Илүү олон орон сууц барихыг зөвшөөрөх нь орон сууцны үнэд эерэгээр нөлөөлнө

Өнгөрсөн долоо хоногт би хотуудаас орон сууц барихад цаг хугацаа зарцуулдаг тухай мэдээлэл авах гэж оролдсондоо бухимдсан тухай бичсэн. Зөвшөөрөл, хүн ам, үнийг хооронд нь холбоход туслах олон нийтэд нээлттэй мэдээлэл байхгүй гэж үү? За, тийм, үгүй. Фред гэгддэг Сент-Луис хотын Холбооны нөөцийн банкны мэдээлэл нь сонирхолтой боловч тийм ч нарийн биш юм. Гэхдээ 2010-2020 он хүртэл Нашвилл хотыг харцгаая, мөн энэ нь орон сууцны зөвшөөрөл, хүн ам, үнийн талаар бидэнд юу хэлж болохыг харцгаая. Түрээсийн төлбөрийг онлайнаар хянадаг Zumper-ийн тусламжтайгаар орон сууцны зөвшөөрөл авах хүмүүсийн тоо буурахад орон сууцны үнэ нэмэгдэх хандлагатай байна. Энд өгөгдөл байна.

Бидний харж буй 2010-2020 он хүртэлх хугацаанд Нэшвиллийн хүн амын өсөлтөөс эхэлье. Тэр хугацаанд Фредийн хэлснээр Нэшвилл 300,000 орчим хүн нэмсэн нь хүн ам бараг 20%-иар нэмэгдсэн байна.

Таны анзаарах нэг зүйл бол хотуудын тухай ярихад өгөгдлийн галзуу шинж чанар юм: бид Нэшвиллийг үнэхээр харж чадахгүй, гэхдээ зөвхөн илүү өргөн хүрээг хамарна. Энэ нь орон сууцны мэдээллийн төөрөгдүүлсэн шинж чанар юм. АНУ-ын хүн амын тооллого нь ихэвчлэн хотуудыг нэгтгэж, нийслэлийн статистикийн бүс буюу MSA гэж нэрлэдэг. Нэг их том асуудал байхгүй, тийм үү? Гэхдээ орон сууцны талаархи маргаан ихэвчлэн хотуудын хатуу хил хязгаарт гардаг бөгөөд өгөгдөл нь үүнээс илүү сарнисан үед энэ нь хотын талаар эргэн тойрныхоо талаар юу хэлж чадахыг төөрөлдүүлдэг. Бид Фредийн MSA өгөгдөлтэй хамт явах болно.

Дараа нь зөвшөөрлийг авч үзье. Фред энэ өгөгдлийг тооллогын тоо ашиглан хянадаг. Жилд олгогдсон зөвшөөрлийн тоог аваад хүн амтай нь харьцуулж үзвэл сонирхолтой харьцаа гарч байна.

Үүнтэй холбоотой янз бүрийн асуудал бий. Нэгдүгээрт, хамгийн ойлгомжтой нь, зөвшөөрөл нь оршин суух боломжтой орон сууцны нэгжтэй тэнцүү биш юм. Тийм ч учраас би зөвшөөрөл олгох хугацааны талаар илүү нарийн мэдээлэл хайж байна. Зөвшөөрөхөөс эхлээд тухайн нэгж амьдрахад тохиромжтой болох хүртэлх хугацааг бид харж чадна гэж найдаж байна. Гэсэн хэдий ч шинэ нэгж, шинэ хүмүүсийн харьцааг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Жишээлбэл, 33,579 онд Нэшвилл хотод ирсэн 2014 хүнд амьдрах газар хэрэгтэй байв. Сул орон тооны түвшин гэх мэт хүчин зүйлүүд байдаг - үүнийг ихэвчлэн "шингээх" гэж нэрлэдэг - болон бусад хүчин зүйлсийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Гэхдээ шинэ хүмүүсийн хоорондын харилцаа, зөвшөөрлийн тоо хамааралтай. Энэ нь ховор орон сууц хайж байгаа хүмүүсийн хоорондын өрсөлдөөн багасна гэсэн үг.

Одоо үнийг харцгаая. Фред түрээсийн төлбөрийг хянадаггүй ч "Бүх гүйлгээний байшингийн үнийг" хянадаг. Арван жилийн хугацаанд орон сууцны үнийн өөрчлөлт, Зумпер сүүлийн таван жилийн түрээсийн хяналтыг энд харуулав.

Эндээс харагдаж байгаа зүйл бол зөвшөөрөл, хүн ам, үнийн чиг хандлагыг харьцуулж үзэхэд харилцан хамаарал байдаг.

Зөвшөөрөл нь Нашвилл дахь арван жилийн хугацаанд хүн амын өсөлтийг хангаж байгаа мэт харагдаж байгаа бөгөөд бид түрээсийн болон орон сууцны үнийн таван жилийн хугацааг харахад үйлдвэрлэл илт нэмэгдэхийн зэрэгцээ эдгээр нь зөөлөрч эхэлдэг. Шинэ хүн болон орон сууцны зөвшөөрлийн харьцаа буурахын хэрээр үнийн өсөлтийн хурд нэмэгддэг.

Гэхдээ надад асуултууд, бүр эргэлзээ төрүүлсээр л байна. Фредийн өгөгдөл нь "борлуулалтын үнэ болон үнэлгээний өгөгдлийг ашиглан тооцоолсон" үнийг олж авах боломжийг олгодог. Энэ нь яг юу гэсэн үг вэ? Янз бүрийн эх сурвалжаас авсан түрээсийн мэдээлэл ихээхэн ялгаатай байж болох ба орон нутгийн үнийн тооцоолол ч байж болно. Зөвшөөрлийн өгөгдөлтэй холбоотой томоохон асуудал бол зөвшөөрөгдсөн нэгжүүд хэзээ ашиглалтад орохыг бидэнд хэлдэггүй явдал юм. Мөн орон нутгийн мэдээлэл нь зөвшөөрөл авахад хэр хугацаа шаардагдахыг харуулах болно.

Олон нийтэд хандсан мэдээллийг анх удаа харж байгаа нь нийлүүлэлт нэмэгдэнэ гэдэг үнэ буурна гэсэн миний олон жилийн аргументыг батлах мэт. Би одоо ч гэсэн үүнийг үнэн гэж бодож байна. Гэхдээ уялдаа холбоог учир шалтгаантай хольж хутгахдаа баяртай байдаг зүүн талын нөхдөөсөө ялгаатай нь би чадахгүй. Орон сууцны бодит зөвшөөрөл, үнэ, орон сууц ашиглалтад орсон огнооны талаарх дэлгэрэнгүй мэдээлэл нь илүү хүчтэй хэрэг болно. Гэхдээ энэ бол сайн эхлэл юм.

Гэхдээ бид Нашвилл зэрэг хурдацтай хөгжиж буй хотуудыг гүнзгийрүүлэн судлахыг хичээж, бидэнд байгаа өгөгдлийг харахад хүн ам нэмэгдэж, зөвшөөрөгдөх үед үнийн өсөлт буурч эхэлдэг хандлага ажиглагдаж байна.

Эцэст нь хэлэхэд, тэнд бас зарим сонирхолтой блипс байдаг. Жишээлбэл, АНУ-ын хамгийн хурдан буурч буй хотуудын нэг нь 2018 оноос хойш орон сууцны үнэ өссөнийг харуулж байна. Орон нутгийн нэгэн телевиз өнгөрсөн жил "Декатур дахь орон сууцны зах зээл хэрхэн халж" байгаа тухай мэдээлсэн.

Мөн түрээсийн талаар юу хэлэх вэ? Зумпер нь Декатур дахь түрээсийн төлбөрийг өнгөрсөн жилийн хугацаанд 26%, дунджаар 123 доллараар нэмэгдүүлсэн байна. Мөн тэдний сүүлийн хэдэн жилийн түрээсийн графикийг харахад орон сууцны үнэтэй адил хандлага ажиглагдаж байна.

Декатурт юу болж байна вэ? Холбооны засгийн газраас их хэмжээний бэлэн мөнгөний овоолгоос үүдэлтэй инфляци нэмэгдэж, нийлүүлэлтийн сүлжээний асуудлууд уу? Магадгүй. Гэхдээ эдгээр нь сүүлийн хоёр жилийн онцлог бөгөөд үнийн өсөлт 2018 оноос хойш ажиглагдаж байна. Яагаад? Үүнийг анхаарч үзэх нь зүйтэй юм.

Бидэнд хэрэгтэй зүйл бол орон нутгийн харьяалалд над шиг эдгээр арга хэмжээг сонирхож, орон сууцны эдийн засгийг илүү сайн удирдахад ашиглах явдал юм. Эцсийн эцэст аливаа үйл ажиллагаатай, шударга, үр ашигтай эдийн засгийн үндэс нь худалдан авагч, худалдагчийн хоорондын олон солилцоо юм. Үйлдвэрлэгчид эрэлтийг хараад, тэд аяндаа илүү ихийг үйлдвэрлэхийг хүсдэг. Үүнийг удаашруулах нь орон сууц хайж буй хүмүүст, ялангуяа мөнгө багатай хүмүүст л хохирол учруулдаг. Хийх ажил их байгаа ч олон дүрэм журам, чирэгдэл гэхээсээ илүү орон сууцжуулах тал дээр алдаа гаргасан нь дээр байх.