Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгийг хэрхэн үнэлэх вэ

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг шинжлэх аргууд нь хувьцааны үндсэн шинжилгээнд ашигладагтай ижил төстэй байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь ихэвчлэн богино хугацааны арилжаа биш учраас мөнгөн гүйлгээ болон дараачийн өгөөжийн түвшинд дүн шинжилгээ хийх нь ашигтай хөрөнгө оруулалт хийх зорилгод хүрэхэд маш чухал юм.

Ашиг олохын тулд хөрөнгө оруулагчид үл хөдлөх хөрөнгөө хэрхэн үнэлж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ, түрээсийн орлого эсвэл аль алинаар нь тус бүр хэр их ашиг олох талаар мэдлэгтэй таамаглал дэвшүүлэх ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэн зөв үнэлгээ нь хөрөнгө оруулагчдад үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдах талаар илүү сайн шийдвэр гаргахад тусалдаг.

Өмчийн үнэлгээг үнэмлэхүй үнэ цэнэ ба харьцангуй үнэ цэнэ гэсэн хоёр үндсэн аргачлалаар явуулдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хувьд ч мөн адил.

Ирээдүйн цэвэр үйл ажиллагааны орлогыг (NOI) үл хөдлөх хөрөнгийн зохих хөнгөлөлтийн хувь хэмжээгээр хөнгөлөх нь хувьцааны хямдруулсан мөнгөн гүйлгээний (DCF) үнэлгээтэй адил юм. Үүний зэрэгцээ үл хөдлөх хөрөнгийн нийт орлогын үржүүлэгч загварыг нэгтгэх нь хувьцааны үнэ цэнийн харьцангуй үнэлгээтэй харьцуулах боломжтой юм. Доор бид эдгээр аргуудыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийг хэрхэн үнэлэх талаар авч үзэх болно.

Капиталжуулалтын хувь

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ гаргадаг хамгийн чухал таамаглалуудын нэг бол дээд хэмжээ гэж нэрлэгддэг зохих капиталжуулалтын хувь хэмжээг сонгох явдал юм.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн өсөлт, элэгдлийг хассан өгөөжийн шаардлагатай хувь хэмжээ юм. Энгийнээр хэлбэл, энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн өнөөгийн үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд NOI-д хэрэглэсэн хувь хэмжээ юм.

Жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгө ирэх арван жилийн хугацаанд 1 сая долларын NOI бий болгоно гэж бодъё. Хэрэв 14% -ийн капиталжуулалтын ханшаар хямдруулсан бол үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ дараахь байх болно.

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{хаана:}\\&\text{Зах зээлийн үнэ}=\text{Үйл ажиллагааны цэвэр орлого}/ {\text{cap rate}}\end{загсан}$Gg$7,142,857(0.14$1,000,000Gg)хаана:Зах зээлийн үнэ=Үйл ажиллагааны цэвэр орлого/дээд хэмжээGg

Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө 7,142,857 сая доллараар зарагдсан бол 6.5 долларын зах зээлийн үнэлгээ сайн тохирно. Харин борлуулалтын үнэ нь 8 сая ам.доллар байвал муу наймаа.

Капиталжуулалтын хувь хэмжээг тодорхойлох нь орлого бий болгох үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд ашигладаг гол хэмжүүрүүдийн нэг юм. Хэдийгээр энэ нь пүүсийн хөрөнгийн жигнэсэн дундаж өртгийг (WACC) тооцоолохоос арай илүү төвөгтэй боловч хөрөнгө оруулагчид зохих хөрөнгийн хэмжээг олохын тулд ашиглаж болох хэд хэдэн арга байдаг бөгөөд үүнд дараахь зүйлс орно.

• Бүтээх арга
• Зах зээлээс олборлох арга
• Хөрөнгө оруулалтын багц арга

Бүтээх арга

Хязгаарлалтын хэмжээг тооцоолох нэг нийтлэг арга бол хуримтлуулах арга юм. Зээлийн хүүгээс эхлээд дараахь зүйлийг нэмнэ үү.

1. Тохиромжтой хөрвөх чадварын урамшуулал - үл хөдлөх хөрөнгийн хөрвөх чадваргүй байдлын улмаас үүсдэг
2. Дахин хураах урамшуулал—газрын цэвэр үнэлгээг тооцдог
3. Эрсдэлийн урамшуулал - үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн эрсдэлд өртөх ерөнхий байдлыг харуулдаг

6% хүүтэй, 1.5% хөрвөх чадваргүй хүүтэй, 1.5% эргүүлэн авах шимтгэлтэй, 2.5% эрсдэлтэй байгаа тохиолдолд өмчийн хөрөнгийн капиталжуулалтын түвшин 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5) байна. %). Хэрэв үйл ажиллагааны цэвэр орлого 200,000 доллар бол үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ 1,739,130 ​​доллар (200,000 доллар / 0.115) болно.

Энэ тооцоог хийх нь маш энгийн. Гэсэн хэдий ч төвөгтэй байдал нь капиталжуулалтын хувь хүний ​​бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн үнэн зөв тооцоог үнэлэхэд оршдог бөгөөд энэ нь бэрхшээлтэй байж болно. Бүтээлтийн аргын давуу тал нь хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тус тусад нь тодорхойлох, үнэн зөв хэмжих оролдлого юм.

Зах зээлээс олборлох арга

Зах зээлээс олборлох арга нь харьцуулж болохуйц орлого бий болгох хөрөнгийн талаархи одоогийн, бэлэн NOI болон борлуулалтын үнийн мэдээлэл байгаа гэж үздэг. Зах зээлээс олборлох аргын давуу тал нь капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь шууд орлогын капиталжуулалтыг илүү утга учиртай болгодог.

Капиталжуулалтын хэмжээг тодорхойлох нь харьцангуй энгийн. Хөрөнгө оруулагч нь NOI-д 500,000 долларын орлого олох боломжтой зогсоол худалдаж авч магадгүй гэж бодъё. Тус бүсэд ижил төстэй орлоготой гурван зогсоол бий.

• 1-р зогсоолын NOI нь 250,000 доллар, борлуулалтын үнэ нь 3 сая доллар юм. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ 8.33% ($250,000 / $3,000,000) байна.
• 2-р зогсоолын NOI нь 400,000 доллар, борлуулалтын үнэ нь 3.95 сая доллар юм. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ 10.13% ($400,000 / $3,950,000) байна.
• 3-р зогсоолын NOI нь 185,000 доллар, борлуулалтын үнэ нь 2 сая доллар юм. Капиталжуулалтын хувь хэмжээ 9.25% ($185,000 / $2,000,000) байна.

Эдгээр гурван ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн дээд хязгаарыг авч үзвэл нийт хөрөнгийн хэмжээ 9.24% байгаа нь зах зээлийн бодит төлөөлөл байх болно. Энэхүү капиталжуулалтын ханшийг ашиглан хөрөнгө оруулагч өөрийн үзэж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлж чадна. Машины зогсоолын хөрөнгө оруулалтын боломжийн үнэ нь $5,411,255 ($500,000 / 0.0924) юм.

Хөрөнгө оруулалтын багц арга

Хөрөнгө оруулалтын хүрээний аргын хувьд өр болон өмчийн санхүүжилтийг хоёуланг нь ашигладаг үл хөдлөх хөрөнгийн хувь хүний ​​хүүгийн хэмжээг ашиглан капиталжуулалтын хувь хэмжээг тооцдог. Энэ аргын давуу тал нь санхүүжүүлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын хамгийн тохиромжтой капиталжуулалтын хувь хэмжээ юм.

Эхний алхам бол живэх сангийн хүчин зүйлийг тооцоолох явдал юм. Энэ нь ирээдүйд тодорхой хэмжээний мөнгөтэй байхын тулд үе болгонд зориулах ёстой хувь хэмжээ юм. NOI 950,000 долларын үл хөдлөх хөрөнгийг 50% санхүүжүүлж, 7% хүүтэй өрийг 15 жилийн хугацаанд хорогдуулна гэж бодъё. Үлдсэн хэсгийг нь 10%-ийн өгөөжийн хувь хэмжээгээр өөрийн хөрөнгөөр ​​төлнө. Буурах сангийн коэффициентийг дараах байдлаар тооцоолно.

$\эхлэх{зэрэгцүүлсэн}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{хаана:}\\&\text{SFF}=\text{Живэх сангийн хүчин зүйл}\\ &i=\text{Үечилсэн хүү, ихэвчлэн хэлбэрээр илэрхийлэгддэг}\\&\зөгнөлт{i=}\text{жилийн хувь хэмжээ}\\&n=\text{Үеийн тоо, ихэвчлэн жилээр илэрхийлэгддэг}\төгсгөл }$GgSFF=(1+i)n-1iGgхаана:SFF=Буурах сангийн хүчин зүйлi=Тогтмол хүүгийн түвшин, ихэвчлэн a хэлбэрээр илэрхийлэгддэгi=жилийн хувь хэмжээGg

Тоонуудыг оруулаад бид дараахь зүйлийг авна.

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Энэ нь 3.98% болж байна. Зээлдүүлэгчийн төлөх ёстой хувь хэмжээ нь энэ живэх сангийн хүчин зүйлтэй тэнцүү байна дэлгэрэнгүй хүү. Энэ жишээнд энэ нь 10.98% (0.07 + 0.0398) болж байна.

Тиймээс өрийн хувьд 50%, өөрийн хөрөнгийн 50% жинг ашиглан жигнэсэн дундаж хүү буюу нийт капиталжуулалтын хувь хэмжээ нь:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Үүний үр дүнд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ нь:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

Үнэлгээний аргууд

Үнэмлэхүй үнэлгээний загварууд нь хөрөнгийн дотоод үнэ цэнийг олж авахын тулд ирээдүйн орж ирэх мөнгөн гүйлгээний өнөөгийн үнэ цэнийг тодорхойлдог. Хамгийн түгээмэл аргууд бол ногдол ашгийн хөнгөлөлтийн загвар (DDM) ба хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний (DCF) техник юм.

Нөгөөтэйгүүр, харьцангуй үнэ цэнийн аргууд нь хоёр харьцуулах үнэт цаасыг ашиг орлогоос нь хамааруулан ижил үнээр тооцохыг санал болгож байна. Үнэ-ашиг (P/E) болон үнэ-борлуулалт зэрэг харьцааг тухайн салбарын бусад компаниудтай харьцуулж, хувьцаа нь доогуур эсвэл хэт үнэлэгдсэн эсэхийг тодорхойлдог.

Өмчийн үнэлгээний нэгэн адил үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний шинжилгээ нь боломжит үнэ цэнийн хүрээг тодорхойлохын тулд хоёр журмыг хэрэгжүүлэх ёстой.

Ирээдүйн NOI-ийн хөнгөлөлт

Үйл ажиллагааны цэвэр орлогод үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг тооцоолох томъёо нь:

$\begin{aligned}&\text{Зах зээлийн үнэ}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{хаана:}\\&NOI=\text{Үйл ажиллагааны цэвэр орлого} \\&r=\text{Үл хөдлөх хөрөнгийн өгөөжийн шаардлагатай хувь хэмжээ}\\&g=\text{}NOI-ийн өсөлтийн хувь\\&R=\text{Үл хөдлөх хөрөнгийн хэмжээ }(rg)\төгсгөл{зэрэгцсэн}$GgЗах зээлийн үнэ=r-gNOI1GgGg=RNOI1GgGgхаана:NOI=Үйл ажиллагааны цэвэр орлогоr=Үл хөдлөх хөрөнгийн өгөөжийн шаардлагатай хувь хэмжээg=-ийн өсөлтийн хурд NOIGg

NOI нь үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагааны зардалд тооцсоны дараа буюу татвар, хүүгийн төлбөрийг хасахаас өмнө олох орлогыг тусгадаг. Гэхдээ зардлыг хасахын өмнө хөрөнгө оруулалтаас олсон нийт орлогыг тодорхойлох ёстой.

Хүлээгдэж буй түрээсийн орлогыг ойролцоох харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгөд үндэслэн урьдчилан таамаглах боломжтой. Зах зээлийн зөв судалгаа хийснээр хөрөнгө оруулагч тухайн газарт түрээслэгчид ямар үнээр төлж байгааг тодорхойлж, энэ үл хөдлөх хөрөнгөд квадрат метрийн ижил төстэй түрээсийг хэрэглэж болно гэж үзэж болно. Урьдчилан тооцоолсон түрээсийн өсөлтийг томъёоны доторх өсөлтийн хурдаар тооцдог.

Өндөр сул орон тоо нь үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын өгөөжид аюул учруулж болзошгүй тул хөрөнгийг бүрэн хүчин чадлаараа ашиглахгүй бол орхигдсон орлогыг тодорхойлохын тулд мэдрэмжийн шинжилгээ эсвэл бодит консерватив тооцоог ашиглах хэрэгтэй.

Ашиглалтын зардалд үл хөдлөх хөрөнгийн даатгал, менежментийн төлбөр, засвар үйлчилгээний зардал, ашиглалтын зардал зэрэг барилгын өдөр тутмын үйл ажиллагаанаас шууд гарах зардал орно. Нийт зардлын тооцоонд элэгдэл тооцохгүй гэдгийг анхаарна уу. Үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагааны цэвэр орлого нь хүү, татвар, элэгдэл, хорогдлын өмнөх орлоготой (EBITDA) төстэй байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтаас NOI-ийг дээд хязгаараар хөнгөлөх нь ирээдүйн ногдол ашгийн урсгалыг ногдол ашгийн өсөлтөд тохируулсан зохих шаардлагатай өгөөжийн хувь хэмжээгээр хөнгөлөхтэй адил юм. Ногдол ашгийн өсөлтийн загварыг мэддэг хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид ижил төстэй байдлыг даруй олж харах ёстой.

Нийт орлогын үржүүлэгч

Нийт орлогыг үржүүлэгч арга нь тухайн нутаг дэвсгэрт байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг бий болгоход тусалсан нийт орлоготой пропорциональ үнэлнэ гэсэн үндсэн таамаглал дээр суурилдаг харьцангуй үнэлгээний арга юм.

Нэрнээс нь харахад нийт орлого гэдэг нь аливаа үйл ажиллагааны зардлыг хассанаас өмнөх нийт орлого юм. Гэсэн хэдий ч нийт орлогын үнэн зөв тооцоог гаргахын тулд сул орон тооны хэмжээг урьдчилан таамаглах ёстой.

Жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагч 100,000 хавтгай дөрвөлжин метр талбайтай барилга худалдаж авбал тэд харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн мэдээллээс тухайн хөршийн нэг ам.метр талбайн сарын дундаж орлого 10 доллар болохыг тодорхойлж болно. Хэдийгээр хөрөнгө оруулагч жилийн нийт орлогыг анх 12 сая доллар ($10 x 12 сар х 100,000 кв. фут) гэж таамаглаж болох ч тухайн барилгад ямар ч үед сул орон сууц байх магадлалтай.

10% сул орон тоо байгаа гэж үзвэл жилийн нийт орлого 10.8 сая доллар (12 сая доллар х 90%) байна. Үйл ажиллагааны цэвэр орлогын хандлагад мөн ижил төстэй хандлагыг ашигладаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэх дараагийн алхам бол нийт орлогын үржүүлэгчийг тодорхойлж, жилийн нийт орлогод үржүүлэх явдал юм. Нийт орлогын үржүүлэгчийг борлуулалтын түүхэн өгөгдлийг ашиглан олж болно. Харьцуулж болохуйц үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын үнийг харж, тухайн үнийг бий болгосон жилийн нийт орлогод хуваах нь тухайн бүс нутгийн дундаж үржүүлэгчийг гаргадаг.

Энэ төрлийн үнэлгээний арга нь хувьцааг үнэлэхийн тулд харьцуулж болох гүйлгээ эсвэл үржвэрийг ашиглахтай адил юм. Олон шинжээчид компанийн орлогыг урьдчилан таамаглаж, нэгж хувьцаанд ногдох ашгийг (EPS) тухайн салбарын P/E харьцаагаар үржүүлнэ. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг ижил төстэй арга замаар хийж болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд саад учруулдаг

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний эдгээр хоёр арга нь харьцангуй энгийн мэт санагддаг. Гэсэн хэдий ч бодит байдал дээр эдгээр тооцоогоор орлого бий болгодог хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох нь нэлээд төвөгтэй байдаг. Юуны өмнө, үйл ажиллагааны цэвэр орлого, капиталжуулалтын хувь хэмжээнд багтсан шимтгэл, харьцуулах боломжтой борлуулалтын мэдээлэл гэх мэт томъёоны бүх орцын талаар шаардлагатай мэдээллийг олж авахад цаг хугацаа их шаарддаг бөгөөд бэрхшээлтэй байж болно.

Хоёрдугаарт, эдгээр үнэлгээний загварууд нь зээлийн хямрал эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн тэсрэлт зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд гарч болзошгүй томоохон өөрчлөлтүүдийг зохих ёсоор тооцдоггүй. Үүний үр дүнд, өөрчлөгдөж буй эдийн засгийн хувьсагчдын болзошгүй нөлөөллийг урьдчилан таамаглах, хүчин зүйл болгохын тулд нэмэлт дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай.

Хөрөнгийн зах зээл нь хөрөнгийн зах зээлийг бодвол хөрвөх чадвар багатай, ил тод байдаг тул зарим тохиолдолд бүрэн мэдээлэлтэй хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргахад шаардлагатай мэдээллийг олж авахад хэцүү байдаг.

Томоохон бүтээн байгуулалтыг худалдан авахад ихэвчлэн их хэмжээний хөрөнгө оруулалт шаардагддаг тул энэхүү нарийн төвөгтэй дүн шинжилгээ нь дутуу үнэлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийг (хөрөнгө оруулалт хийхтэй адил) илрүүлэхэд хүргэвэл их хэмжээний ашиг авчрах болно. Тиймээс шаардлагатай орцуудыг судлахад цаг хугацаа зарцуулах нь цаг хугацаа, хүч чармайлт гаргахад үнэ цэнэтэй юм.

Доод шугам

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь ихэвчлэн өөрийн хөрөнгийн шинжилгээтэй төстэй стратеги дээр суурилдаг. Хөнгөлөлттэй NOI болон нийт орлогын үржүүлэгч аргаас гадна бусад аргуудыг ихэвчлэн ашигладаг. Жишээлбэл, зарим салбарын мэргэжилтнүүд хотын шилжилт хөдөлгөөн, хөгжлийн хэв маягийн талаар идэвхтэй мэдлэгтэй байдаг.

Үүний үр дүнд тэд орон нутгийн аль бүс нутагт хамгийн хурдан үнэлэмжийг мэдрэх боломжтойг тодорхойлж чадна. Ямар ч аргыг ашигласан стратегийн амжилтыг урьдчилан таамаглах хамгийн чухал зүйл бол түүнийг хэр сайн судалж байгаа явдал юм.