Гэрийн өмчийн зээл ба HELOC: Ялгаа нь юу вэ?

Гэрийн өмчийн зээл болон HELOC: Тойм

Гэрийн өмчийн зээл болон гэрийн өмчийн зээлийн шугам (HELOCs) зээлдэгчийн орон сууц барьцаалсан зээл юм. Зээлдэгч хэрэв байгаа бол өөрийн өмчийн зээл эсвэл зээлийн шугам авах боломжтой өмчийн тэдний гэрт. Өмч гэдэг нь өрийн хоорондох ялгаа юм моргэйжийн зээл зээл болон орон сууцны өнөөгийн зах зээлийн үнэ. Өөрөөр хэлбэл, зээлдэгч ипотекийн зээлээ төлж дуусгасан бол тухайн орон сууцны үнийн дүн нь зээлийн үлдэгдэлээс давсан тохиолдолд зээлдэгч тухайн зөрүү буюу өөрийн хөрөнгийн тодорхой хувийг буюу ерөнхийдөө өөрийн хөрөнгийн 85 хүртэлх хувийг зээлж авах боломжтой.

Учир нь орон сууцны зээл болон HELOC хоёулаа таны байшинг ашигладаг барьцаа хөрөнгө, тэд ихэвчлэн хамаагүй илүү хүүгийн нөхцөлтэй байдаг хувийн зээл, зээлийн карт, ба бусад баталгаагүй өр. Энэ нь хоёр сонголтыг хоёуланг нь маш сонирхолтой болгодог. Гэсэн хэдий ч хэрэглэгчид аль нэгийг нь ашиглахдаа болгоомжтой байх хэрэгтэй. Зээлийн картын өрийг төлж чадахгүй бол хэдэн мянган хүүгийн зардал гарах болно, гэхдээ HELOC эсвэл орон сууцны зээлээ төлж чадахгүй болно. гэр орноо алдахад хүргэдэг.

Орон сууцны зээл нь зээлдэгчид урьдчилгаа төлбөрийг өгдөг бөгөөд хариуд нь зээлийн хугацаанд тогтмол төлбөр хийх ёстой. Орон сууцны зээл ч тогтсон байна хүүгийн түвшин. Үүний эсрэгээр, HELOC нь зээлдэгчид урьдчилж тогтоосон зээлийн хязгаар хүртэл шаардлагатай бол өөрийн хөрөнгөө ашиглах боломжийг олгодог. HELOC-ууд нь хувьсах хүү, мөн төлбөр нь ихэвчлэн тогтмол байдаггүй.

Орон сууцны өмчийн зээл болон HELOC-ийн аль аль нь хэрэглэгчид өрийг нэгтгэх, орон сууцыг сайжруулах зэрэг янз бүрийн зорилгоор ашиглаж болох хөрөнгөө авах боломжийг олгодог. Гэсэн хэдий ч орон сууцны зээл болон HELOC-ийн хооронд тодорхой ялгаа байдаг.

Гэрийн үл хөдлөх хөрөнгийн зээл

Байрны өмчийн зээл нь тодорхой хугацаатай зээл юм зээлдүүлэгч гэрт нь өөрийн хөрөнгөд тулгуурлан зээлдэгчид. Орон сууцны зээлийг ихэвчлэн хоёр дахь орон сууцны зээл гэж нэрлэдэг. Зээлдэгч нь өөрт хэрэгтэй тодорхой хэмжээний хүсэлт гаргаж, зөвшөөрвөл урьдчилгаа төлбөрийг нь бөөнд нь авна. Орон сууцны зээл нь тогтмол хүүтэй, зээлийн хугацааны тогтмол төлбөрийн хуваарьтай. А орон сууцны өмчийн зээл Мөн орон сууцны зээлийн хэсэгчилсэн зээл эсвэл өмчийн зээл гэж нэрлэдэг.

Зээлийн барьцаа, нөхцөл

Таны гэрт байгаа өмч нь барьцаа болдог тул үүнийг хоёр дахь орон сууцны зээл гэж нэрлэдэг бөгөөд ердийн тогтмол хүүтэй орон сууцны зээлтэй адил ажилладаг. Гэсэн хэдий ч орон сууцанд хангалттай өмч байх шаардлагатай бөгөөд энэ нь зээлдэгчийг орон сууцны зээлд хамрагдахын тулд эхний моргежийн зээлийг хангалттай хэмжээгээр төлөх шаардлагатай гэсэн үг юм.

Зээлийн хэмжээ нь хэд хэдэн хүчин зүйлээс шалтгаална хосолсон зээлийн үнэлгээний харьцаа (CLTV).. Ерөнхийдөө зээлийн хэмжээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн 80-90% байж болно үнэлэгдсэн үнэ цэнэ. Зээлдүүлэгчийн зээлийн шийдвэрт нөлөөлдөг бусад хүчин зүйлүүд нь зээлдэгчид бараа байгаа эсэх зээлийн түүх, энэ нь бусад зээлийн бүтээгдэхүүн, тэр дундаа анхны ипотекийн зээлийнхээ төлбөрийг төлөх хугацаа хэтрээгүй гэсэн үг. Зээлдүүлэгчид зээлдэгчийг шалгаж болно зээлийн оноо, энэ нь зээлдэгчийн тоон илэрхийлэл юм зээлийн чадвар.

Төлбөр ба хүү

Орон сууцны зээлийн хүү тогтмол байдаг бөгөөд энэ нь хүү нь жилийн туршид өөрчлөгддөггүй гэсэн үг юм. Мөн төлбөр нь тогтмол, зээлийн хугацаанд ижил хэмжээтэй байна. Төлбөр бүрийн тодорхой хэсэг нь зээлийн хүү болон үндсэн төлбөрт ордог. Дүрмээр бол хөрөнгийн зээлийн хугацаа 30-аас XNUMX жил хүртэл байж болох ч хугацаа нь зээлдүүлэгчээр батлагдах ёстой. Ямар ч хугацаанаас үл хамааран зээлдэгчид өөрийн хөрөнгийн зээлийн хугацаанд төлөх тогтвортой, урьдчилан таамаглах боломжтой сар бүр төлбөртэй байх болно.

Гэрийн өмчийн зээлийн шугам (HELOC)

HELOC нь эргэдэг зээлийн шугам юм. Энэ нь зээлдэгчид урьдчилж тогтоосон хязгаар хүртэл зээлийн шугамын эсрэг мөнгө авах, төлбөр хийх, дараа нь дахин мөнгө авах боломжийг олгодог.

Орон сууцны зээлээр зээлдэгч нь зээлийн орлогыг нэг дор хүлээн авдаг бол HELOC нь зээлдэгчид шаардлагатай бол шугам руу орох боломжийг олгодог. Зээлийн шугам нь хугацаа дуусах хүртэл нээлттэй хэвээр байна. Зээлийн хэмжээ өөрчлөгдөж болох тул зээлийн шугамын ашиглалтаас хамааран зээлдэгчийн төлбөрийн доод хэмжээ өөрчлөгдөж болно.

Зээлийн барьцаа, нөхцөл

Хөрөнгийн зээлийн нэгэн адил HELOC нь таны гэрт байгаа өмчөөр баталгааждаг. Хэдийгээр HELOC нь ижил төстэй шинж чанартай байдаг кредит карт учир нь хоёулаа эргэлтийн зээл шугамын хувьд HELOC нь хөрөнгөөр ​​(таны байшин) хамгаалагдсан бол зээлийн картууд баталгаагүй байдаг. Өөрөөр хэлбэл, хэрэв та HELOC дээр төлбөрөө хийхээ больсон бол таныг руу илгээнэ Анхдагч байна, та гэр орноо алдаж болно.

HELOC нь хувьсах хүүтэй байдаг бөгөөд энэ нь хүү нь жилийн туршид нэмэгдэж эсвэл буурч болно гэсэн үг юм. Үүний үр дүнд ханш өсөх тусам төлбөрийн доод хэмжээ нэмэгдэх боломжтой. Гэсэн хэдий ч зарим зээлдүүлэгчид орон сууцны зээлийн шугамын хувьд тогтмол хүү санал болгодог. Мөн зээлдүүлэгчийн санал болгож буй хүү нь орон сууцны зээлийн нэгэн адил таны зээлийн чадвар, хэр их зээлж байгаагаас хамаарна.

Сугалах, эргэн төлөх хугацаа

HELOC нэр томъёо нь хоёр хэсэгтэй. Эхнийх нь сугалааны хугацаа, хоёр дахь нь эргэн төлөлтийн хугацаа юм. The сугалах хугацаа, энэ хугацаанд та мөнгөө авах боломжтой, 10 жил, эргэн төлөлтийн хугацаа нь дахиад 20 жил үргэлжилж, HELOC-ийг 30 жилийн хугацаатай зээл болгох боломжтой. Сугалааны хугацаа дуусахад та дахин мөнгө зээлэх боломжгүй.

HELOC-ийн сугалааны үеэр та ихэвчлэн зөвхөн хүүтэй төлбөр тооцоо хийх шаардлагатай хэвээр байна. Үүний үр дүнд сугалааны үеийн төлбөр бага байх хандлагатай байдаг. Гэсэн хэдий ч зээлийн үндсэн төлбөрийг зээлийн хүүгийн хамт төлбөрийн хуваарьт оруулсан тул эргэн төлөлтийн хугацаанд төлбөрүүд ихээхэн нэмэгддэг.

Зөвхөн хүүгийн төлбөрөөс бүрэн, үндсэн болон хүүгийн төлбөрт шилжих нь нэлээд цочрол болж болзошгүй тул зээлдэгчид сар бүр нэмэгдүүлсэн төлбөрийг төсөвлөх шаардлагатай гэдгийг анхаарах нь чухал юм.

Гол ялгаа

HELOC нь орон сууц сайжруулах зээлийн хувьд ашигтай байж болно, учир нь тэд танд хэрэгцээтэй хэмжээгээрээ их эсвэл бага хэмжээний зээл авах уян хатан байдлыг олгодог. Хэрэв танд илүү их мөнгө хэрэгтэй болвол дахин ипотекийн зээлд хамрагдах шаардлагагүйгээр зээлийн шугамаасаа авах боломжтой.

Та өөрөөсөө нэг асуулт асуух хэрэгтэй: Энэ юу вэ? зээлийн зорилго? Хэрэв та хэр их зээл авах, мөнгөө хэрхэн зарцуулахаа мэддэг бол орон сууцны зээл нь сайн сонголт юм. Зөвшөөрөгдсөн тохиолдолд танд тодорхой хэмжээний баталгаа гарч, зээлээ урьдчилгаагаар бүрэн авах болно. Үүний үр дүнд орон сууцны зээл нь хүүхдийн коллежийн санг төлөх, засвар хийх, эсвэл их хэмжээний зардал гаргахад тусалдаг. өр нэгтгэх.

Үүний эсрэгээр, хэр их зээл авах эсвэл хэзээ хэрэгтэй болохоо мэдэхгүй байгаа бол HELOC нь сайн сонголт юм. Ерөнхийдөө энэ нь танд тодорхой хугацаанд, заримдаа 10 жил хүртэл бэлэн мөнгө авах боломжийг олгодог. Та HELOC-ийн сугалааны тохиролд хамрагдаагүй л бол өөрийн шугамын дагуу зээл авч, бүхэлд нь эсвэл хэсэгчлэн төлж, дараа нь дахин зээлж болно.

Гэсэн хэдий ч өөрийн хөрөнгийн зээлийн шугамыг зээлийн карттай адил эргүүлэн татах боломжтой. Таны санхүүгийн байдал эсвэл таны гэр муудвал зах зээлийн үнэ татгалзсан тохиолдолд таны зээлдүүлэгч таны зээлийн шугамыг бууруулах эсвэл хаах шийдвэр гаргаж болно. Тиймээс, HELOC-ийн цаад санаа нь та шаардлагатай бол хөрөнгөө татах боломжтой боловч таны мөнгө олж авах чадвар тийм ч сайн биш юм.

Тусгай хэлэлцүүлэг

2021 онд HELOC авах нь илүү хэцүү байж магадгүй гэдгийг анхаарах нь чухал: 2020 онд Wells Fargo болон JPMorgan Chase гэсэн хоёр томоохон банк коронавирусын тахлын үр дүнд шинэ HELOC-уудыг царцаасан. Ирээдүйд бусад банкууд зээлээ түгжих боломжтой.

Эхэндээ байшингийн эзэд боломжтой эсэх талаар эргэлзээ төрж байсан тэдний орон сууцны зээл болон HELOC-ийн хүүг хасна батлагдсаны дараа тэдний татварын тайланд Татварын бууралт ба ажлын байрны тухай хууль (TCJA). Хуулийн өмнөхөөс ялгаатай нь орон сууцны өмчлөгчид хөрөнгөө ашиглахаас бусад тохиолдолд орон сууцны зээл болон HELOC-ийн хүүг хасч болохгүй.худалдан авах, барих, эсвэл мэдэгдэхүйц сайжруулах "болон таны ийм сайжруулалтад зарцуулсан мөнгө нь зээлийн өмч болох үл хөдлөх хөрөнгөд зарцуулагдах ёстой.

Өөрөөр хэлбэл, хэрэв та хүүхдийнхээ коллежийн төлбөрийг төлөх эсвэл өрийг дарахад зарцуулсан бол эдгээр зээлээс хүү хасч болохгүй. Энэхүү хууль нь 2025 он хүртэлх татварын жилүүдэд хамаарна. Суутгал нь 750,000 доллар ба түүнээс бага хэмжээний зээлийн хүүгээр хязгаарлагдана (гэрлэсэн хүн тусад нь мэдүүлэг өгөхөд 375,000 доллар). Нэмэлт дүрмүүд байдаг, ялангуяа та анхны орон сууцны зээлтэй бол энэ хасалтыг ашиглахаасаа өмнө татварын мэргэжилтэнтэй зөвлөлдөх хэрэгтэй.

Доод шугам

Та орон сууцныхаа хөрөнгөөр ​​зээл авах боломжтой гэдгийг санаарай тэгэх ёстой гэсэн үг биш. Гэхдээ хэрэв шаардлагатай бол зээл авах хамгийн сайн арга замыг сонгохдоо та мөнгөө хэрхэн ашиглах, зээлийн хүүд юу тохиолдож болох, урт хугацааны санхүүгийн төлөвлөгөө болон эрсдэлд тэсвэртэй байдал болон хэлбэлзэх хувь хэмжээ.

Зарим хүмүүс HELOC-ийн хувьсах хүүнд таатай ханддаггүй бөгөөд тогтмол төлбөрийн тогтвортой байдал, урьдчилан таамаглах боломжтой, хэр их өртэй болохыг мэдэхийн тулд орон сууцны зээлийг илүүд үздэг.

Гэсэн хэдий ч, хэрэв та шаардлагатай хэмжээний талаар эргэлзэж байгаа бөгөөд хувьсах хүүгийн түвшинд сэтгэл хангалуун байгаа бол HELOC нь таны хамгийн сайн бооцоо байж магадгүй юм. Зээлийн аливаа бүтээгдэхүүний нэгэн адил зээлийг барьцаалах нь таны орон сууц учраас хэт их мөнгө зээлж, төлж чадах хэмжээнээсээ илүү зээл авахгүй байх нь чухал юм.