Худалдагч нь худалдан авагчид үл хөдлөх хөрөнгө худалдахаар тохиролцсон тохиолдолд талууд үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхойлж, худалдан авах үнийг зааж, бусад хэд хэдэн чухал зүйлийг (мөн олон тооны жижиг зүйлүүдийг) багтаасан гэрээнд гарын үсэг зурдаг. Дараа нь талууд гүйлгээгээ хааж, худалдагч нь үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авагчид шилжүүлэх актад гарын үсэг зурдаг.
Хэрэв актад үл хөдлөх хөрөнгийн зөвийг заагаагүй ч худалдан авагч үүнийг анзаараагүй, ямар ч байсан хаадаг бол яах вэ? Үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн уламжлалт зарчмуудын дагуу гэрээ нь актад "нийсдэг" бөгөөд энэ нь гэрээ үр дүнтэй арилж, зөвхөн акт л үлддэг гэсэн үг юм. Хэрэв акт нь үл хөдлөх хөрөнгийг буруугаар дамжуулсан бол энэ нь худалдан авагчийн хувьд дэндүү муу зүйл бөгөөд мэдээжийн хэрэг худалдан авагчийн актыг зөвшөөрсөн аливаа хуульчийн хувьд.
Энэ зарчим нь харгис хэрцгий сонсогдож магадгүй юм. Гэсэн хэдий ч энэ нь олон зууны турш Америкийн үл хөдлөх хөрөнгийн хуулийн нэг хэсэг байсаар ирсэн. Саяхан Нью-Йорк мужийн давж заалдах шатны шийдвэрээр Нью-Йорк энэ зарчмыг баримталж байгааг нотолсон. Энэ тохиолдолд гэрээнд худалдагч нь худалдан авагчийн байшин барихаар төлөвлөж буй маш их зүйлийг дамжуулахыг шаарддаг. Энэ хэсгийг ердийн "хууль зүйн тодорхойлолт"-оор тайлбарласан бөгөөд энэ нь тухайн хэсгийг харуулсан судалгааны диаграммын хил хязгаарыг үр дүнтэй унших явдал юм.
Төгсгөлийн үеэр худалдагч үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгөө шилжүүлсэн боловч актад хавсаргасан хэмжээ, хилийн тодорхойлолт нь гэрээнд заасантай нэлээд төстэй байсан тул ялгаа нь гараагүй. Баримт бичигт байгаа тайлбарт худалдан авагчид байшинд септик сав суурилуулах боломжтой байх шаардлагатай хоёр дахь хэсгийг орхигдуулсан болно.
Худалдагч нь актыг засахаас татгалзаж, худалдан авагчаас хоёр дахь багцад илүү мөнгө төлөхийг оролдсон. Худалдан авагч эцэст нь шүүхэд хандсан. Уг акт нь талуудын эцсийн тохиролцоог агуулсан, гэрээ нь хамааралгүй гэж шүүх үзлээ. Шүүх гэрээг дахин харахгүй.
Мэдээжийн хэрэг, энэ дүрэмд үл хамаарах зүйлүүд байдаг. Жишээлбэл, актад байгаа хөрөнгийн тодорхойлолт нь ямар нэгэн байдлаар хоёрдмол утгатай бол шүүх буцаж очоод гэрээг харж болно. Хэрэв гэрээ нь өөрөө гэрээний дагуу хүлээсэн тодорхой үүрэг хаагдсанаас хойш үлдэхийг заасан бол шүүх уг заалтыг хэрэгжүүлнэ. Ихэнх орчин үеийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн гэрээнд гэрээний олон заалтууд хаагдсанаас хойш үлдэнэ гэж заасан байдаг. Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгөө шилжүүлэх талаар худалдагчийн үүрэг хариуцлагыг хадгалсан заалтуудын жагсаалтад ихэвчлэн оруулдаггүй.
Өмнөх догол мөрөнд дурдсан үл хамаарах зүйлүүдийн аль нь ч саяхан Нью-Йоркийн шүүхэд хэрэглээгүй тул худалдан авагч хэргийг ялагдсан.
Худалдан авагч эсвэл түүний өмгөөлөгч нь актыг хаахдаа илүү анхааралтай ажигласнаар асуудлаас урьдчилан сэргийлэх боломжтой байсан. Тэд мөн газрын зураг дээр иш татах замаар дамжуулж буй эд хөрөнгийг тодорхойлж болох байсан бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн талаар илүү хялбар бөгөөд алдаа багатай тайлбарлах болно.
Иш татсан тохиолдол нь Пикард Кэмпбелл эсрэг, NY Slip Op. 04442 (8, Давж заалдах шатны 2022-р хэлтэс).
Эх сурвалж: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/