Сүүлийн 10 жилийн хугацаанд орон сууцны үнэ бараг хоёр дахин өссөн бөгөөд энэ нь хэрэв та байраа зарж байгаа бол ноцтой татвар төлөх ёстой гэсэн үг юм. 259,000 онд ойролцоогоор 2011 доллараар доошилсны дараа байшингийн борлуулалтын дундаж үнэ үүнийг бичиж байх үед тогтмол өсч, 453,000 гаруй доллар болсон. Олон чиг хандлагын нэгэн адил тахал үүнийг түргэсгэсэн байж болох ч орон сууцны үнэ олон жилийн турш өсч байсан. Энэ нь зарах гэж буй орон сууцны эздийн хувьд гайхалтай мэдээ болж байна. Тэд жинхэнэ мөнгө олохын тулд зогсож байна.
Харамсалтай нь бодит мөнгөтэй хамт жинхэнэ татвар ирдэг. Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгөө ашгийн төлөө зарж байгаа бол та мөнгөн хөрөнгийн орлогын татвар төлөх болно. Харамсалтай нь, цалингийн татвараас ялгаатай нь IRS энэ мөнгийг урьдчилж авдаггүй. Та үүнийг тооцоолж, чекээ хасах хэрэгтэй болно. Гэсэн хэдий ч үүнийг багасгах арга замууд байдаг. Хэрэв та орон сууцны борлуулалтаас татвараа багасгахад туслахыг хүсч байвал санхүүгийн зөвлөхтэй хамтран ажиллана уу.
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгийн ашгийн татвар гэж юу вэ?
Хөрөнгө оруулалтаа зарж олсон аливаа ашгаас хөрөнгийн орлогын татвар ногдуулдаг. Энэ нь хувьцаа, бонд, тэр байтугай үл хөдлөх хөрөнгө (таны байшин гэх мэт) худалдаж авах, зарах замаар олж буй ихэнх мөнгөнд хамаарна. Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд та татвар ногдох ашгаа дараахь байдлаар тооцно.
Таны үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсан үнэ – Байшин худалдаж авахад төлсөн үнэ = Татвар ногдох ашиг
Жишээлбэл, та арван жилийн өмнө байшингаа 260,000 доллараар худалдаж авсан гэж хэлье. Та үүнийг өнөөдөр 450,000 доллараар зарж байна. Та 190,000 долларын хөрөнгийн ашгийн татвар төлөх ёстой (таны худалдан авалт болон борлуулалтын үнийн зөрүү).
Урт хугацааны хөрөнгийн олз, өөрөөр хэлбэл дор хаяж нэг жил эзэмшиж байгаа хөрөнгийн ашиг нь ерөнхийдөө олсон орлогоос (хөдөлмөрлөж олсон мөнгө) хамаагүй бага татвар ногдуулдаг. 2021 онд ганц бие/гэр бүлтэй хүмүүсийн хөрөнгийн орлогын албан татварын хэмжээг дараах байдлаар тогтоов.
0 хувь – 0-$40,400 Ганц бие/$0-$80,800 гэрлэсэн
15 хувь – 40,401-$445,850 Ганц бие/$80,801-$501,600 гэрлэсэн
20 хувь – $445,851+ Ганц бие/$501,601 гэрлэсэн
2022 оны байдлаар мужууд дараах байдалтай байна.
0 хувь – 0 доллар$41,675 Ганц бие/$0-$83,350 гэрлэсэн
15 хувь - доллар41,676-$459,750 Ганц бие/$83,351-517,200 доллар гэрлэсэн
20 хувь - $459,751+ Ганц бие/$517,201 Гэрлэсэн
Тиймээс, дээрх бидний жишээн дээр та байшингаа зарж, 190,000 онд 2021 долларын ашиг олсон гэж хэлээрэй. Хэрэв та ганц бие гэж үзвэл энэ борлуулалтын хөрөнгийн ашгийн татварыг дараах байдлаар тооцно.
40,400 доллар * 0 хувь = 0 доллар
($190,000 - $40,401) = $149,599
149,599 доллар * 15 хувь = 22,439 доллар
0 22,429 доллар + 22,429 XNUMX доллар = XNUMX XNUMX доллар
Энэ бол таны хөрөнгийн орлогын татварын дарамтыг олох хялбаршуулсан хувилбар боловч үндсэн ойлголтууд тэнд байна. Та энэ борлуулалтаас 22,429 долларын татвар төлөх боломжтой. Та үүнийг төлөхийн тулд 190,000 долларын ашиг олсон гэдгээ санаж байгаа ч гэсэн энэ нь маш их юм. (Та байшингаа зарсны дараа цагаан халуун захаас шинийг олох хэрэгтэй болно гэдгийг санахад бүр ч илүү болно ...) Аз болоход, IRS энэ асуудалд гэрийн эздэд туслах онцгой тохиолдол гаргажээ.
Хөрөнгийн өсөлтийг хассан
Хэрэв та орон сууцаа борлуулсны үр дүнд ашиг олвол энэ ашгийн эхний 250,000 долларыг татвараас хасч болно. Хамтдаа өргөдлөө өгсөн гэрлэсэн хосуудын хувьд энэ тоо 500,000 доллар болж нэмэгддэг.
Хамгийн чухал нь, энэ хасалт нь нийт борлуулалтанд бус таны олзонд хамаарна. Бидний дээрх жишээнээс харахад та ганц бие хүн байхдаа байшингаа 450,000 доллараар зарсан гэж хэлье. Таны борлуулалтаас олсон ашиг 190,000 доллар болсон. Та энэ ашгийг бүхэлд нь татвараас хасч болох бөгөөд ямар ч өргүй болно.
Нөгөөтэйгүүр, та борлуулалтаас 280,000 долларын ашиг олсон гэж хэлье. Хөрөнгийн өсөлтийг хассаны дараа та үлдсэн 30,000 долларын татвар төлөх болно. (Энэ бүхэн нь хөрөнгийн 0 хувийн татварын хаалтанд багтах тул татварт дахин 0 доллар болж байна.)
Энэ хасалтад тэнцэхийн тулд та өмчлөх болон ашиглах тестийг хангасан байх ёстой. Энэ нь та байшингаа худалдахаас өмнөх таван жилийн наад зах нь хоёр жилийн хугацаанд өөрийн өмчлөлийн байр болгон ашигласан байх ёстой гэсэн үг юм. Энэ нь тасралтгүй байх албагүй. Та байшинд үе үе амьдарч болно, хэрэв энэ нь дор хаяж хоёр жил болж байвал. (Хоригдох шалгалтын шаардлагуудын тухай бүрэн тайлбарыг IRS хэвлэл 523-аас үзнэ үү.) АНУ-ын цэрэг, гадаад алба, Энх тайвны корпус болон идэвхтэй тагнуулын ажилтнууд байршуулах хуваарь дээрээ үндэслэн тасралтгүй ашиглалтаа өөр өөрөөр тооцож болно.
Хөрөнгийн ашгийн татвараа зөв тооцоол
Дээр дурдсанчлан, орон сууц худалдсанаас олох хөрөнгийн ашиг нь энгийн хөрөнгө оруулалтын ашгаас арай илүү төвөгтэй байдаг. Татвар ногдох хөрөнгийн орлогоос орон сууцны анхны худалдан авсан үнээс гадна хаалтын зардал, борлуулалтын зардал болон үл хөдлөх хөрөнгийн татварын үндэслэлийг хасч болно.
Хаалтын зардалд ипотекийн зээлтэй холбоотой зардал (жишээлбэл, та байшин худалдаж авахдаа урьдчилж хүү төлсөн бол) болон татвартай холбоотой зардлыг багтааж болно.
Борлуулалтын зардал ерөнхийдөө таны байшинг зарахад зарцуулсан мөнгөнд хамаарна. Үүнд брокерын хураамж, бүртгэлийн зардал, хуулийн төлбөр, зар сурталчилгааны төлбөр, байшинг борлуулахад илүү үзэмжтэй харагдуулахад зарцуулсан мөнгө болон бусад холбогдох зардал орно.
Байшингийн татварын суурь нь таны олон жилийн туршид үл хөдлөх хөрөнгөд хийсэн томоохон сайжруулалтын зардал юм. Энэ нь үндсэндээ байшинд нэмүү өртөг шингэсэн физик бүтцэд зарцуулсан мөнгө юм. Энэ нь тухайн бүтцийн аливаа элэгдлээс багасдаг (жишээлбэл, хэрэв та тавцан нэмсэн ч дараа нь тэр тавцанг нураавал), хэдийгээр элэгдэл нь идэвхтэй оршин суудаг байшинд түгээмэл тохиолддог асуудал юм.
Жишээлбэл, та ганц бие, 250,000 доллараар байшин худалдаж авсан гэж хэлээрэй. Та үүнийг 750,000 доллараар зардаг. Танд дараах холбогдох зардал бий.
Гал тогоо, угаалгын өрөөний засварын ажилд 40,000 доллар;
Брокерын хураамжид 35,000 доллар;
2,500 долларыг нээлттэй хаалганы талбайг цэвэрлэх, зохион байгуулахад зарцуулсан;
Өмгөөлөгчийн хөлс болон бусад хаалтын зардалд 5,000 доллар.
Та татвар ногдох хөрөнгийн ашгаа дараахь байдлаар тооцно.
$750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500
417,500 доллар - 250,000 доллар (хөрөнгийн өсөлтийг хассан) = 167,500 доллар
Та 167,500 долларын татвар төлөх ёстой.
Битгий хурдан зар
Боломжтой бол жил хүрэхгүй хугацаанд байшингаа зарж болохгүй. Хөрөнгийн орлогын хасалтад тэнцэхийн тулд та байшингаа зарахын тулд дор хаяж хоёр жил хүлээх ёстой. Гэсэн хэдий ч та хасагдах нөхцөлийг хангаагүй байсан ч хөрөнгө оруулалтын хөрөнгөөс ногдуулсан татварын хөнгөлөлттэй хувь хэмжээг төлж болно.
Энэхүү бууруулсан хувь хэмжээг урт хугацааны хөрөнгө оруулалтын хүү гэж нэрлэдэг. Энэ нь зөвхөн таны нэг жилээс дээш хугацаанд эзэмшиж байсан хөрөнгөд хамаарна. Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгөө 12 сараас бага хугацаагаар эзэмшиж байгаа бол аливаа ашгийн татварыг ердийн орлогын хувиар (өөрөөр хэлбэл IRS-ийн татвар, олсон орлого) төлөх ёстой. Энэ нь хөрөнгийн орлогын албан татварын хувь хэмжээнээс хамаагүй өндөр байна.
Доод шугам
Хөрөнгийн орлогын татвараа бууруулах гол арга бол IRS-ээс нийт ашигтаа олгох бүх бууралтыг тооцоолох явдал юм. Үүний дараа хөрөнгийн өгөөжийг хассанаар ихэнх орон сууцны эздийн борлуулалтаас олох мөнгөний ихэнх хэсгийг арилгах болно.
Гэр худалдаж авах зөвлөмж
Хэрэв та гэрээсээ мөнгө олох боломжтой бол үнэхээр сайхан хэрэг, гэхдээ юуны түрүүнд энэ нь амьдрах газар байх ёстой. SmartAsset-ийн моргейжийн тооцоолуурын тусламжтайгаар та шинэ байшин тань ямар үнэтэй болохыг тооцоолж, төсөв болон ирээдүйнхээ төлөө зөв сонголт хийх боломжийг олгоно.
Татварын төлөвлөлтөд санхүүгийн зөвлөх танд туслах бөгөөд ингэснээр та илүү төлөхгүй. Мэргэшсэн санхүүгийн зөвлөх олох нь хэцүү байх албагүй. SmartAsset-ийн үнэ төлбөргүй хэрэгсэл нь танай бүс нутагт үйлчилдэг гурван хүртэлх санхүүгийн зөвлөхтэй таарч, аль нь тохирохыг шийдэхийн тулд зөвлөхтэйгээ ямар ч үнэ төлбөргүй ярилцлага хийх боломжтой. Хэрэв та санхүүгийн зорилгодоо хүрэхэд тань туслах зөвлөхийг олоход бэлэн байгаа бол яг одоо эхэл.
Фото зураг: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгийн ашгийн татвараас хэрхэн зайлсхийх вэ гэсэн нийтлэл SmartAsset Blog дээр анх гарч ирэв.
Эх сурвалж: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html