3% хэвээр байгаа бөгөөд 2022 оны эхний улиралд дөнгөж сая гарсан байна 78,000 барьцааны мэдүүлэг. (Үүний эсрэгээр, 10-2006 оны хооронд 2010 сая америк хүн орон гэргүй болсон бөгөөд зөвхөн 3.1 онд л гэхэд 2008 сая хүн орон сууцаа барьцаалсан байна.)

Үүний нэгэн адил, орон сууцны эзэд одоо гайхалтай барьж байна 28 их наяд долларын орон сууцны хөрөнгө 2008 онд эзэмшиж байсан ихэвчлэн сөрөг орон сууцны өмчтэй харьцуулахад. Мөн JPMorgan тэмдэглэв Орчин үеийн орон сууцны эзэд 2008 оноос өмнө бараг ижил хэмжээний өрөнд орж байгаагүй.

Үүний зэрэгцээ орон сууцны нөөц нэмэгдэж байгаа хэдий ч бүх цаг үеийн доод түвшинд ойртсон хэвээр байна. Өнгөрсөн есдүгээр сард NARAR
худалдах орон сууцны 2.4 сарын нийлүүлэлтийг мэдээлсэн; хоёрдугаар сар гэхэд энэ хугацаа ердөө 2 сар болж буурсан.

Үүний зэрэгцээ барилгачид өртөг нэмэгдэж, эрэлт удааширч байгаа гэх шалтгаанаар үйлдвэрлэлээ зогсоожээ. (Их хямралын өмнөх үед эсрэгээрээ байсан.)

Хамгийн магадлалтай хувилбар

Гэсэн хэдий ч орон сууцны зах зээл тогтвортой байгаа нь үнэ буурах боломж байхгүй гэсэн үг биш юм. Ялгаа нь: ихэнх эдийн засагчид уналт биш харин залруулга хийх нь зүйтэй гэж үздэг.

Тухайлбал, Даллас ХНС-ын мэдээлснээр орон сууцны бодит үнэ үндсэн үнээсээ давж байгаа ч "Орон сууцны засварын үр дагаврыг цар хүрээ, макро эдийн засгийн таталцлын хувьд 2007-09 оны дэлхийн санхүүгийн хямралтай харьцуулах боломжгүй" гэсэн хүлээлт байхгүй байна.

Фанни Мэй компанийн ахлах эдийн засагч Даг ДунканFNMA
, үндсэндээ санал нийлж байна. Түүний байр суурь бол ханш огцом өссөн хэдий ч "түүхэнд ийм том хөдөлгөөнүүд орон сууцны өсөлт удааширч дууссан" гэсэн байр суурьтай байна.

Bankrate-ийн санхүүгийн ахлах шинжээч Грег Макбрайд ч үүнтэй санал нэгдэж: "Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ одоогийнх шиг огцом өсч, дараа нь хэдэн жилийн хугацаанд харьцангуй бага өөрчлөлт гарч болно. Үнийн өсөлт нь илүү магадлалтай үр дагавар юм."

Гэхдээ "засвар" гэж юуг хэлэх вэ?

Capital Economics-ийн үл хөдлөх хөрөнгийн ахлах эдийн засагч Мэттью Пойнтон а 5 оны дунд үе гэхэд 2023%-иар буурна боломжийн зорилт юм. Мөн NAR-ын ахлах эдийн засагч Лоуренс Юн "үнийн бага зэрэг буурах" нь 5% хүртэл байх магадлалтай бөгөөд "хэт өндөр" зах зээлийн хувьд эрүүл байх магадлалтай гэж үзэж байна.

Орон сууцны зах зээл сүйрнэ гэсэн хий үзэгдэл таныг бүү урвуул

Өнөөгийн цаг уурын нөхцөлд үндэсний орон сууцны зах зээл уналтанд орох магадлал багатай мэт санагдаж байна. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн олон хөрөнгө оруулагчдад хөрөнгө оруулах уу эсвэл хүлээх үү?

Q.ai-ийн тусламжтайгаар та дараагийн зөв алхамын талаар хэзээ ч гайхах хэрэггүй. Манай хиймэл оюун ухаанд суурилсан хөрөнгө оруулалтын стратегиуд нь онолын зах зээлийн уналтаас үүдэлтэй айдас, сэтгэлийн хөөрөл гэх мэт сэтгэл хөдлөл биш харин сайн өгөгдөлд тулгуурладаг.

Гэхдээ энэ нь бид гогцооноос гарсан гэсэн үг биш юм. зэрэг сүүлийн үеийн хөрөнгө оруулалтаар Forbes багц, та шуурхай мэдээ, гайхалтай мэдээлэл, асар их мэдлэгийн архивыг хуруугаа ч хөдөлгөхгүйгээр үзэх боломжтой. Таны хийх ёстой зүйл бол дансаа санхүүжүүлэх явдал юм.

Өнөөдөр Q.ai татаж аваарай хиймэл оюун ухаанаар ажилладаг хөрөнгө оруулалтын стратегид нэвтрэх. Таныг 100 доллар байршуулахад бид таны дансанд 50 доллар нэмж оруулах болно.