Орон сууцны үнэ буурч байна - Тийм ээ, байшин бол сайн хөрөнгө оруулалт хэвээр байна

Орон сууцны үнэ удаан үргэлжилсэний дараа сэрүүцэх үеийг дохио өгч байна. Орон сууц худалдан авагчид энэ боломжийн талаар баярлахын оронд хямралын үед байшин худалдаж авах нь ухаалаг хөрөнгө оруулалт хэвээр байна уу гэж олон хүн гайхдаг.

Зарим үл хамаарах зүйлүүд байдаг ч ихэнх хүмүүсийн хувьд орон сууцтай байх нь ухаалаг санхүүгийн алхам хэвээр байна. Хэрэв та дор хаяж таван жил үл хөдлөх хөрөнгө эзэмшихээр төлөвлөж байгаа бол энэ нь ялангуяа үнэн юм. Энд та орон сууц худалдаж авахаа нэн тэргүүнд тавих ёстой хамгийн чухал шалтгаанууд юм.

Орон сууцтай байх нь инфляцийн эсрэг сайн хамгаалалт юм

Түүхийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлт инфляцийн түвшинг давж байсан. Йелийн их сургуулийн эдийн засгийн профессор Роберт Шиллерийн хэлснээр 1928-2021 онуудад энэ хөрөнгийн ангиллын жилийн өгөөж 4.2% байна. Үүнийг тухайн үеийн 3.08%-ийн жилийн инфляцийн түвшинтэй харьцуул.

2022 оныг оруулаад инфляци үл хөдлөх хөрөнгийн өсөлтөөс давсан он жилүүд бий. Гэхдээ та илүү урт хугацааны чиг хандлагыг харахад үл хөдлөх хөрөнгөөс олох өгөөж илүү өндөр байх хандлагатай байдаг.

Энэ хөрөнгө оруулалтыг харах өөр нэг арга бол ипотекийн зээлийн хүүгийн хувьд юм. Хэрэв та орон сууц худалдаж аваад 30 жилийн хугацаатай, 5.25 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл авах юм бол 30 жилийн хугацаанд ижил хүү төлнө. Богино хугацаанд хүү өндөр хэвээр байх төлөвтэй байгаа тул таны төлж буй хүү инфляцийн түвшнээс доогуур байгаа тул та түрүүлж байна.

Инфляцийн түвшин буурахад түүнийг дагаад зээлийн хүү буурна. Энэ үед та бага хүүтэйгээр дахин санхүүжүүлэх сонголтоо хийж, мөнгөө хэмнэх боломжтой.

Хэрэв та оронд нь түрээслэхээр шийдсэн бол түрээсийн хугацаа дуусахад таны төлөх түрээс өөрчлөгдөж магадгүй юм. Ихэнх түрээслэгчдийн хувьд түрээс нь зөвхөн 12 сарын хугацааг хамардаг. Редфиний хэлснээр, жилээс жилд түрээсийн өсөлт одоогоор 15% байгаа бөгөөд өсвөр насныханд хэдэн сарын турш тогтвортой байгаа.

Худалдан авахын оронд түрээслэснээр та орон сууц худалдаж авбал төлбөрөө тогтвортой байлгахын оронд жил бүр илүү их мөнгө төлөх эрсдэлтэй.

Байшингаа өмчлөх нь өмчийг бий болгодог

Ипотекийн зээлээ сар бүр төлөхдөө анхаарах нэг чухал зүйл бол таны төлбөрийн тодорхой хэсэг нь зээлийн үндсэн төлбөрийг төлдөг. Өөрөөр хэлбэл, та өөрийн өмчийг бий болгож байна. Та байраа зарахаар очиход энэ мөнгөө буцааж авна.

Нөгөө талаар түрээслэх нь өмчийг бий болгодоггүй. Сар бүр түрээсийн мөнгөө төлөхөд дээвэр дээрээ байхаас өөр харуулах зүйл алга. Хэрэв та 200,000 жилийн хугацаатай 30%-ийн хүүтэй 6 долларын ипотекийн зээл аваад арван жилийн дараа зарах юм бол өөрийн хөрөнгөд 32,000 долларын илүү хуримтлагдсан болно.

Орон сууц өмчлөх татварын хөнгөлөлтүүд байдаг

Орон сууцтай болсны гол давуу тал бол татварын хөнгөлөлт юм. Хамгийн чухал хоёр нь ипотекийн зээлийн хүүгийн суутгал болон хөрөнгийн өсөлтөөс чөлөөлөгдөх явдал юм. Ипотекийн зээлийн хүүгийн суутгалын тусламжтайгаар та төлсөн хүүгээ татварын багцад хамаарах тул хасч болно.

Жишээлбэл, хэрэв та 25 хувийн татварт хамрагдсан бол төлсөн хүүгийн 25 хувийг татвараас хэмнэнэ. Тиймээс, хэрэв та жилийн турш ипотекийн зээлийн хүүд 10,000 доллар төлсөн бол татвараас 2,500 долларыг хасч болно.

Хөрөнгийн орлогоос чөлөөлөгдсөнөөр нэг иргэн анхан шатны байраа худалдсанаас олсон ашгийн 250,000 долларыг татвар ногдох орлогоос хасах боломжтой. Хэрэв та эхнэр, нөхөртэйгээ хамтарсан мэдүүлэг гаргавал 500,000 долларыг хасч болно. Энэ бол асар их татварын хөнгөлөлт бөгөөд хүмүүс үл хөдлөх хөрөнгөөр ​​баялаг бүтээх нэг арга зам юм.

Хэрэв та түрээслэх юм бол татварын хөнгөлөлт үзүүлэхгүй. Татварын хөнгөлөлт огт байхгүй.

Урт хугацааны талархал

Та гэртээ өмч хөрөнгийг бий болгохоос гадна үнийн өсөлтийг олж авдаг. Өмнө дурьдсанчлан үл хөдлөх хөрөнгийн жилийн дундаж өсөлт ойролцоогоор 4% байна. 72-ын дүрмийг ашигласнаар та 18 жилийн дараа байшингийн үнэ хоёр дахин өснө гэж найдаж болно. Хэрэв та урьдчилгаа 50,000 ам.доллар төлж, 200,000 ам.долларын 30 жилийн хугацаатай, 6 хувийн хүүтэй зээл авсан бол 18 жилийн дараа та 77,123 ам.долларын өөрийн хөрөнгөтэй болсон байна. Таны худалдаж авсан 250,000 долларын үнэтэй байшингийн нийт үнэ 500,000 доллар болж өссөн байна. Хэрэв та зарах гэж байгаа бол одоо 377,123 долларын хөрөнгө оруулалтын үлдэгдэлтэй байна (урьдчилгаа 50,000 ам. доллар + үндсэн төлбөр 77,123 ам. доллар + 250,000 долларын өсөлт).

Түүхийн хувьд орон сууцны үнэ өсөх хандлагатай байдаг; 2008, 2019 онуудад цөөн хэдэн үл хамаарах зүйл тохиолдсон. Тиймээс та гэрийнхээ үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх магадлал өндөр байна.

Түрээслэгчийн хувьд таны мэдрэх цорын ганц талархал бол таны сарын түрээсийн жилийн өсөлт юм. Та өөрийн хөрөнгөө босгоогүй тул урт хугацааны туршид таашаал авах үнэлэмж байхгүй.

Яагаад энэ удаа өмнөх шиг биш байна вэ?

Хэрэглэгчийн асуудал эрхэлсэн байгууллагын мэдээлснээр, хүмүүсийн 63% нь орон сууц худалдан авах боломжтой болохын тулд орон сууц сүйрнэ гэж найдаж байна. Харамсалтай нь ийм зүйл болж байгааг илтгэх шинж тэмдэг алга. Ихэнх шинжээчид 2008 оных шиг осол гарахгүй гэдэгтэй санал нэг байна.

Үүнд хэд хэдэн шалтгаан бий. Нэгдүгээрт, хэрэглэгч өнөөдөр 2008 онтой харьцуулахад илүү хүчтэй баланстай болсон. Мөн 2008 онд баталгаажсан ипотекийн зээлийн ихэнх нь чанар муутай байсан ба шаардлага хангаагүй зээлдэгчийг дээд зэргийн ипотекийн зээл авахаас урьдчилан сэргийлэхийн тулд тийм ч олон шалгалт, тэнцэл байхгүй байсан. Өнөөдөр энэ салбар тэс өөр бөгөөд хэн ипотекийн зээлд хамрагдах талаар илүү их хязгаарлалт тавьдаг.

Эцэст нь худалдан авагчдаас илүү худалдагч байгаа тохиолдолд л сүйрэл гардаг. Худалдан авагч цөөхөн байхад худалдагч нар хэн нэгнийг худалдан авахад уруу татахын тулд үнээ буулгадаг. Гэхдээ хүмүүсийн 63% нь хажууд хүлээж байгаа бол бүрэн хэмжээний осол гарах магадлал багатай. Хүмүүсийн том сан худалдан авахад бэлэн байгаа тул үнийн саналын бууралт нь худалдан авагчдын үерт автаж, үнийг тогтворжуулах болно.

Байр худалдаж авахад үргэлж айдаг байсан уу?

Байшин худалдаж авах нь үргэлж аймшигтай санал байсаар ирсэн. Дараагийн 30 жилийн төлбөрийг сар бүр авахаар бүртгүүлснээр энэ нь санхүүгийн томоохон хөрөнгө оруулалт юм. Ийм учраас та эдийн засгийн хямралын үед орон сууцны үнэ буурч байгааг харж байна. Хэрэв хүн маргааш ажилтай болно гэдэгт эргэлзэж байвал байшин худалдаж авах үүрэг хүлээхгүй.

Хэрэв та 1950-иад он руу цагийг эргүүлж, орон сууцны үнэ хамаагүй доогуур байгааг харвал тэр үед зөвхөн нэг эхнэр, нөхөр ихэнх тохиолдолд орлого олдог байсныг санах хэрэгтэй. Мөн зээлийн стандарт өндөр учраас орон сууц худалдан авахад бэрхшээлтэй байсан. Холбооны орон сууцны газар (FHA) болон Ахмадын захиргаа (VA) орон сууцны зээлийн хөтөлбөрийг байгуулсны дараа л орон сууц худалдан авахад хялбар болсон.

Гэсэн хэдий ч байшин худалдаж авах нь асар том ажил байсан. Энэ нь 1970-аад онд стагфляци үүсч, зээлийн хүү бараг 20% хүртэл өсөхөд бүр ч үнэн байв.

2008 он хүртэл хурдан урагшилж, засгийн газар 8,000 долларын анхны орон сууц худалдан авагчийн зээлээр хүмүүсийг орон сууц худалдан авахад уруу татахын тулд дахин алхам хийх шаардлагатай болсон.

Та ямар ч үеийг харж байсан ч хүмүүс орон сууц худалдаж авахдаа сандарч буй шалтгаанууд үргэлж байдаг (мөн 30 хүртэлх жилийн хугацаанд сар бүр төлбөр төлнө гэсэн байгалийн айдсаас гадна).

Хэрэв та аль хэдийн орон сууцтай бол яах вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгө бол урт хугацааны маш сайн хөрөнгө оруулалт учраас та аль хэдийн орон сууцтай бол өөр юу хийж чадах вэ? Эхлэхийн тулд та хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах талаар бодож болно. Та зөвхөн урт хугацааны үнэлэмжийг ашиглаад зогсохгүй, үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслэх үед таны түрээслэгч сар бүр ипотекийн зээлээ төлж, таны өгөөжийг нэмэгдүүлнэ.

Хүн бүр түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл түүнтэй хамт ирдэг ажилтай байх сонирхолтой байдаггүй нь ойлгомжтой. Өөр нэг хувилбар бол орон сууцны зах зээлтэй холбоотой компаниудын хувьцааг худалдан авах замаар үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах явдал юм. Q.ai санал болгож байна Хөрөнгө оруулалтын багц REITs болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн албан тушаалуудыг суурилуулсан.

Зарим хүмүүс ипотекийн зээлийнхээ төлбөрийг нэмж төлөх талаар бодож магадгүй. Гэсэн хэдий ч, хэрэв таны хүү 4% -иас доош байвал ипотекийн зээлээ төлөхийн оронд мөнгөө оруулах нь илүү ухаалаг хэрэг болно. Учир нь та мөнгөөрөө өндөр ашиг олох боломжтой.

Хөрөнгийн зах зээлийн жилийн дундаж өгөөж 8% байна. Хэрэв та 6,000 жилийн турш жилд 10 долларын хөрөнгө оруулалт хийвэл 93,872 доллар болно. Хэрэв та 6,000%-ийн орон сууцны зээлэндээ жил бүр 4 доллар нэмж төлдөг байсан бол 10 жилийн дотор 69,655 долларын хүү хэмнэх байсан. Таны хувьцаа таны хүүгийн хадгаламжаас 24,217 долларын ашиг олох тул та мөнгөө зах зээлд хөрөнгө оруулалт хийх нь дээр.

Хэн орон сууц худалдаж авах ёсгүй вэ?

Худалдан авахаас илүү түрээслэх нь илүү утга учиртай тохиолдол цөөн байдаг. Эдгээр нь бүгд цаг хугацааны хувьд эргэж ирдэг. Хэрэв та карьераа дөнгөж эхэлж байгаа бөгөөд хаана амьдрахаа мэдэхгүй байгаа бол гэр оронтой болох нь утгагүй юм.

Нэмж дурдахад, хэрэв та саяхан шинэ хотод ажилд орсон бол цаг хугацааны явцад хаана амьдрахыг хүсч байгаагаа бодож, богино хугацаанд түрээслэх нь санхүүгийн хувьд илүү ухаалаг байдаг. Эцсийн эцэст, хэрэв та зарахаасаа өмнө дор хаяж таван жилийн турш орон сууцтай гэж үзээгүй бол худалдаж авахгүй, түрээслэх нь дээр. Энэ нь орон сууцны үнэ богино хугацаанд өсөхгүй байх эрсдэл болон орон сууц худалдан авахдаа төлдөг бүх хаалтын зардалтай холбоотой юм. Таны өмч, үнэлгээ, татварын хөнгөлөлтүүд нь худалдан авалтын үр ашгийг ойлгохын тулд хаалтын зардлаа даван туулахад цаг хугацаа шаарддаг.

Дүгнэлт

Ерөнхийдөө орон сууцны борлуулалт удааширч байгаа ч гэсэн орон сууц нь сайн хөрөнгө оруулалт хэвээр байна. Богино хугацаанд үнэ хавтгайрах, буурах эрсдэлтэй байгаа ч 2008 оных шиг огцом буурна гэж найдаж болохгүй. Хэрэв хөрөнгийн зах зээлд хөрөнгө оруулалт хийх нь ямар нэгэн чиглүүлэгч бол зах зээл дээр байх хугацаа нь цаг хугацаанаас хамаагүй чухал гэдгийг та мэднэ. зах зээл. Өөрөөр хэлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хөрөнгө оруулалт хийх нь уналттай үед ч гэсэн худалдаж авах эсвэл зарах хамгийн тохиромжтой цагийг сонгох гэж оролдохоос илүү дээр юм.

Хэзээ доод цэгт хүрч, үнэ дахин өсөж эхлэхийг хэн ч мэдэхгүй. Хэрэв та үйлдлийг алдахыг хүсэхгүй байгаа бол хүлээхээс илүү орсон нь дээр.