REITs ба Үл хөдлөх хөрөнгийн харилцан хөрөнгө: Ялгаа нь юу вэ?

REITs ба Үл хөдлөх хөрөнгийн харилцан хөрөнгө: Тойм

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын трест (REIT) ба үл хөдлөх хөрөнгийн дундын сан нь хөрөнгө оруулагчдад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн янз бүрийн хэсэгт хөрөнгө оруулах хялбар, хямд төсөр арга замыг санал болгодог. Эдгээр нь үл хөдлөх хөрөнгөд шууд өмчлөх эсвэл хөрөнгө оруулахаас илүүтэйгээр энэ салбарт хөрөнгө оруулахад илүү хөрвөх чадвартай тээврийн хэрэгслийг төлөөлдөг.

Сонгох олон төрлийн REIT болон үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хамтын сангууд байдаг. Аль ч төрлийн хэрэгслийн талаар авч үзэхээсээ өмнө энэ хоёрын хоорондох гол ялгаа, давуу болон сул талуудыг ойлгох хэрэгтэй.

АШИГЛАСАН

REIT гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгөд үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл моргежийн зээлээр дамжуулан шууд хөрөнгө оруулалт хийдэг корпорац, итгэлцэл, холбоо юм. Тэд хөрөнгийн бирж дээр арилжаа хийдэг бөгөөд хувьцаа шиг худалдаж авдаг. REIT нь бүтцийнхээ хүрээнд ногдол ашиг тарааж өгдөг. Тэднийг Дотоод орлогын алба (IRS) татвар ногдох ашгийнхаа ихэнх хэсгийг (90% ба түүнээс дээш) хувьцаа эзэмшигчдэд ногдол ашиг хэлбэрээр төлөх үүрэгтэй. REIT компаниуд аж ахуйн нэгжийн орлогын албан татвараа төлдөггүй.

REIT-ийн хөрөнгийн 75-аас доошгүй хувь нь үл хөдлөх хөрөнгөд байх ёстой бөгөөд нийт орлогын 75-аас доошгүй хувь нь түрээс, моргежийн хүү эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулсны орлогоос бүрдэнэ.

Гурван үндсэн төрлүүд нь өмчийн РЕИТ, моргежийн РЕИТ, эрлийз РЕИТ юм.

Хөрөнгийн REITs

Equity REITs нь орон сууц, оффисын барилга, худалдааны төв, зочид буудал зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшиж, хөрөнгө оруулалт хийдэг. Орлого нь ихэвчлэн эзэмшдэг эсвэл хувь эзэмшдэг үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсээс бүрддэг.

Хөрөнгийн REIT нь өргөн цар хүрээтэй хөрөнгө оруулалт хийх эсвэл зочид буудал, орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгө, агуулах, эмнэлэг гэх мэт тодорхой хэсэгт төвлөрч болно.

Ерөнхийдөө өмчийн РЕИТ нь тогтвортой орлого өгдөг. Эдгээр REIT нь түрээс цуглуулах замаар орлого бүрдүүлдэг тул тэдний орлогыг урьдчилан таамаглахад харьцангуй хялбар бөгөөд цаг хугацаа өнгөрөх тусам нэмэгдэх хандлагатай байдаг.

Орон сууцны ипотекийн зээл

Моргежийн зээлийн гэрчилгээ (эсвэл mREIT) нь орон сууцны болон арилжааны моргежийн зээлд хөрөнгө оруулалт хийдэг. Эдгээр REITs нь моргежийн зээлд зориулж зээл авах, эсвэл одоо байгаа моргежийн зээл эсвэл моргежийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас (MBS) худалдаж авах. Өөрийн хөрөнгийн REIT нь ихэвчлэн түрээсийн орлого олдог бол моргежийн REIT нь өрийн хөрөнгө оруулалтын хүүгээс орлого олдог.

 Зээлийн хүүгийн хэмжээ өсч байгаа үед моргежийн зээлийн төлбөрийн үлдэгдэл нь өөрийн хөрөнгийн РЕИТ-ээс илүү сайн байх хандлагатай байдаг.

Эрлийз REIT

Эрлийз REIT нь өмчийн болон моргежийн REIT-ийн нэгдэл юм. Тэд хоёулаа үл хөдлөх хөрөнгөө эзэмшдэг, түрээс цуглуулдаг, мөн моргежийн үнэт цаасанд хөрөнгө оруулдаг. Ипотекийн зээл болон хатуу хөрөнгөд хоёуланд нь хөрөнгө оруулалт хийснээр Хоёр боомт гэх мэт эрлийз REITs нь илүү тэнцвэртэй хандлагыг баримталдаг бөгөөд зөвхөн уламжлалт өмч хөрөнгө эсвэл зөвхөн моргежийн зээлийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй тэмцэж болох хүүтэй орчинд өсч, буурсан аль алинд нь ашиг олох боломжтой байдаг.

Жагсаалтад цөөхөн хэдэн эрлийз REITs байгаа гэдгийг анхаарна уу.

REIT Гүйцэтгэл

Зээлийн хүү буурч, түрээсийн үнэ өсөх үед REIT нь хамгийн сайн гүйцэтгэлтэй байдаг. Ногдол ашиг төлдөг хувьцааны хувьд REIT-ийг бусад хувьцааны нэгэн адил шинжилдэг. Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн нягтлан бодох бүртгэлээс шалтгаалан зарим нэг том ялгаа бий. Жишээлбэл, REIT-ууд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авдаг тул та бусад төрлийн компаниудаас илүү өндөр өрийг харж болно.

Хөрөнгийн зах зээлийн нөхцөл байдал нь чухал ач холбогдолтой бөгөөд энэ нь REIT хувьцааны институцийн эрэлт хэрэгцээ юм. Богино хугацаанд энэхүү эрэлт нь үндсэн суурийг даван туулж чадна. Жишээлбэл, REIT-ийн хувьцаа 2001 онд болон 2002 оны эхний хагаст үл хөдлөх хөрөнгийн суурьтай байсан ч нэлээд сайн ажилласан, учир нь хөрөнгийн бүх ангид мөнгө орж ирж байсан.

Хувь хүний ​​REIT түвшинд та түрээсийн орлого, холбогдох үйлчилгээний орлого, Санхүүгийн сангийн орлого зэрэг орлогын өсөлтийн хүчтэй хэтийн төлөвийг харахыг хүсч байна. REIT нь оршин суугчдын байрыг сайжруулах, түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх өвөрмөц стратегитай эсэхийг харахыг хүсч байна.

Мэргэшсэн REIT-ууд ямар төрлийн үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшиж байгаагаас хамааран өөр өөр өгөөжтэй байх тул салбарын салбар нь бас чухал юм. Жишээлбэл, доорх графикт 2019 онд REIT-ийн өгөөжийг салбараар нь харуулав. Тухайн онд жижиглэнгийн худалдаа болон бие даасан хадгалалт суларсан үед аж үйлдвэрийн шинж чанарууд болон дата төвүүд хамгийн сайн ажилласан.

Үл хөдлөх хөрөнгийн харилцан сан

Хөрөнгө оруулалтын сангууд нь хувьцаа, бонд гэх мэт төрөл бүрийн тээврийн хэрэгсэлд хөрөнгө оруулалт хийдэг мэргэжлийн удирдлага дор нэгдсэн хөрөнгө оруулалт юм. Хөрөнгө оруулагчид хөрөнгө оруулалтын сангийн хувьцаа, эсвэл нэгжийг сангийн одоогийн цэвэр хөрөнгийн үнэлгээгээр худалдаж авсан эсвэл эргүүлэн худалдаж авдаг. NAV-ийг өдөрт нэг удаа тооцдог бөгөөд энэ нь сангийн багц дахь үнэт цаасны хаалтын үнэ дээр үндэслэгддэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн дундын сан нь мэргэжлийн портфолио менежерүүд, шинжээчдийн судалгааг ашиглан үндсэндээ REITs болон үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг компаниудад хөрөнгө оруулалт хийдэг. Эдгээр нь харьцангуй бага хэмжээний хөрөнгө ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн олон талт өртөлтийг бий болгох боломжийг олгодог. Тэд стратеги, төрөлжүүлэх зорилгоосоо хамааран хөрөнгө оруулагчдад зөвхөн REIT хувьцааг худалдаж авах замаар олж авахаас хамаагүй илүү өргөн сонголттой хөрөнгө сонгох боломжийг олгодог бөгөөд нэг сангаас нөгөө сан руу амархан шилжих уян хатан байдлыг хангаж өгдөг.

Жижиглэнгийн хөрөнгө оруулагчдын нэг давуу тал бол сангаас өгсөн дүн шинжилгээ, судалгааны мэдээлэл юм. Үүнд олж авсан хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хөрөнгө оруулалтын ашиглалт, гүйцэтгэлийн талаархи менежментийн хэтийн төлөв, хөрөнгийн ангиллын талаархи дэлгэрэнгүй мэдээллийг багтааж болно. Илүү таамаглал бүхий хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгийн дундын сангийн гэр бүлд хөрөнгө оруулалт хийж, өгөөжийг нэмэгдүүлэхийн тулд тодорхой үл хөдлөх хөрөнгийн төрлүүд эсвэл бүс нутгуудад илүүдэл жинг илүүд үздэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн дундын сангийн гүйцэтгэл

Тэд ихэвчлэн REIT-т хөрөнгө оруулалт хийдэг тул үл хөдлөх хөрөнгийн дундын сангийн гүйцэтгэл нь эзэмшиж буй REITs-тэй нягт уялдаатай байдаг. Хөрөнгө оруулалтын сангууд нь хөрвөх чадвар багатай, татварын таатай бус байдал, менежментийн төлбөрийг REITs эсвэл REIT ETF-ээс өндөр байлгах боломжтой. Үл хөдлөх хөрөнгийн дундын сан нь хөрвөх чадварыг уламжлалт хөрвөх чадваргүй хөрөнгийн ангилалд авчирдаг боловч шүүмжлэгчид үл хөдлөх хөрөнгийн шууд хөрөнгө оруулалттай харьцуулах боломжгүй гэж үздэг.

Тусгай хэлэлцүүлэг

REITs ба үл хөдлөх хөрөнгийн дундын сан нь харьцангуй бага хөрөнгө оруулалттай тул хөрөнгө оруулагчдад төрөл бүрийн эсвэл төвлөрсөн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт хийх боломж хязгаарлагдмал хөрөнгө оруулалттай байдаг. Энэ нь төрөлжсөн тохиолдолд хоёр төрлийн сан нь эрсдлийг бууруулахад тусалдаг.

Хөрөнгө оруулалтын стратегиасаа хамааран үл хөдлөх хөрөнгийн дундын сан нь REIT-ээс илүү олон төрлийн хөрөнгө оруулалтын хэрэгсэл болж чадна. Энэ нь нэг эсвэл цөөн хэдэн санд төвлөрсөн илүү олон төрөлжүүлэхийг хүсч буй хүмүүсийн гүйлгээний зардлыг бууруулах боломжтой юм. Тэд мөн мэргэжлийн багц менежмент, судалгаа шинжилгээний давуу талтай.

Үл хөдлөх хөрөнгийн сан нь ногдол ашгийн орлого, дунд болон урт хугацааны хөрөнгө оруулагчдын капиталын өсөлтийг бий болгодог. REIT нь татвар ногдох орлогын дор хаяж 90% -ийг хувьцаа эзэмшигчдэд ногдол ашиг хэлбэрээр хуваарилах ёстой гэдгийг санаарай.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ, түрээс нэмэгдэхийн хэрээр инфляцийн үед үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ өсөх хандлагатай байна. Иймд REIT болон үл хөдлөх хөрөнгийн дундын сангууд нь инфляцийг бууруулах боломжтой хэрэгсэл болж чадна.

Эцэст нь үл хөдлөх хөрөнгийн хоёр төрлийн сан нь ихэвчлэн хөрвөх чадваргүй хөрөнгийн ангилалд хөрвөх чадварыг өгдөг.

Дутагдалтай тал нь

Аливаа хөрөнгө оруулалтын нэгэн адил REIT болон үл хөдлөх хөрөнгийн дундын санд хөрөнгө оруулах эрсдэлтэй байдаг. Буцаах нь баталгаагүй болно.

Түүнчлэн, бүх салбарыг хамарсан сангийн нэгэн адил үл хөдлөх хөрөнгөд анхаарлаа төвлөрүүлдэг байгууллагууд нь S&P 500 индексийг дагаж мөрдөх сан гэх мэт хөрөнгө оруулалтын илүү өргөн хүрээтэй сангуудаас илүү тогтворгүй байж чаддаг. Товчхондоо үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл уналтад ороход энэ салбарын хөрөнгө мөнгө хүндэрдэг. Мэдээжийн хэрэг, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл эрчимтэй хөгжиж байхад эсрэгээрээ байх болно.

Зээлийн хүүгийн өсөлт нь үл хөдлөх хөрөнгийн сангийн өгөөжид нөлөөлж болзошгүй юм. Жишээлбэл, REIT нь үл хөдлөх хөрөнгөө олж авахын тулд өр эсвэл зээлсэн мөнгө дээр тулгуурладаг. Зээлийн хүү өсөхөд ашгийг бууруулах боломжтой зээлийн өртөг нэмэгддэг.

REIT ба Үл хөдлөх хөрөнгийн хамтын сангийн жишээ

Жишээлбэл, хэрэв та Нью-Йорк хотын эрч хүчтэй, алдартай үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хөрөнгө оруулахыг хүсч байвал Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) буюу Empire State Building-ийг багцын өмчийн нэг гэж тооцож болох REIT-ийг анхаарч үзээрэй. . Түүний багцад Манхэттэн болон Нью-Йорк хотын нийслэл дэх найман жижиглэнгийн худалдаа, найман оффисын үл хөдлөх хөрөнгө багтдаг.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) нь олон төрлийн эзэмшил бүхий (үл хөдлөх хөрөнгийн) салбарын хамтын сангийн жишээ юм. 41 холдингоороо сайрхаж, үндсэндээ REITs болон үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой олон нийтэд арилжаалагддаг компаниудад хөрөнгө оруулалт хийдэг.

Доод шугам

REITs болон үл хөдлөх хөрөнгийн дундын сангууд хоорондоо ялгаатай боловч тэдгээр нь хөрвөх чадвар, олон янзын үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгөд өртөх боломжийг санал болгож байгаагаараа ижил төстэй юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгө бүхий жижиглэнгийн хөрөнгө оруулагчдын хувьд эдгээр үл хөдлөх хөрөнгийн сан нь хүрч очих боломжгүй олон төрлийн үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах боломжийг бий болгодог. Ялангуяа урт хугацааны хөрөнгө оруулагчид ногдол ашгийн орлого ба капиталын чангарлын үр өгөөжийг хүртэх боломжтой. Аль алинд нь хөрөнгө оруулахаасаа өмнө хоёулангийнх нь ялгаа, үйлчлэгчийн хүлээх эрсдэл, шагнал урамшууллыг сайн ойлгоорой.

REIT vs. Үл хөдлөх хөрөнгийн хамтын сангийн түгээмэл асуултууд

Арилжааны бус REIT гэж юу вэ?

Худалдах бус РЕИТ нь мэргэжлийн менежменттэй, үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгөд шууд хөрөнгө оруулалт хийдэг, хөрөнгийн биржид бүртгэлгүй хувийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын сангууд юм. Эдгээрийг зөвхөн магадлан итгэмжлэгдсэн, өндөр хөрөнгөтэй хөрөнгө оруулагчид авах боломжтой бөгөөд ихэвчлэн хамгийн бага хэмжээний хөрөнгө оруулалт шаарддаг.

REIT ETF гэж юу вэ?

REIT ETF нь хөрөнгийнхөө дийлэнх хэсгийг өөрийн хөрөнгийн REIT үнэт цаас болон холбогдох деривативт байршуулдаг биржээр арилжаалагддаг сангууд юм. REIT ETF-ийг олон нийтэд арилжаалагддаг үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн индексийн дагуу идэвхгүй удирддаг. 

REIT индексийн сан гэж юу вэ?

REIT ETF-ийн нэгэн адил REIT индексийн сан нь үл хөдлөх хөрөнгийн жишиг индекс, MSCI US REIT Index, Dow Jones US REIT Index гэх мэт үл хөдлөх хөрөнгийн индексэд идэвхгүй хөрөнгө оруулалт хийдэг хөрөнгө оруулалтын сан юм. дотоодын, олон нийтэд зарагддаг REIT зах зээл.

REIT гэж юу вэ?

Цаасан хавчаар бүхий REIT нь үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын итгэмжлэлд агуулагдах татварын давуу талыг дээд зэргээр нэмэгдүүлэхийг зорьж, ийм трестүүд хэвийн ажиллах боломжгүй үл хөдлөх хөрөнгийг компанид ажиллуулах боломжийг олгодог бүтэц юм. Цаасан хавчаарын бүтцэд итгэлцлийн үүрэг нь хувьцаа эзэмшигчдийн янз бүрийн бүлгүүдийн өмнө хүлээх үүрэгтэй тул уялдаа холбоотой зөрчилдөөнүүд гарч болзошгүй тул ийм REIT-үүдэд хатуу зохицуулалтын хяналт тавьдаг. Энэ нь үдээстэй REIT-тэй төстэй боловч бүтцийн хувьд илүү уян хатан байдаг.

Гурвалсан цэвэр REIT гэж юу вэ?

Гурвалсан цэвэр REIT нь гурвалсан цэвэр (NNN) түрээсийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшдэг өөрийн өмчийн REIT юм. Гурвалсан цэвэр түрээс гэдэг нь түрээсийн төлбөр, үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, даатгалын шимтгэлээс гадна бүтцийн засвар үйлчилгээ, засварын зардлыг түрээслэгч өөрөө төлөх ёстой гэсэн үг юм. Эдгээр нэмэлт зардлыг түрээслэгч рүү шилжүүлдэг тул түрээслэгч нь үндсэн түрээсийн төлбөрийг бага хэмжээгээр авдаг. Энэ нь REIT-г аливаа цэвэр түрээсийн хамгийн эрсдэлээс чөлөөлдөг.