Асуудал нь өмчлөх асуудал биш, харин орон сууцны хомсдол юм

Өнгөрсөн сард би Цинциннатигийн их сургуулийн Төлөвлөлтийн сургуулийн “Орон сууцны систем” курсын оюутнуудад “Институцийн хөрөнгө оруулагчид манай хотод хэрхэн нөлөөлж байгаа; Энэ асуудлыг шийдвэрлэхийн тулд одоо юу хийж байна, бид өөр юу хийх хэрэгтэй байна." Би өмнө нь Цинциннати боомтын институцийн хөрөнгө оруулагчдыг саатуулах хүчин чармайлтын талаар нийтэлсэн хотод ганц гэр бүлийн орон сууц худалдаж авах. Уулзалтын үеэр хариулахад бэрх байсан асуулт бол “Институцийн хөрөнгө оруулагч” гэж яг юу вэ, өмчлөх байдал нь түрээсийн үнэ нэмэгдэх, нүүлгэн шилжүүлэх, эвдрэх зэрэг орон сууцны муу үр дагавартай учир шалтгааны холбоотой юу гэсэн асуулт байв. Орон сууц хэнийх вэ гэсэн санаа зоволт нь эрэлт нэмэгдэж байгаа энэ үед нийлүүлэлтийн хомсдол буюу бодит асуудлаас өөр нэг анхаарал сарниулах зүйл бололтой.

Оюутнууд нэртэй курст суралцаж байна Орон сууцны систем, профессор Хайден Шелби заадаг. Сургалтанд "орон сууцны асуудал ба орон сууцны зах зээлийн мөн чанар" болон "орон сууцны зах зээлийн доголдлыг арилгах" зэрэг орно. Өмчлөлийн хэв маяг, тэдгээр нь орон сууцны зах зээл дэх үр дүнтэй хэрхэн холбогдож байгааг судлах нь мэдээжийн хэрэг ангид дасгал хийх нь зүйтэй боловч бодлогын оролцоо нь өмчийг хэн эзэмшдэг вэ гэдэгт анхаарлаа төвлөрүүлэх ёстой юу? Энэ нь өмчлөх болон муу үр дагавар хоёрын хооронд тодорхой, тууштай, учир шалтгааны хамаарал байж чадах эсэхээс хамаарна. Одоогоор би холболт үүсгэсэн мэдээлэл олоогүй байна.

Үнэн хэрэгтээ, нэг хэсэг АНУ-д гадаад орон сууц худалдан авах талаар томоохон шуугиан дэгдээж байсан. Хятадын хөрөнгө оруулагчид Америкийн орон сууцны зах зээлд бэлэн мөнгө "зогсоол" хийж, олон орон сууцны барилгыг худалдан авч, хоослон, дараа нь зарахыг хүлээж байсан гэсэн аймшигтай түүх байв. 5 жилийн өмнө байсан гадаадын хөрөнгө оруулагчид орон сууц худалдан авахад татвар ногдуулах санал Үүнийг зогсоохын тулд.

Гэсэн хэдий ч асуудал, бүдүүлэг хөрөнгө оруулагчид орон сууцны барилгыг худалдан авч, хоослох нь бодитой байсангүй. Мэдээжийн хэрэг, АНУ-аас бусад хөрөнгө оруулагчидтай зарим нэг гүйлгээ хийсэн боловч тэд мөнгө олохыг хичээж, алдах биш. Эдгээр хөрөнгө оруулагчид барилга худалдаж авахдаа бусад өмчлөгчийн нэгэн адил тэднийг ажиллуулж байсан ч тэд үүнийг хоослоогүй; Хачирхалтай маргаан нь тэднийг хоосон орхисноор үнэ өсөж, хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ өсөх болно. Үүнээс бусад тохиолдолд түрээсийн дундаж үнэ 1% -иар өсөхийн тулд худалдаж авах, хасах шаардлагатай болно Сиэтл захаас 1,400 ширхэг, зүгээр л болоогүй зүйл.

Өнөөдрийн санаа зовоож байгаа зүйл бол хөрөнгө оруулагчид ямар нэгэн байдлаар “гадаадын” биш харин “том”, “хотоос гадуур”, “том”, “корпораци” эсвэл дээр дурдсан бүх хөрөнгө оруулагчид зайлшгүй муу жүжигчид байх ёстой. Өмгөөлөгчид түрээсийн төлбөр нэмэгдэж, нүүлгэн шилжүүлэлт, эвдрэлийн үр дагаврыг нотлох баримт болгон онцолж байна. Гэхдээ эзэн нь нэг милийн зайд эсвэл 1,000 милийн зайд амьдардаг эсэхээс үл хамааран эдгээр бүх зүйл тохиолддог. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын трастууд (REITS) эсвэл тэтгэврийн сангууд өгөөжөө өгнө гэж бодож байгаа бол орон сууц худалдаж авахад ямар ч буруу эсвэл муу зүйл байхгүй. Ийм гүйлгээ нь барилгыг нурааж, түрээслэгчдийг дарамталж, нүүлгэн шилжүүлснээр илүү ашигтай болно гэсэн ойлголт нь утгагүй төдийгүй тоон баримтаар нотлогдохгүй байна.

Муу орон сууцны үйлчилгээ үзүүлэгчид байдаг - муу автобусны жолооч, цагдаа, багш, магадгүй улс төрчид ч байдаг - гэхдээ эдгээр жүжигчдийн бүтэлгүйтлийг хаана амьдардаг, хаана сургуульд явсан зэрэгтэй холбон тайлбарлахыг оролддоггүй. Хэрэв эдгээр төрлийн жүжигчдийн аль нэг нь буруу зүйл хийвэл дүрэм зөрчсөн эсвэл нийгэмд аюул учруулсан гэж шийтгэх нь утга учиртай юм. Ийм хориг арга хэмжээ нь үл хөдлөх хөрөнгөө муугаар удирдаж, нүүлгэн шилжүүлэх үйл явцыг орон сууц өмчлөгч өөрөө биш харин шүүгч удирддаг хүмүүст аль хэдийн хэрэгждэг. Хэрэв түрээсийн үнэ нэмэгдэж байгаа бол үүнийг нөхөх хамгийн сайн арга бол өрсөлдөөнт орон сууцны зах зээлийг бий болгох бөгөөд ингэснээр үнэд сэтгэл дундуур байгаа хүмүүс ойролцоох орлох орон сууцыг хялбархан олох болно.

Уулзалтын танхимд уур хилэнгийн үндсэн мэдрэмж нь тодорхой байв; Зарим "нүүр царайгүй корпорациуд" ядуу хүмүүсийн зардлаар их хэмжээний мөнгө олж байна. Логикоос харахад эдгээр корпорацууд Цинциннати дахь үл хөдлөх хөрөнгөтэй байхыг зогсоох ёстой. Нэг оролцогч тодорхой тооноос илүү орон сууцыг ямар ч төрлийн хөрөнгө оруулагчдын эзэмшилд байлгахыг хориглохыг санал болгов.

Хачирхалтай нь Цинциннати боомт үүнийг зөвшөөрч байна. Саяхан нийтлэгдсэн өөр нэг түүх нь боомтыг нийтийн доллар эсвэл бондын борлуулалтын орлогоор аль болох их орон сууц худалдаж авахыг хичээж байгааг онцолжээ. "Зөн совинтой" хөрөнгө оруулагчдад юу ч үлдэхгүй гэсэн санаа юм. Порт бол байгууллага мөн үү? Мөн хэн нэгэн түрээсийн төлбөрөө төлөхөө больсон эсвэл түрээсийн нөхцөлийг зөрчсөн тохиолдолд юу болох вэ? Боомт тэднийг хөөх үү? Ашгийн бус байгууллага, орон сууцны байгууллагууд, мөн байгууллагууд төлбөрөө төлөөгүй, түрээсийн зөрчлийн улмаас олон, олон түрээслэгчдийг хөөж гаргадаг. Порт ч бас болно. Боомт нь "түрээслэх, эцэст нь байшингаа зарах зардлаас мөнгө олохоор төлөвлөж байна. Гэхдээ гол асуудал бол түрээсийн үнийг хямд, борлуулалтын үнийг хүмүүсийн төлж чадахуйц хэмжээнд байлгах явдал юм.”

Хмммм. Тэд яаж үүнийг хийх гэж байна вэ? Түүхээс харахад боомтын зүгээс байшингаа сайжруулахад зарцуулна гэж таамагласан 10,000 доллар хангалтгүй байна. Боомт нь том жижиг аль ч эзэмшигчийн адил засварын төлбөрийг хэн нэгэнд төлөх ёстой гэдгийг ойлгож эхэлж байна. Хэрэв энэ нь эцсийн хэрэглэгч, түрээслэгч эсвэл худалдан авагч бол үнэ өсөх болно. Энэ бол энгийн математик юм. Үнэн бол аливаа худалдан авагч, REIT эсвэл анх удаа түрээсийн байр худалдаж авсан хөрөнгө оруулагч ч бай, түрээсийн төлбөр нь сайжруулалтыг төлөх цорын ганц арга зам юм. Орон сууцтай холбоотой асуудал байгаа бол түүнийг шийдвэрлэх хамгийн сайн арга бол мандат өгөх бус сайжруулахыг урамшуулах явдал юм. Хэрэв мандат ирвэл түрээслэгчид табыг авах бөгөөд нэгж үнэ нь боломжгүй болно.

Энэ нь цомхотголч байж болох ч орон сууцны аливаа асуудлыг шийдэх нэг арга үргэлж байдаг: зах зээлд олон тооны орон сууц үйлдвэрлэх боломжийг олгох, ингэснээр үйлдвэрлэгчид болон үйлчилгээ үзүүлэгчид хүмүүсийг түрээслэх эсвэл бүтээгдэхүүнээ худалдаж авахын тулд өөр хоорондоо өрсөлддөг. Үүнээс бага зүйл бол тоглоомын талбарыг хэрэглэгчээс холдуулж, тэднийг өөр хоорондоо өрсөлдөж, хамгийн тохиромжтой үнэ, нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрөхөд хүргэдэг. Энэ бүхэл бүтэн хэлэлцүүлгийн гол санаа энд байна: өмчлөл болон орон сууцны үр дүнгийн хооронд хэмжигдэхүйц, хүчтэй учир шалтгааны холбоо байсан ч үүнийг шийдвэрлэх хамгийн сайн шийдэл нь илүү орон сууц байх болно. Орон сууцны ихэнх асуудлыг шийдвэрлэх арга зам бол хангалттай хангамжийг бий болгож, хүмүүст боломжийн үнэтэй хувилбар сонгох эрх чөлөөг бий болгох явдал юм.

Профессор Шелби уулзалтын үеэр миний асуултуудад тэвчээртэй хандаж, хөрөнгө оруулагчдын эзэмшил болон ангийн талаар түүнд илгээсэн зарим асуултанд хариулах хангалттай эелдэг байсан. Энд миний асуултууд болон түүний хариултыг бүрэн эхээр нь хүргэж байна.

“Хөрөнгө оруулагч” гэж юу гэсэн үг болохыг тодорхой тодорхойлох нь хэр чухал вэ? Жишээлбэл, Боомт нь бусад хөрөнгө оруулагчдыг орон сууц худалдаж авахыг зогсоохын тулд бондын борлуулалтаас олсон хөрөнгө оруулагчдын мөнгийг ашиглаж байна; Энэ нь үнэхээр "сайн" ба "муу" хөрөнгө оруулагчдын тухай мөн үү? Үүнийг хэрхэн хэмждэг вэ?

Төрөл бүрийн хөрөнгө оруулагчдыг ялгах нь үнэхээр чухал гэж би бодож байна. Энэхүү төсөлд бид бусад хүмүүсийн энэ үзэгдлийг тодорхойлохдоо ашигладаг "институцийн хөрөнгө оруулагчид" гэсэн нэр томъёонд тулгуурласан. Гэхдээ энэ бол төгс бус нэр томъёо гэдгийг би ойлгож байна. Энэ талбарт ямар төрлийн жүжигчин үнэхээр асуудалтай байдгийг тайлбарлах илүү сайн нэр томъёо олох гэж бид тэмцсэн. Бидний санаа зовж буй байгууллагууд бол (1) түрээсийн төлбөрийг үл хөдлөх хөрөнгөө сайжруулахгүйгээр түрээслэгчдийн хувьд зохицуулах боломжгүй түвшинд хүргэх, (2) бусад ихэнх байгууллагуудаас өндөр үнээр нүүлгэн шилжүүлэх замаар манай иргэд, олон нийтэд сөрөг нөлөө үзүүлж байгаа аж ахуйн нэгжүүд юм. захын түрээслэгч, (3) үл хөдлөх хөрөнгөө зохих ёсоор арчлахгүй байх, иймээс түрээслэгчид муу нөхцөлд амьдрах, хөршүүд нь тэдний үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд сөргөөр нөлөөлж болзошгүй. Энэ төрлийн хөрөнгө оруулагчдад илүү сайн нэр томъёо хэрэгтэй байх. Магадгүй "муу жүжигчин хөрөнгө оруулагчид" л хангалттай байх болов уу. Гэхдээ бид энэхүү олон нийтийн ярилцлагыг зохион байгуулахыг хүссэн шалтгаан нь Цинциннати хотод манай хотын олон хүмүүс, байгууллагууд сүүлийн хэдэн жилийн хугацаанд REITS гэсэн хэд хэдэн томоохон аж ахуйн нэгжүүд гарч ирснийг анзаарсан. оршин суугчдын хувьд эдгээр материаллаг асуудлууд нь ердийн түрээслэгчээс хамаагүй өндөр байдаг.

“Муу” хөрөнгө оруулагчидтай холбоотой сөрөг үр дагавар юу вэ? Эдгээр үр дүн нь хөрөнгө оруулагчийн зай, хэмжээтэй холбоотой юу? "Сайн" орон сууцтай холын томоохон хөрөнгө оруулагчид, "муу" орон сууцтай орон нутгийн жижиг хөрөнгө оруулагчид байх нь тодорхой.

Хэмжээ нь миний дээр дурдсан эдгээр муу үр дагавраас үүдэлтэй (эсвэл үргэлж холбоотой байдаг) гэдгийг би мэдэхгүй. Жижиг хэмжээний хөрөнгө оруулагчид болон түрээслэгчид эдгээр асуудлуудыг бий болгохоос гадна том хэмжээний хөрөнгө оруулагчдад хямд үнэтэй орон сууц үйлдвэрлэх нь гарцаагүй боломжтой (болон үнэмшилтэй). Гэсэн хэдий ч тэнд байхдаа байна Эдгээр асуудлуудыг бий болгож буй томоохон хөрөнгө оруулалтын аж ахуйн нэгжүүд - мөн манай Цинциннатид хэд хэдэн компани байдаг - тэдгээр компаниуд хэмжээ, нөлөөллөөсөө болж маш их өвдөлт үүсгэдэг. Эдгээр томоохон аж ахуйн нэгжүүд нь олон ХХК-ийн дор үйл ажиллагаа явуулдаг тул асуудал гарахад түрээслэгч, олон нийтийн өмгөөлөгчид амархан хүрч очих орон нутгийн төлөөлөгчгүй байдаг тул хариуцлага тооцоход хэцүү байдаг асуудал бас бий. Энэ бол үндсэн асуудал.

Өмчлөлийг зохицуулах гэж оролдохын оронд одоо байгаа кодыг ашиглан муу үр дагаврыг арилгах, янз бүрийн зан үйлийг өдөөх хөтөлбөр боловсруулах нь утга учиртай болов уу. Жишээлбэл, хэрэв орон сууц нь хуучирч муудсан бол хотын захиргаанаас бага хүүтэй зээлээр буцалтгүй тусламж үзүүлэх боломжтой бөгөөд ингэснээр засварыг илүү хямд үнээр хийж, зардлыг оршин суугчдад шилжүүлэхээс сэргийлж болно.

Миний бодлоор үүнтэй тэмцэх нэг арга бол одоо байгаа дүрэм журмуудыг хэрэгжүүлэх явдал бөгөөд Хотод миний ярилцсан хүмүүс үүнийг л хийхийг хичээж байгаа нь лавтай. Мөн түрээслэгчдэд үл хөдлөх хөрөнгөө хадгалахад нь туслах зорилгоор буцалтгүй тусламж, бага хүүтэй зээл санал болгох нь гарцаагүй. Ялангуяа жижиг оврын түрээслүүлэгчид ихэвчлэн маш хатуу зах зээл дээр ажилладаг бөгөөд эд хөрөнгөө хадгалахад үнэхээр хэцүү байдаг, ялангуяа материал, хөдөлмөр маш үнэтэй болсон өнөө үед. Гэхдээ бидний гол анхаарлаа хандуулж байгаа асуудал бол хэд хэдэн үл хөдлөх хөрөнгөө сайжруулахын тулд бага хэмжээний зээл авах шаардлагатай ээж, поп эзэд биш юм. Бид ойр орчмын газруудад орж ирж, түрээсийн төлбөрөө нэмэгдүүлж, үл хөдлөх хөрөнгөд бодитоор “хөрөнгө оруулалт хийхгүй”, түрээсээр дамжуулан үнэ цэнийг нь олж авах талаар ярьж байна. Энэ бол ганц гэр бүлийн түрээсийн бизнес загварт бидний анхаарах ёстой гол асуудал юм. Өнгөрсөн хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн ихэнх хөрөнгө оруулалт нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг цаг хугацааны явцад хуримтлуулах замаар орлого олох зорилготой байсан. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгөө хадгалах хөшүүрэг байдаг. Гэхдээ энэ нь эдгээр компаниудын хийж байгаа зүйл биш юм. Тэд түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх, үл хөдлөх хөрөнгөө хадгалахгүй байх замаар зардлаа бууруулах замаар богино хугацааны ашиг олж байна. Энэ бол ихэнх ээж, поп түрээслэгчдээс тэс өөр бизнесийн загвар гэж би бодож байна, бид энэ асуудлын талаар ярихдаа үүнийг санаж байх хэрэгтэй. Түүнчлэн бид. Бодлогын зохих хариу арга хэмжээг авч үзэхдээ үүнийг санах хэрэгтэй. Чанарын нэгжийг хадгалахын тулд аль хэдийн тэмцэж байгаа жижиг хэмжээний түрээслэгчдийг хохироох зохицуулалтыг бид бий болгохыг хүсэхгүй байна.

Энэ төсөл нь орон сууцны илүү сайн үр дүнд хүргэнэ гэж найдаж буй өөр ямар нэг бодол, санал байна уу? Хэрэв энэ нь зохицуулалттай холбоотой бол шинэ дүрмүүд нь Цинциннати хотод орон сууц барихад хувийн бүтээн байгуулагчдын хөрөнгө оруулалтыг бууруулахад саад учруулахаас хэрхэн зайлсхийх вэ?

Өмгөөллийн үүднээс авч үзвэл, энэ нь манай хотод амьдарч буй түрээслэгчдийн амьдрах нөхцөлийг сайжруулах, орон сууцны аюулгүй байдлыг нэмэгдүүлэхэд хүргэж болох шийдлүүдийн талаар бодоход хүмүүсийг нэгтгэхийг хүсч байна. Надад урьдчилан тодорхойлсон бодлогын санаачилга байхгүй, харин би нийгэмд байгаа хүмүүсийг сонсож, тэднийг холбохыг хичээж, хэрэг болохуйц судалгааг чиглүүлэх арга замыг хайж байна. . Үүнтэй холбоотойгоор оюуны болон сурган хүмүүжүүлэх талаас нь авч үзвэл, энэ төсөл нь ямар асуудал байгааг, мөн бидний өмгөөллийн үйл ажиллагаа хаашаа чиглэх ёстойг тодорхой болгоход туслах харилцан яриа өрнүүлэх зорилготой байсан зүйлээ аль хэдийн хийсэн гэж бодож байна.