Олон улсын алсын зайн ажил эсвэл дижитал нүүдэлчин амьдралын хэв маягийг эхлүүлэхэд олон ахмад ажилчдын тулгардаг хамгийн том асуултуудын нэг бол хамгийн үнэ цэнэтэй зүйл болох гэр орноо юу хийх вэ?
Ерөнхийдөө хоёр сонголт байдаг - түрээслэх эсвэл зарах. Хамгийн сайн сонголт нь таны санхүүгийн нөхцөл байдал, үл хөдлөх хөрөнгийн байршил болон бусад олон хүчин зүйлээс хамаарч өөр өөр байх боловч хүн бүрийн мэдэж байх ёстой хэд хэдэн асуудал, ялангуяа аливаа татварын үүрэг хариуцлага байдаг.
Эхнэр Ребекка бид хоёр 2018 онд Виржиниагаас Мексик рүү нүүхээр шийдсэн үед түрээсийн зарах, зарах гэсэн ийм бэрхшээлтэй тулгарсан.
Би Дотоод орлогын албаны (IRS) татварын хуульчаар ажиллаж байсан хүний хувьд холбогдох олон хуулиудыг мэддэг байсан ч энэ үйл явцын үеэр зарим чухал бөгөөд гайхмаар сургамжийг олж авсан хэвээр байна. Хэрэв та хилийн чанадад нүүх бодолтой байгаа бол энэ нь таны шийдвэрт тус дөхөм болох үүднээс түрээс эсвэл худалдах асуудлыг хэрхэн шийдсэн тухай түүхийг эндээс хуваалцахыг хүсч байна.
Бидний санхүүгийн ирээдүйд хийх хөрөнгө оруулалт
Үл хөдлөх хөрөнгө бол тэнцвэртэй хөрөнгө оруулалтын багцын чухал элемент юм. Гэхдээ 20 жилийн өмнө Ребекка бид хоёр анхны байшингаа худалдаж авахаар хайж байхдаа хувьцааныхаа хажууд ямар харагдахаас илүүтэйгээр байшингаа авч чадах эсэх талаар санаа зовж байсан.
Тэр үед Вашингтон ДС дахь манай ажлын байрны хажууд байрлах Потомак голын эрэгт байрлах Виржиниа мужид байрлах загварлаг хороололд байрнууд маш их эрэлт хэрэгцээтэй байсан тул худалдан авагчид үнэ асуухаас илүү тендер зарлаж, гэр, аюулгүй байдлын хяналт шалгалтаас татгалздаг байв. Энэ нь биднийг сандаргасан. Түүгээр ч барахгүй банкнаас бидэнд зээлүүлэхийг хүссэн мөнгөний хэмжээ (дэлхий дахины санхүүгийн хямралын өмнөх галзуу өдрүүдэд) бидний хэн нэгнийх нь эргэн төлөлтийг төсөөлж байснаас ч их байсан.
Бид орон сууц ядуу байхын эсрэг байсан - өөрөөр хэлбэл орлогынхоо дийлэнх хэсгийг ипотекийн зээлд зарцуулахыг хүсээгүй - Ребекка бид хоёр зүрх сэтгэлээрээ явж, илүү хямд хувилбараар шийдсэн.
Бид илүү алдартай хороололд арай том дан айлын байшин барихад зарцуулсан мөнгөнийхөө тал хувийг "замын буруу тал" дээр 1940 онд барьсан хотхон худалдаж авсан. Гэхдээ бид шинэ байшинд аюулгүй гэдгээ мэдэрч, банкинд төлөөгүй мөнгөө хоёулангийнх нь хийх дуртай аялалд зарцуулахаар төлөвлөж байсан.
Аз нь бидэнтэй хамт байсан нь тодорхой болсон. Манай риэлторын таамаглаж байсанчлан бид шинэ хорооллынхоо гентрификацияны манлайлагч байсан. Бидний хоёр талд орчин үеийн орон сууцны барилгууд баригдаж, илүү олон дэлгүүр, ресторанууд нүүж, манай нутаг колоничлолын өвөрмөц хороолол гэж нэрлэгддэг болсон. Дараа нь бүхэл бүтэн хотод орон сууцны үнэ өсч эхлэв.
Биднийг 2000 онд байшингаа худалдаж авахад хотын захиргаа манай газар, байшинг 127,900 доллараар үнэлэв. Арван жилийн дараа үнэлгээ нь 378,420 доллар болсон. 2018 оны 516,168-р сард Ребекка бид хоёр гэр бүлээ Мексик рүү нүүлгэхээр шийдэхэд XNUMX доллар болсон.
Сонирхолтой хоёр сонголтын хооронд сонголт хийх
Ребекка бид хоёр гадаад руу нүүхээр шийдсэнийхээ дараа байшингаа сонгоход хэцүү байсан. Бид үүнийг түрээсэлж, сарын түрээсийн орлогыг Мексикт зардлаа төлөхөд ашиглах ёстой юу, эсвэл зарж борлуулснаар олж болох их хэмжээний ашгийн татварыг хассан холбооны хууль тогтоомжийн давуу талыг ашиглах уу?
Түрээсийн давуу талтай. Сарын түрээс нь бидний үлдээж буй цалинг хэсэгчлэн нөхөх орлогын тогтмол урсгалыг бий болгож, улмаар бидний өдөр тутмын амьдралын зардлаа нөхөхийн тулд хуримтлалаас авах шаардлагатай хэмжээг бууруулна. Орлого нь Мексик дэх түрээсийн төлбөр, хүүхдүүдийн сургуулийнхаа төлбөр, миний хошигнох дуртай байсан шиг такогийн хэдэн доллар үлдээх болно. Төсвийн консерватив үзэлтнүүдийн хувьд (ядаж өөрсдийнхөө мөнгийг зарцуулах тухайд) Ребекка бид хоёрыг хэрэгжүүлэхийг хүссэн хэд хэдэн бизнесийн санаагаа хөгжүүлэх хүртэл түрээсийн орлого нь санхүүгийн дэр өгдөг нь таалагдсан.
Гадаадад нүүхдээ анхаарах бас нэг зүйл бол түрээсийн орлого нь шинэ улсад оршин суух виз авахад тань тусална. Энэ нь манай нөхцөл байдалд хамааралгүй байсан ч зарим үндэстэн, тухайлбал, Уругвай улс байнгын оршин суух эрх олж авахын тулд орлогын баталгаатай урсгалыг шаарддаг. Түрээсийн орлого нь энэ шаардлагыг хангахад тусална.
Түрээсийн хувьд сул талууд бас бий, гэхдээ бид сонголтоо судалж байхдаа олж мэдсэн. Нэгдүгээрт, өмчийг сурталчлах, хянах менежментийн компанийн зардал нь бидний ашгийг хазах болно. Эдгээр компаниуд ихэвчлэн түрээслэгч олохын тулд нэг сарын түрээсийн төлбөртэй тэнцэх хэмжээний хураамж авдаг бөгөөд дараа нь түрээслэгчийн тавьсан асуудалд хариу өгөхийн тулд сарын түрээсийн 8-10 хувийг авдаг. Craigslist гэх мэт онлайн сайтууд нь түрээслэгч болон түрээслэгчдийг холбоход туслах үнэгүй платформууд байдаг ч эдгээр хэрэгслүүд нь үл хөдлөх хөрөнгийг удирдаж чадахгүй.
Хоёрдугаарт, бид түрээсийн орлогыг татвар ногдуулах ёстой гэж тайлагнаж, халаасандаа орохыг улам бүр багасгана.
Ребекка бид хоёр бас зарах нь сэтгэл хөдөлгөм сонголт байсан. Орон нутгийн хэд хэдэн Реалторуудтай хийсэн яриа, мөн байшингийн зах зээлийн үнэ цэнийг тооцоолохын тулд харьцуулж болохуйц өмчийг ашигладаг Zillow онлайн хэрэглүүрийг ашиглан хийсэн бие даасан судалгаан дээр үндэслэн бид байшингаа ойролцоогоор 600,000 доллараар зарах боломжтой гэж таамаглаж байсан.
Энэ тохиолдолд бид анхны худалдан авалтын үнэ болон нийт 400,000 доллар болсон хөрөнгийн сайжруулалтын зардлыг хасаад 200,000 долларын ашиг олох болно. Бид 400,000 долларын ашгаа хөрөнгө оруулалт хийж, өгөөжөө Мексикт зардлаа нөхөхөд ашиглах боломжтой.
Цаашилбал, Дотоод орлогын хуулийн 121-р зүйлийн дагуу (орон сууцыг хасах) энэхүү 400,000 долларын ашгийн аль нь ч татвар ногдуулахгүй. Орон сууцыг хассанаар гэрлэсэн хосууд байраа худалдсанаас олсон орлогоосоо 500,000 ам.доллар хүртэлх орлогоос хасах боломжийг олгодог. Нэг хүн 250,000 долларыг хасч болно.
Энэ хасалтад тэнцэхийн тулд (мөн та байшингаа зарах гэж байгаа бол энэ нь маш чухал юм) гэрлэсэн хосууд болон ганц бие хүмүүс өмчлөлийн шалгалт болон ашиглалтын шалгалтыг хангасан байх ёстой.
Хэрэв та уг үл хөдлөх хөрөнгийг худалдахаас өмнөх таван жилийн хоёроос доошгүй жилийн хугацаанд үндсэн орон сууц болгон эзэмшиж, ашиглаж байсан бол хасагдах эрхтэй. Та хоёр жилийн өөр өөр хугацаанд эзэмшиж, ашиглах тестийг хангаж болно, гэхдээ борлуулалтын өдрөөр дуусгавар болох таван жилийн хугацаанд та хоёр шалгалтыг давах ёстой.
Хэрэв бид байшингаа зарсан бол өмчлөлийн болон ашиглалтын шалгалтыг хоёуланг нь хангаж, бүх ашгаа хасч, татварыг тэглэх боломжтой болно.
Орон сууцыг хассан тохиолдолд 10%-ийн хөрөнгийн ашгийн татварын хувь хэмжээ нь бид 40,000 долларын ашиг дээр 400,000 долларын татвар төлнө гэсэн үг юм. Дөчин мянган доллар нь манай дөрвөн хүнтэй гэр бүл Мексикт нэг жил амьдрахад зарцуулна гэж төсөөлж байснаас ч их юм. Энэ бол татварт төлөх маш их мөнгө.
Бидний түрээсэлсэн шалтгаанууд
Гэрээ түрээслэх шийдвэр гаргахад хэд хэдэн хүчин зүйл нөлөөлсөн. Нэгдүгээрт, бид байшин, хашаагаа хариуцах найдвартай түрээслэгчийг нэн даруй олж авлаа. Бид түүнд өмнө нь ашиглаж байсан орон нутгийн засварчдын холбоо барих мэдээллийг өгсөн нь менежментийн компаний хэрэгцээг арилгасан.
Бидний цуглуулсан түрээсээс энгийн орлогод татвар ногдуулдаг (Ребекка бид хоёр 12%-ийн татварын хаалтанд төлдөг боловч орлого болон мэдүүлгийн байдлаас хамааран хувь хэмжээ нь 10%-37% хооронд хэлбэлздэг). Гэсэн хэдий ч гуравдагч этгээдийн менежментийн компанид зардал гаргахгүй байх нь бидний халаасанд илүү их мөнгө орох гэсэн үг юм.
Хоёрдугаарт, Вашингтон ДС-ийн метроны талбайн мөн чанар буюу манайх шиг ойр ойрхон орон сууцны эрэлт ихтэй, түр зуурын шинж чанарыг харгалзан үзвэл бид байшингийн үнэ цэнэ өсөх болно гэж найдаж байсан. Цаашилбал, орон сууц ашиглахаас татгалзах тест нь таван жилийн цонхноос хоёрыг олгодог тул татварын хөнгөлөлт авахын тулд бид шууд зарах шаардлагагүй болсон.
Туршилтын хамгийн энгийн хэрэглээнд бид гадагш нүүснээс хойш гурван жил хүртэлх хугацаанд зарж борлуулсан. Хэрэв манай борлуулалт 2021 оны 2016-р сард байсан бол 2021 оны 2016-р сараас 2018 оны XNUMX-р сар хүртэл таван жилийн хугацаатай байх байсан бөгөөд бид XNUMX оны XNUMX-р сараас XNUMX оны XNUMX-р сар хүртэл үндсэн оршин суух газраар байшиндаа амьдрах байсан бөгөөд эдгээрийг хасах боломжтой байсан. олз.
Бид эхний ээлжинд зарахын оронд түрээслэхээр шийдсэний эцсийн шалтгаан бол Мексикт бүх зүйл бүтэхгүй бол буцаж очих газар хайж байсан явдал юм.
Шийдвэр гаргах цаг, дахин
2020 оны XNUMX-р сард манай түрээслэгч XNUMX-р сард нүүнэ гэж мэдэгдсэн. Энэ үед бид Мексикийн туршилтад хоёр жил хагас болж байсан бөгөөд АНУ руу буцаж нүүх ямар ч төлөвлөгөөгүйгээр тэнд амьдрахад бэлэн байсан.
Миний анхны хариу үйлдэл нь зарах явдал байв. Бид ашиглалтын шалгалтад тэнцэж, татвараас олсон ашгаа хасуулах таван жилийн хоёрын дотор байсан. Бидэнтэй ярилцсан реалторууд (мөн Zillow онлайн платформ) бид хоёр жилийн өмнө байшингаа 100,000 доллараар зарах боломжтой гэж таамаглаж байсан бөгөөд энэ нь бид 50,000 орчим долларын татвар хэмнэж, 500,000 долларын ашгийг бүхэлд нь хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой гэсэн үг юм.
Ребекка үргэлжлүүлэн түрээслэхийг хүссэн. Бидний эхлүүлсэн комбучаны бизнес, түүний Мексикт ажиллуулж байсан испани хэлний курсууд нь үе үе ашигтай байсан ч түрээсийн орлого нь тогтмол байх дуртай байв.
Ребекка байшинд өлгөхийг хүссэн өөр нэг шалтгаан нь Амазон энэ бүсэд хоёр дахь төв байраа барина гэж мэдэгдсэний дараа хэд хэдэн орон нутгийн Реалторуудын таамаглаж байсан нэмэлт талархлыг ойлгох явдал байв.
Бид юу хийх талаар ярилцаж байтал хувь заяа хөндлөнгөөс оролцов. Хөрөнгө оруулалтын чиглэлээр мэргэшсэн найзтайгаа би үүсээд буй бэрхшээлийн талаар ярилцаж байсан бөгөөд тэр Ребекка бид хоёрын бүрэн ойлгоогүй зүйлийг санал болгов. Хэрэв бид байшингаа зарж, олсон ашгаа хөрөнгө оруулалт хийвэл бид түрээслэхээс олсон өгөөжийн хувь хэмжээ их байсан гэж тэр тайлбарлав.
Тухайн үед бид үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, орон сууцны даатгал, засвар үйлчилгээний зардлыг төлсний дараа түрээсийн орлогоос жилд ойролцоогоор 25,000 доллар төлж байсан. (Бид нүүхээсээ өмнө үлдэгдэл орон сууцны зээлээ төлсөн.)
Хэрэв бид байшингаа зарж, 500,000 долларын ашиг олох гэж байгаа бол бид түрээсийн орлоготой болохын тулд 5% -ийн өгөөжтэй хөрөнгө оруулалт олох хэрэгтэй болно. Бид компанийн бонд эсвэл олон нийтэд арилжаалагддаг хувьцааны өгөөжийн хувь хэмжээг олж мэдэх боломжтой ч эдгээр хөрөнгийн төрлүүд нь үл хөдлөх хөрөнгөөс илүү эрсдэлтэй хөрөнгө оруулалт болдог.
Ойролцоогоор би найз Ребека бид хоёртой ярилцаж байхдаа сайн ажил мэргэжилтэй, урьд нь авч байснаас арай өндөр сарын түрээс төлдөг гэр бүлийг олж мэдсэн. Энэ нь дахин түрээслэх шийдвэрийг хялбар болгосон.
Дээрээс нь орон сууцнаас хасагдах асуудал бүрэн шийдэгдэхгүй гэдгийг би мэдэж байсан. Хуулийн дагуу, хэрэв бид үндсэн оршин суух газраа буцаж байшиндаа нүүхээр шийдэж, тэнд хоёр жил буюу хэрэв бидэнд тохирсон бол түүнээс дээш хугацаагаар байх юм бол ашиглалтын туршилтад чухал ач холбогдолтой таван жилийн хугацааг дахин тохируулах боломжтой. Хэдийгээр одоо буцаж нүүх нь бидний санаанд ороогүй ч боломжийн хүрээнээс гараагүй байна. Тэгээд яагаад болохгүй гэж? Энэ байшин бидэнд сайн байсан.
Эцсийн эцэст, байшингаа зарах эсвэл түрээслэх эсэх нь хувийн шийдвэр юм. Бүх зүйлд тохирсон шийдэл гэж байдаггүй. Гэсэн хэдий ч, бидний түүхээс харахад орон сууцны эзэн бүрийн санаж байх ёстой санхүүгийн чухал асуудал бол орон сууцнаас хасах явдал юм. Хэрэв та таван жилийн хугацаанаас хойш хоёр жилийн хугацаанд байшингаа зарах юм бол борлуулалтын үнийн томоохон хэсгийг Сэм авгад өгөх хэрэгтэй болж магадгүй юм.
Тиймээс, хэрэв та гадаадад шилжсэний дараа хэдэн жилийн турш байшингаа барихаар шийдсэн бол энэ татвар таны санхүүгийн байдалд хэрхэн нөлөөлж болохыг мэдэж аваарай.
Эх сурвалж: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-youre-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo