Хувийн үйл ажиллагааны бонд, 4% бага орлоготой орон сууцны татварын хөнгөлөлт

Холбооны орон сууцны хөтөлбөрүүд нь ерөнхийдөө орон сууцны төлбөрийг хүмүүст шууд татаас олгодог, орон сууц барихад туслах санхүүгийн хэрэгслийг ашигладаг гэсэн хоёр ангиллын аль нэгэнд багтдаг. Санхүүгийн хэрэгслүүдийн дотроос хамгийн чухал нь бага орлоготой орон сууцны татварын хөнгөлөлт (LIHTC) юм. Татварын хуулийн энэхүү бүтээл нь хямд үнэтэй орон сууцанд хөрөнгө оруулалт хийхэд татварын хөнгөлөлт эдэлдэг. Гэхдээ Конгрессын гишүүн асан Пол Райаны хянасан ядуурлын хөтөлбөрүүдэд хувийн үйл ажиллагааны бонд буюу PAB гэсэн сонирхолтой боловч нарийн төвөгтэй хэрэгсэл бас байдаг. PAB нь орон сууц зэрэг олон нийтэд ашигтай төслүүдийг барьж буй байгууллагуудын нэрийн өмнөөс татвараас чөлөөлөгдсөн бондыг орон нутгийн засаг захиргаанд худалдах боломжийг олгодог. Татварын хөнгөлөлттэй хосолсон тохиолдолд ХБХ нь орон сууцны төсөлд хөрөнгө цуглуулах хүсэлтэй барилгачдад хүчирхэг хэрэгсэл болж чадна. Гэхдээ нарийн төвөгтэй байдал, зардал өндөр байна. (Хэрэв та LIHTC руу цонх нээхийг хүсвэл Энд тэд хэрхэн ажилладаг тухай нийтлэл байна).

Конгрессын судалгааны алба Хувийн үйл ажиллагааны бондын талаар маш сайн праймер нийтэлсэн. Татварын хөнгөлөлттэй адил PAB нь татварын хуульд тусгагдсан бөгөөд хоёр төрлийн бондыг агуулдаг. нэг нь төрийн хэрэгцээнд зориулагдсан төслүүдэд; нөгөө нь олон нийтэд ашигтай л бол хувийн зорилгоор үйлчилдэг хүмүүст зориулагдсан. Хэрэв хувийн үйл ажиллагааны бонд нь орон сууц гэх мэт "мэргэшсэн хувийн үйл ажиллагаа"-д зориулагдсан бол бондыг худалдан авагчид олсон хүүдээ татвар төлөхгүй. Конгресс хувийн үйл ажиллагаанд зориулж гаргаж болох өрийн хэмжээг хязгаарласан; 150 онд нэг хүнд ногдох 50 сая доллар, 1986 доллар 335 онд нэг хүнд ногдох 110 сая доллар буюу 2022 ам. Конгресс мөн татварын зардлыг хязгаарлах бодолтой байна (чөлөөтлөх нь татварын орлого бага доллар гэсэн үг).

Эдгээр бондыг LIHTC, ялангуяа 4% татварын хөнгөлөлттэй хэрхэн нэгтгэж болохыг Дэмжих Орон сууцны Корпорац (CSH) баримт бичигт сайн тусгасан болно. Дэмжих орон сууцыг татвараас чөлөөлөгдсөн бонд, 4%-ийн бага орлоготой орон сууцны татварын хөнгөлөлтөөр санхүүжүүлэх. Татвараас чөлөөлөгдсөн бондыг татварын хөнгөлөлттэй ашиглахад тавигдах шаардлагуудын хураангуйг энд оруулав.

Зөвхөн төрийн болон орон нутгийн засаг захиргаа, хагас засгийн газрын агентлагууд бонд гаргах боломжтой. Ихэнхдээ энэ нь орон сууцны санхүүжилтийн агентлаг (ОУСХ), татварын хөнгөлөлтийн хуваарилалтыг хүлээн авдаг төрийн байгууллага юм. Гэхдээ татвараас чөлөөлөгдөж болох бондын хэмжээ нь үнийн дээд хязгаарт (дээр дурдсан хязгаар) хамаарах тул эдгээр бүх төрийн байгууллагууд дээд хязгаарт багтахын тулд ширүүн өрсөлддөг. Түүнчлэн, төсөл нь улсын HFA-аас зөвшөөрөл авах хүртэл бондын орлогод хандах боломжгүй бөгөөд эдгээр орлого нь орон сууцны зардлаар хязгаарлагддаг бөгөөд жишээлбэл, арилжааны талбайд ашиглах боломжгүй юм.

Татварын хөнгөлөлт, татвараас чөлөөлөгдсөн бондыг нэгтгэхтэй холбоотой нэг чухал хязгаарлалтыг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Татварын хөнгөлөлтийг авахын тулд төслийн менежер нь барилгын зардлын 50-аас доошгүй хувийг ("50% дүрэм") бондын орлогоос нөхөх ёстой; Мэдээжийн хэрэг, эдгээр бонд, татварын хөнгөлөлтийг ашиглан баригдсан аливаа орон сууц нь Бүс нутгийн дундаж орлогын (AMI) 60% -иас бага орлоготой хүмүүст нээлттэй байх ёстой. Ихэвчлэн нэгжийн 20% нь AMI-ийн 50% ба түүнээс доош үнээр, эсвэл 40% -ийн нэгжийн 60% нь хүмүүст боломжийн үнэтэй байх ёстой.

Хэрэв энэ нь тодорхойгүй бол эдгээр төрлийн төслүүд нь төвөгтэй байдаг. Үүн дээр нэмээд хэлэхэд энэ төрлийн "хэлэлцээ"-нд нэмэлт санхүүжүүлэгч багтдаг. Жишээлбэл, миний бүтээн байгуулагчаар ажиллаж байсан нэг орон сууцны төсөл бол татвараас чөлөөлөгдсөн бондыг ашигласан дөрвөн хувийн төсөл байсан. Гэхдээ манайд улсын орон сууцны итгэлцлийн сангийн хөрөнгө, барилгын зээл ч байсан. Үнэнийг хэлэхэд, төсөл яг яаж нэгдэж байсныг эргэн санахын тулд би тархи толгойгоо гашилгаж, хуучин цахим шуудангаа нэвчүүлэх хэрэгтэй болсон. CSH баримт бичиг нь долоон өөр кейс судалгаагаар энэхүү санхүүжилтийг нэгтгэж болох зарим өвөрмөц аргуудыг харуулах гайхалтай ажил хийдэг. Жишээлбэл, хамгийн энгийн жишээнүүдийн нэг бол Мичиган мужаас юм. Төслийн санхүүжилтийг харуулсан график энд байна.

MSHDA нь Мичиган мужийн Орон сууцны хөгжлийн газар, мужийн Орон сууцны санхүүжилтийн агентлаг юм. MSHDA нь бондыг худалдсан бөгөөд өрийг түрээслэгчдийн 8-р хэсгийн ваучераас авсан бага зэргийн орлогоор төлж байна. Төсөлд хамрагдаж буй санхүүжүүлэгчид өөр өөр шаардлага тавьдаг бөгөөд нэг шаардлагыг хангасан ийм төрлийн төсөлд бусад санхүүжүүлэгчийн шаардлагыг зөрчиж болно.

Зарим тохиолдолд татварын хөнгөлөлтийн хөрөнгийг өрийн үйлчилгээг төлөхөд ашиглаж болно. CSH баримт бичигт бондыг ашигласан кейс судалгааг ашигладаг бөгөөд дараа нь "бусад төрийн зээл, буцалтгүй тусламж, татварын хөнгөлөлтийн өмчтэй байнгын яриа өрнүүлсэн" бондыг бүрэн гаргаж авсан. Энэ нь бондын өрийг төлөхийн тулд татварын хөнгөлөлтийн хөрөнгийг ашиглаж байгаа юм шиг харагдаж байна. Энэ нь анхаарал татахуйц байна: 4% татварын хөнгөлөлт нь боломжийн төслийн үндэслэлийн бага хувь боловч бондын төлбөрийг төлөхөд зээлийг ашиглах боломжтой байх нь сайн санаа юм. Санхүүжилтийн янз бүрийн эх үүсвэрүүдийг нэгтгэх нь ч мөн адил.

Райан “Хувийн үйл ажиллагааны бондын үр нөлөөний талаар цөөн тооны судалгаанууд . . . Энэ нь түрээслэгчдийн дээш шилжих хөдөлгөөнийг сайжруулахтай холбоотой юм." Энэ нь үнэн бөгөөд түүний хөтөлбөрийн зарцуулалтыг харахад бондыг бага орлоготой орон сууцны татварын хөнгөлөлттэй адил олон удаа ашиглаагүйг харуулж байна.

Түүний дүн шинжилгээ хийснээс хойш арван жилийн хугацаанд тийм ч их өөрчлөгдөөгүй (АНУ-ын Сангийн яамны график мэдээлэл).

Миний бодлоор PAB-ийг бүх өрийг ашигладаг шиг ашиглах ёстой: үнэ цэнийг барих. Орон сууцны хувьд би санал болгосон орон гэргүй хүмүүсийн орон сууцны үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх схем Жишээ нь, хуарангийн зардлыг тоон үзүүлэлтээр тооцож, бондыг хуаранг дуусгах интервенцийг хэрэгжүүлэхийн тулд зарж, дараа нь хуримтлал бий болгосноор эдгээр хуримтлалыг өрийн үйлчилгээ болгон ашигладаг. Ашгийн бус ертөнцөд "капитал овоолго" гэж нэрлэгддэг зүйлийг цуглуулахтай холбоотой асуудал нь дараахь шалтгааны улмаас хүндрэлтэй байдаг нарийн төвөгтэй байдлын түвшин юм.

● цаг – Ийм төрлийн санхүүжилтийн зохицуулалтууд нь цаг хугацаа өнгөрч, цаг хугацаа бол мөнгө юм. Санхүүжилтийг цуглуулж, тохируулахыг хүлээх зуураа зардал гаргах нь нийт бүтээн байгуулалтын зардалд бодит нэмэлт зүйл болдог;

● Ажил гүйлгээ – илүү олон санхүүжүүлэгчид илүү их гүйлгээний зардал гэсэн үг бөгөөд эдгээр зардал нь хөгжлийн нийт зардалд нэмэгддэг;

● Хуульч, зөвлөхүүд – Төсөл бүтэлгүйтэж болзошгүй сүйрлээс зайлсхийхийн тулд алхам тутамдаа хуульч, зөвлөхүүдийг ажиллуулах ёстой; болон

● Энэ нь тийм ч үр дүнтэй биш юм – Хөдөлгөөнт бүх эд анги, нэмэлт зардал нь одоо хэрэгтэй байгаа хүмүүсийг орон сууцаар хангах хамгийн үр дүнтэй арга мөн үү?

Эцэст нь би үндсэн дүрэм рүү буцаж очно, орон сууцны санхүүжилтийн аливаа санал нь аль болох энгийн байх ёстой бөгөөд шаардлагатай хөрөнгө, нэгжийг өнөөдөр шаардлагатай хүмүүст хүргэх ёстой. Санхүүжилтийн тааврыг шийдвэрлэх сорилтыг би сонирхож, таашаал авч байгаа ч эдгээр тоглоомыг тоглох нь хүмүүсийн түрээсийн төлбөрийг авахгүй; бид татаастай орон сууц барихад зориулсан нарийн төвөгтэй санхүүжилтийн хэлцлээс илүү сайн зорилгоор ХБХ-ны байршлыг өөрчлөх арга замыг олох хэрэгтэй.