Ковид-19 тахлын үеэр хоёр жилийн турш Сиднейн өргөн уудам баруун хэсгийн хамгийн алслагдсан захад орших Квакерс Хилл дэх орон сууцны худалдагч нар хөрөнгөжсөн. 60 эсвэл 70 орчим үзэгч зарах гэж байгаа байшин бүрийг тойрон гүйдэг гэж үл хөдлөх хөрөнгийн агент Рэй Уайтын Жош Тесолин дурсав. Худалдан авагчид дуудлага худалдаанд оролцож, боломжоос хамаагүй дээгүүр үнэ хаялцаж байв. "Бид 1 сая доллар гуйгаад 1.4 сая доллараар зарна" гэж ноён Тесолин хэлэв. "Тэр үеийн зах зээл галзуу байсан - одоогийнхоос тэс өөр дүр зураг." Энэ жил хөршийн үнэ 20 хувиар буурсан гэж тэр тооцоолжээ. Эзэд нь хүссэн хэмжээгээрээ зарж чадахгүй тул байшингаа татаж байна. Зах зээл гацаж байна.
Австралийн орон сууцны үнэ таван сар дараалан буурч, Квакерс Хилл дэлхийн чиг хандлагын тэргүүн эгнээнд бичигдэж байна. Төв банкууд инфляцийг номхотгохоор уралдан зээлийн хүүгээ сүүлийн 18 жилд байгаагүй хурдацтай өсгөж байгаа нь одоо орон сууцны зах зээлийн сүйрэл болон хувирч байна. Oxford Economics зөвлөх компанийн хяналтанд байдаг 8 орны 12-д үнэ буурч байгаа бөгөөд хэт халсан зах зээлд хамгийн хурдан буурч байна. Канад, Шведэд XNUMX-р сараас хойш XNUMX гаруй хувиар буурсан; Шинэ Зеландад өнгөрсөн жилийн оргил үеээсээ XNUMX гаруй хувиар буурсан байна. Америк, Британид ч үнэ буурч эхэлсэн. Бусад олон улс орон энэ чиглэлд явж байна.
Гүйлгээ ч бас буурсан. 2010-р сард Америк дахь орон сууцны борлуулалт өмнөх онтой харьцуулахад тавны нэгээр буурсан гэж лобби бүлэг болох Үндэсний риэлторуудын холбооноос мэдээлэв. Шинэ Зеландад улирлын борлуулалт 30-р сар хүртэлх гурван сарын хугацаанд XNUMX оноос хойших хамгийн сул түвшинд хүрсэн байна. Барратт, Тейлор Вимпи зэрэг Британийн томоохон барилгачдын хувьцааны үнэ энэ онд хоёр дахин буурсан байна. Америкийн хамгийн том доктор Хортон, Леннар нарынх XNUMX гаруй хувиар буурсан байна.
Энэ нь олон орон сууцны эздийн санаанд оромгүй урт хугацааны өсөлтийн төгсгөлийг илэрхийлж байна. 2007-09 оны дэлхийн санхүүгийн хямралаас хойшхи арван жилийн хугацаанд ипотекийн зээлийн доод хүү болон хязгаарлагдмал нийлүүлэлт нь дэлхийн баячуудын орон сууцны үнэ тогтвортой өсөхөд нөлөөлсөн. Жишээлбэл, Америк дахь үнэ 60 оны доод түвшнээс 2012 оны эцэс хүртэл бараг 2019%-иар өссөн байна. Дараа нь тахал өвчин гарч, энэ үеэр үнэ үнэхээр огцом өссөн. Америк, Канад, Нидерландад 30 оноос хойш 2020 гаруй хувиар өссөн байна. Түгжрэл, алсын ажил руу шилжсэн нь цэцэрлэг, оффис бүхий хотын захын үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлтийг нэмэгдүүлсэн. Ковид тархаж байгаа тул орон сууцны хямралд өртөх вий гэж санаа зовж буй засгийн газрууд моргейжийн зээлийн журмыг түр хөнгөвчлөх эсвэл хасч, худалдан авахад хялбар болгосон. Цар тахлын хуримтлал нь анх удаа худалдан авагчдад их хэмжээний хадгаламж цуглуулахад тусалсан.
Гэвч зээлийн хүүгийн өсөлт одоо ипотекийн зээлийн хүүг хэдэн арван жилийн турш байгаагүй түвшинд хүргэсэн. Жилийн өмнө Америкт 30 жилийн тогтмол хүүтэй орон сууцны зээл 3%-иас доогуур байсан. Өнөөдөр энэ нь 7% -иас бага зэрэг ичимхий байна. Шинэ Зеландад ипотекийн зээлийн хүү сүүлийн найман жилд анх удаа 7%-иар давлаа; Их Британид таван жилийн хугацаатай тогтмол хүүтэй зээлийн дундаж хэмжээ сүүлийн арван арван жилд анх удаа зургаан хувиас давлаа. Энэ нь ирээдүйн худалдан авагчдын амьдралыг улам хүндрүүлж, одоо байгаа орон сууцны эздийн зовлон бэрхшээлийг нэмэгдүүлэх болно. Энэ нь олон жилийн турш улс төр, нийгмийн таагүй үр дагавар авчрах магадлалтай өөрчлөлт юм.
Гурван хүчин зүйл нь өвдөлт хаана хамгийн цочмог, улмаар эдгээр үр дагавар нь хаана хамгийн их байгааг тодорхойлох болно. Эхнийх нь сүүлийн үеийн үнийн өсөлт. Царт тахлын дараа үнэ нь өссөн орон сууцны зах зээлүүд эрэлтийг бууруулахад онцгой өртөмтгий байдаг. Энэ оны эхээр олон баян орнууд жилийн өсөлтийн хурдаа нэг оронтой тоонд хүртэл удаашруулж байсан бол Америк, Канад хоёр оронтой тоогоор өссөөр байгаа нь өндөр өсгийтэй Калифорничууд болон Шинэчүүдийн анхаарлыг татдаг уулын хотууд болон нарны бүс мужуудад орон сууцны асар их эрэлт хэрэгцээг хангасан. Йоркчууд, Торонто зэрэг хотуудын хамт.
Зээлийн түвшин нь хоёр дахь хүчин зүйл юм. Өрхийн өр орлогын эзлэх хувь өндөр байх тусам ипотекийн зээлийн өндөр төлбөр, төлөгдөөгүйд өртөмтгий байдаг. Өрхийн өр орлоготой харьцуулахад Америк, Их Британи, Испани зэрэг орнуудад дэлхийн санхүүгийн хямралын өмнөх үеийнхээс бага байгаа нь төв банкныхан тайвшрах болно. Гэсэн хэдий ч зарим улс орнууд уулын өртэй тулгарч байна. Энэ нь тэднийг ипотекийн зээлийн хүүгийн бага зэрэг өсөлтөд мэдрэмтгий болгодог. Санхүүгийн хямралаас бүрэн зугтаж чадсан Австрали, Канад, Шведийн өрхүүд түүнээс хойшхи жилүүдэд гайхалтай хэмжээний зээл авч эхэлсэн нь санхүүгийн хяналтын байгууллагуудаас сэрэмжлүүлэг болгов. Шведийн Төв банкны ерөнхийлөгч Стефан Ингвес хэлэхдээ: "Энэ бол галт уулын орой дээр сууж байгаатай адил юм."
Гурав дахь хүчин зүйл бол өндөр зээлийн хүү орон сууцны эздэд дамжих хурд юм. Бодлогын хүүгийн өөрчлөлтөөс хамаарч хэлбэлздэг, хөвөгч хүүтэй орон сууцны зээлээр зээлдэгчдэд хамгийн том эрсдэл учирдаг. Тэд бэлэн орлогоо нэн даруй бууруулахтай тулгарч байна. Канадад хувьсах хүүтэй орон сууцны зээл нь нийт зээлийн талаас илүү хувийг эзэлдэг. Австрали, Шведэд тэд бараг гуравны хоёрыг эзэлдэг.
Бусад улс оронд тогтмол хугацаатай зээл авах нь илүү түгээмэл байдаг нь хүүгийн өсөлт ихээхэн хоцрогдолтой дамждаг гэсэн үг юм. Америкт ипотекийн зээлийн дийлэнх нь ийм нөхцөлтэй байдаг. Эдгээр моргейжийн зээл нь Европ даяар урьд өмнөхөөсөө илүү алдартай болсон. Гэхдээ бүх хугацаатай зээлүүд адилхан байдаггүй. Америкт тэдний дийлэнх нь хоёр, гурван арван жилийн хугацаанд тогтмол байдаг. Бусад улс оронд тогтмол хүүтэй зээлдэгчид ч гэсэн удахгүй ипотекийн зээлийн асар их зардалтай тулгарах болно. Шинэ Зеландад тогтмол хүүтэй орон сууцны зээл одоо байгаа зээлийн дийлэнх хувийг бүрдүүлдэг ч 70 гаруй хувь нь хоёр жилээс бага хугацаатай байдаг. Өнгөрсөн жил Британид гаргаж авсан хүмүүсийн бараг тал хувь нь мөн адил.
Үүнийг нэгтгэж, орон сууцны гүн уналтанд орох бүх бүрэлдэхүүн хэсгүүд бэлэн болсон байна. Гэхдээ энэ удаад Америк биш харин Канад, Нидерланд, Австрали, Шинэ Зеланд, Норвеги тэргүүлж магадгүй байна (хүснэгтийг харна уу). Олон тооны үл хөдлөх хөрөнгийн фирмүүдийн урьдчилсан мэдээгээр Австрали, Канадад үнэ дээд цэгээсээ 14 хувиар буурч магадгүй бөгөөд энэ нь Америк эсвэл Их Британид хүлээгдэж байснаас арай илүү байна. Канадын Royal банкны эдийн засагчид тус улсын борлуулалтын хэмжээ 40-2022 онд 23 гаруй хувиар буурч, 38-2008 онд 09%-иар буурсан үзүүлэлтээс давна гэж таамаглаж байна.
Өвдөлтийн босго
Улс орон бүрийн дотор зарим хүмүүс бусдаасаа илүү зовж шаналах болно. Сүүлийн жилүүдэд дэлхийн санхүүгийн хямралыг дагаж мөрдөж эхэлсэн хатуу зохицуулалт нь эрсдэлтэй зээлдэгчдийг ипотекийн зээл авахад хүндрэл учруулсан тул дундаж зээлдэгчийн зээлийн чанар сайжирсан. Гэвч ханшийн цочрол болон амьжиргааны өртөг нэмэгдэхийн хор уршигтай хослол нь орон сууцны эздийг ихээхэн дарамтад оруулах болно.
Жишээлбэл, Австралид орон сууцны зээлийн тавны гурав нь хувьсах нөхцөлтэй байдаг. Төв банкны 7-р сарын 15-нд нийтэлсэн санхүүгийн тогтвортой байдлын тайланд дурдсанаар, зээлийн хүү зах зээлийн дагуу өсвөл эдгээр зээлдэгчдийн тал хувь нь нөөц мөнгө, эсвэл орон сууцны зээл болон амьжиргааны үндсэн зардлын дараа үлдсэн мөнгө дор хаяж тавны нэгээр буурах болно. хүлээлт ба 2% нь энэ арга хэмжээ сөрөг болж хувирна. Их Британид 10 сая орчим өрх буюу ипотекийн зээлтэй хүмүүсийн дөрөвний нэг нь 2025 оны эхээр өрхийн орлогынхоо 12%-ийг нэмж төлөх төлбөр өндөр байх болно. Нидерландад орон сууцны эзэд орлогынхоо дөрөвний нэгээс илүү хувийг ипотекийн зээлд төлж байна. Зээлийн хүү гурван хувиар өсвөл 26 хувиас XNUMX хувь хүртэл өснө.
Анх удаа худалдан авагчид болон саяхан зээлдэгчид эмзэг байдаг. Олон хүмүүс орон сууц худалдаж авахын тулд санхүүгээ сунгаж, орон сууцны зээлийн зардлыг нөхөхийн тулд бага хэмжээний бэлэн мөнгө үлдээжээ. Америкт анх удаа худалдан авагчид өнгөрсөн жил борлуулалтын гурван борлуулалт тутмын нэгд тооцогджээ. Олонх нь багахан хэмжээний хуримтлалтай байдаг. 2021 оны эхнээс 2022 оны XNUMX-р сарын хооронд зээл авсан Австралийн худалдан авагчдын тал орчим хувь нь бороотой өдөр ипотекийн зээлээ гурван сараас бага хугацаанд төлсөн байна. Эцэст нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авч чадсан мянганыхныг гэнэтийн бэлэг хүлээж байна.
Анх удаа худалдан авагчдад ч гэсэн өөрийн хөрөнгө хуримтлуулах хугацаа бага байсан. Oxford Economics-ийн тооцоолсноор Америкт орон сууцны үнэ нэг жилийн хугацаанд 15 хувиар унавал тахал эхэлснээс хойш хуримтлуулсан орон сууцны хөрөнгийн гуравны хоёрыг хүчингүй болгоно. Үүний эсрэгээр, хуучин эзэд илүү аюулгүй байдаг. 65 ба түүнээс дээш насны Америкийн орон сууцны эздийн талаас илүү хувь нь мянганы эхэн үеэс өмнө нүүж иржээ. Энэ нь шинэ өмчлөгчдийг сөрөг өмч рүү түлхэх эрсдэлд хүргэдэг бөгөөд энэ нь байшингаа нүүлгэх эсвэл дахин моргежийн зээл авахад хэцүү болгодог. Их Британид орон сууцны үнэ 20%-иар буурвал орон сууцны зээлийн 5%-ийг сөрөг өмчид үлдээнэ гэж зөвлөх Neal Hudson-ийн орон сууцны шинжээчдийн үзэж байна. Лондон дахь ипотекийн арван хүн тутмын нэг нь үүнд өртөх болно.
Сайн мэдээ гэвэл банкууд уналтыг даван туулах чадвартай байх ёстой. 2007-09 онд төлөгдөөгүй өрийн хэмжээ нэмэгдсэн нь Америкийн зарим өрийг туйлдаа хүргэв. Их Британийн банкууд алдагдлаа нөхөхийн тулд одоо бараг дөрөв дахин их хөрөнгөтэй гэж өөр нэг зөвлөх компани Capital Economics мэдээлэв. Английн Банкны хамгийн сүүлийн үеийн стресс тест нь тус улсын зээлдүүлэгчид орон сууцны үнэ 33% буурч, ажилгүйдлийн түвшин 3.5% -иас 12% болтлоо өсөхөд тэсвэрлэх чадвартай болохыг харуулж байна. Америкт банкууд моргейжийн зах зээлээс ухарч, одоо шинэ ипотекийн зээлийн талаас илүү хувийг банк бусууд олгож байна. Тиймээс эрсдэл нь системийн ач холбогдолтой зээлдүүлэгчид төвлөрөхөө больсон.
Гэсэн хэдий ч орон сууцны шахалт нь ноцтой үр дагаварт хүргэх болно. Лос Анжелесийн Калифорнийн Их Сургуулийн Эдвард Лимер 2007 онд хэвлэгдсэн нийтлэлдээ "Орон сууцны мөчлөг бол бизнесийн мөчлөг" гэж бичжээ. Энэ нь орон сууцны өсөлт удаашрал нь Америкт сүүлийн арван хямралын наймаас өмнө байсан гэж тэмдэглэжээ. Санхүүгийн хямралын дараа ноён Лимер "Орон сууц бол үнэхээр бизнесийн мөчлөг" гэсэн гарчигтай нийтлэлийг уншигчид хүлээн авч чадаагүй тохиолдолд бичсэн. Орон сууц нь эзэмшигчдэд "баялгийн үр нөлөө" өгдөг учраас хоёр мөчлөгийн хоорондын холбоо үүсдэг. Байрны үнэ өсөхөд хүмүүс санхүүгийн байдлаа сайн мэдэрдэг тул зээл авч, илүү их зарцуулдаг. Унахдаа хүмүүс бүсээ чангална. 2019 онд Английн Банкны судалгаагаар орон сууцны үнэ 10 хувиар өсөх нь хэрэглээг 0.35-0.5 хувиар өсгөдөг болохыг тогтоожээ.
Орон сууцны зах зээл болон эдийн засгийн бусад салбарыг холбосон өөр нэг чухал суваг бол хөрөнгө оруулалт юм. Орон сууц, ялангуяа байшин барихтай холбоотой хөрөнгийн зарцуулалт нь маш тогтворгүй байж болох бөгөөд энэ нь ихэвчлэн өсөж буй эсвэл хумигдаж буй эдийн засгийн хоорондох ялгаа юм. Үнэхээр орон сууцны хөрөнгө оруулалт буурсан нь 2007-09 онд Америкийн ДНБ уналтын гуравны нэгийг бүрдүүлжээ. Их Британид хийсэн судалгаагаар ижил төстэй үр дүн гарчээ. Байшин баригчид эдийн засгийн таагүй мэдээг сонсоод үсрэнгүй хөгжиж байна. Энэ удаад түгшүүр ихсэх тусам Америкийн хувийн орон сууцны эхлэл дөрөвдүгээр сараас хойш 20 хувиар буурчээ. Энэ удаад инфляци, эрчим хүчний асар их төлбөрөөс болж бэлэн мөнгөний хомсдолд орсон зээлдэгчид ипотекийн зээлийн өндөр төлбөрөө төлөх гэж оролдох тусам бусад бараа, үйлчилгээнд бага мөнгө зарцуулах болно.
Зарим хүмүүс орон сууцны сүйрлийн эерэг талыг олж хардаг. Үнийн бууралт нь залуу хүмүүст анхны байшингаа худалдаж авах боломжийг олгоно гэж тэд найдаж байна. Эдгээр итгэл найдвар бараг үгүй болох нь дамжиггүй. Орон сууцны засварт, заримдаа хэдэн жилийн дараа орон сууцны хувь хэмжээ өсөхийн оронд буурах хандлагатай байдаг. Жишээлбэл, Их Британид хүмүүсийн 65 орчим хувь нь хувийн орон сууцтай байсан бол дэлхийн санхүүгийн хямралын эхэн үед 70 хувь нь буурсан байна. 2000-аад оны сүүлээр асар их сүйрэлд өртсөн Ирландад орон сууц өмчлөх түвшин дээд цэгээсээ арав гаруй хувиар доогуур хэвээр байна. Орон сууцны үнийг бууруулахад хүргэдэг эдийн засгийн нөхцөл байдал нь орон сууцны эзэн болох боломжийг нэгэн зэрэг эрсдэлд оруулдаг. Ажилгүйдэл нэмэгдэж, цалин буурдаг. Зээлийн хүү өсөх юм бол хүмүүс бага зээл авах боломжтой болж, ипотекийн зээлдүүлэгчид зээл олгохдоо улам бүдүүлэг ханддаг. Канад улсад зээлийн өртөг нэмэгдсэн нь худалдан авалтын үнийг бууруулснаар аливаа хэмнэлтийг "намаг" болгоно гэж Бритиш Колумбын их сургуулийн Цур Сомервилл таамаглаж байна.
Орон сууц бол улс төрийн шинж чанартай
Орон сууцны уналтын хамгийн том нөлөө нь улс төрд байж магадгүй. Орон сууц өмчлөх ёс заншил гэж үздэг улс орнуудад боломжийн хэмжээг нэмэгдүүлэхгүйгээр үнийг буулгах нь аль хэдийн өвдөж байсан шарханд давс үрнэ. "Юунд унах вэ? Зүгээр л санаанд багтамгүй үнээр унасан уу?" гэж Монреаль дахь олон нийтийн ажилтан, дугуйн механик Робин Блэк асуув. “Үндсэндээ би энэ мөрөөдөл дууссан гэдгийг хүлээн зөвшөөрсөн. Би цонхоо алдсан." Хэдэн мянганыхан орд авах гэж яаравчлав; одоо тэд илүү өндөр ипотекийн төлбөр төлөхийн тулд тэмцэх хэрэгтэй болно. Буцааж авах аюул нуугдаж байна. Байшингаа алдах нь урьд өмнө байгаагүй боломж юм.
Бодит цалингийн өсөлт аймшигтай байсан ч ядаж тэдний байшингийн үнэ өсч байна гэж олон жилийн турш илүү алдартай орон сууцны эзэд тайвширч байв. Тэр өдрүүд дууслаа. Арван жилийн үнийн өсөлтийн гайхалтай ялагч болсон baby-boomers ч гэсэн цомхотгол нь ашиг багатай болж, тэтгэвэрт гарахдаа жижиг үүрээр амьдрах ирээдүйтэй тулгарч байна. Энэ бүхэн нь зээлийн хүүгийн өсөлт нь улс төрийн урьдчилан таамаглах аргагүй үр дагаварт хүргэнэ гэсэн үг, учир нь урьд өмнө нөхцөл байдлаас ашиг хүртэж байсан хүмүүс алдах нь ямар байдгийг олж мэдсэн.
Бодлого боловсруулагчид асар их аврах ажиллагааг эхлүүлбэл гайхах хэрэггүй. Унгарын засгийн газар ипотекийн зээлийн хүүгийн өсөлтөөс иргэддээ хамгаалах санал аль хэдийнээ өгчихсөн. ОУВС Шинэ Зеландын орон сууцны талаархи дүн шинжилгээ хийхдээ "хоёр дахь шатны үр дагавар болон мэдэгдэхүйц уналтаас зайлсхийхийн тулд бодлогын дэмжлэг шаардлагатай байж магадгүй" гэж санаа зовж байна. Испанид банкууд хувьсах хүүтэй ипотекийн зээлийн төлбөрийн нэмэгдлийг хязгаарлах талаар бодож байгаа гэж мэдээлж байна. Их Британийн санхүүгийн шинжээч, тус улсын бүх сониныг нийлүүлснээс ч илүү нөлөө бүхий Мартин Льюис ипотекийн зээл эзэмшигчдийг төрөөс дэмжих кампанит ажлыг эхлүүлжээ. Орон сууцны үнэ дэлхий дээр унах тусам ийм эрэлт хэрэгцээ улам бүр нэмэгдэх болно.
Эдийн засаг, санхүү, зах зээлийн хамгийн том түүхийн талаар илүү шинжээчийн дүн шинжилгээ хийх бол бүртгүүлнэ үү Мөнгөний яриа, манай долоо хоног тутмын зөвхөн захиалагчдад зориулсан мэдээллийн товхимол.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Бүх эрх хуулиар хамгаалагдсан.
Лицензийн дагуу хэвлэгдсэн The Economist сэтгүүлээс. Жинхэнэ агуулгыг эндээс үзэх боломжтой https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Эх сурвалж: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html