40 жилийн хугацаатай ипотекийн зээл нь 30 жилийн хугацаатай зээлтэй харьцуулахад сар бүр хэр их мөнгө хэмнэхийг энд харуулав. Мөн эцсийн зардал.

Ердийн 40 болон 30 жилийн хугацаатай ипотекийн зээлтэй харьцуулахад 15 жилийн хугацаатай зээлийн төлбөр ямар байх жишээг доор харуулав.

Жэйкоб Пасси 40 жилийн хугацаатай ипотекийн зээлийн талаарх засгийн газрын байгууллагуудын дунд өрнөж буй хэлэлцүүлэг нь өнөөг хүртэл зээлдэгчид төлбөрөө төлөхөд хүндрэлтэй байгаа зээлийн өөрчлөлтөд төвлөрч байгааг тайлбарлав. Гэхдээ энэ нь бүх орон сууц худалдан авагчдад 40 жилийн хугацаатай зээлийг өргөнөөр хүлээн зөвшөөрч, боломжтой болох замыг зааж өгч магадгүй юм.

Уншсан: Үнэхээр 40 жилийн хугацаатай орон сууцны зээл үү? ХНС-ын нэгэн албан тушаалтан үүнийг сайн санаа гэж үзэж байна. Гэхдээ бусад нь үүнийг эрсдэлтэй санал гэж хэлдэг.

АНУ-д Фанни Мэй тэргүүтэй ипотекийн зээлийн гайхалтай хөрвөх чадвартай зах зээл бий
FNMA,
-0.73%
Фредди Мак
FMCC,
-1.10%,
шинэ зээлийн дийлэнх хувийг худалдан авч, багцалж, ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасыг хөрөнгө оруулагчдад худалддаг. 2008 онд засгийн газрын хамгаалалтад авсан ипотекийн хоёр аварга компани худалдаж авсан зээлийнхээ зээлийн андеррайтерийн стандартыг тогтоожээ. Хоёулаа одоо байгаа ипотекийн зээлийг 40 жилийн хугацаатай зээлдэгчид олгох хөтөлбөрт аль хэдийн хамрагдсан бөгөөд хэрэв 40 жилийн хугацаатай зээлийг орон сууц худалдан авагчдад өргөнөөр олгох боломжтой болвол хоёулаа хамрагдах болно.

40 жилийн хугацаатай зээлийн боломжит давуу талууд

40 жилийн хугацаатай зээлийн илт давуу тал бол сарын төлбөр бага байх явдал юм. Зээлийн хугацааны харьцуулалт хийхээс өмнө 1970 оноос хойш АНУ-ын орон сууцны борлуулалтын дундаж үнийн хөдөлгөөнийг Сент-Луис хотын Холбооны нөөцийн банкнаас гаргасан графикийг энд үзүүлэв.

АНУ-ын орон сууцны борлуулалтын дундаж үнийн талаарх Сент-Луис Холбооны хамгийн сүүлийн тооцоолол 26-р сарын 408,100-нд нийтлэгдсэн бөгөөд 2007 доллар байсан бөгөөд бидний жишээнүүд энэ тоон дээр үндэслэсэн болно. Олон арван жилийн график нь 2009 оны XNUMX-р улирлаас XNUMX оны XNUMX-р улирлыг хүртэлх урт бөгөөд зовлонтой үеийг багтаасан зах зээлд маш их ухралтуудыг харуулж байна, гэхдээ өөрөөр хэлбэл, графикийн чиглэл маш тодорхой байна, ялангуяа ихэнх ипотекийн зээлийн хугацааг авч үзэхэд. зээл.

Урьдчилгаа төлбөр багатай байж болох бага орлоготой зээлдэгчдэд зориулсан тусгай хөтөлбөрүүдийг орхиж, бидний жишээн дээр 20 долларын зээлийн урьдчилгаа 81 ам.долларыг 620% төлөх болно.

Үндэсний дундаж үнэ нь таны орон сууц худалдаж авах гэж буй бүс нутагт хамаарахгүй байж болох ч зээлийн нөхцлийн ялгааг харуулах, зээлийн төлбөрийн жингийн үндсэн зээл болон хүүгийн хэмжээ цаг хугацааны явцад хэрхэн өөрчлөгдөж байгааг харуулахад тохиромжтой.

Зээлийн хүү, хорогдуулах төлбөр

АНУ-ын одоогийн орон сууцны зээлийн санхүүжилтийн зах зээлд 30 болон 15 жилийн тогтмол хүүтэй орон сууцны зээл зонхилж байгаа тул бид энэ хоёрыг 40 жилийн таамагласан зээлтэй харьцуулах болно. Тохируулах хүүтэй ипотекийн зээл ч авах боломжтой. Гэсэн хэдий ч эдгээр нь өөр өөр анхны тогтмол хугацаатай байдаг.

Том алхам: Ипотекийн зээлийн хүү 4.5%-иас давсан - орон сууц худалдан авагчдын мэдэх ёстой зүйл энд байна

Сүүлийн үед зээлийн хүү өсөх хандлагатай байгаа хэдий ч орон сууцны зээлийн хүү түүхэн доогуур түвшинд байсаар байгааг анхаарах нь зүйтэй.

30 онд 1971 жилийн хугацаатай зээл, 15 онд тохируулж болох зээлийн хүү нэмэгдсэнээр 1991 оны 2005-р сараас хойшхи XNUMX жилийн хугацаатай ипотекийн зээлийн хүүгийн хөдөлгөөнийг харуулсан Freddie Mac-ийн графикийг энд харуулав.

Фреддигийн 31 оны 2022-р сарын 30-нд дууссан долоо хоногийн судалгаагаар 4.67 жилийн хугацаатай зээлийн дундаж хүү 15%, 3.83 жилийн хугацаатай зээлийн дундаж хүү XNUMX% байна.

Дараах төлбөрийн жишээнүүд нь зээлийн эх үүсвэрийн хураамж, оноо эсвэл зээл олгох явцад янз бүрийн үйлчилгээний бусад хураамжийг тусгаагүй болно. Зээлийн төлбөрт мөн сарын нийт төлбөрийн нэг хэсэг болгон зээлийн үйлчилгээ үзүүлэгчээс барьцаалан хурааж авдаг үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, даатгалын шимтгэлийг оруулаагүй болно.

40 жилийн хугацаатай зээлийн хувьд бид 30 жилийн хугацаатай зээлтэй ижил хүүг ашиглаж байна. Үүний нэг шалтгаан нь 40 жилийн хугацаатай орон сууц худалдан авах эсвэл дахин санхүүжүүлэх зах зээлд одоогоор байхгүй байгаа дундаж үзүүлэлт байхгүй байгаа явдал юм.

Өөр нэг шалтгаан нь 40 жилийн хугацаатай зээл нь 30 жилийн хугацаатай зээлээс өндөр хүүтэй байх албагүй. (1-р сарын 20-ний байдлаар АНУ-ын XNUMX жилийн хугацаатай Төрийн сангийн бондын өгөөж
TMUBMUSD20Y,
2.618%
2.59% байсан нь 2.44 жилийн хугацаатай Төрийн сангийн бондын 30%-ийн өгөөжөөс өндөр байв.
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Хохиролттой зээлийн төлбөр гэдэг нь зээлийн хугацааны туршид зээлийн үндсэн үлдэгдлийг төлж барагдуулахыг хэлнэ. Тиймээс зээлийн анхны төлбөрийг хүүд, харин зээлийн төгсгөлд төлөх төлбөрийг үндсэн төлбөрт ихээхэн хэмжээгээр тооцдог.

Манай орон сууцны 40 жилийн хугацаатай зээл болон 30 ба 15 жилийн хугацаатай 326,480 ам.долларын ипотекийн зээлийн сарын үндсэн болон хүүгийн төлбөрийн харьцуулалтыг эндээс харахад орон сууц худалдан авахад 20 хувийн урьдчилгаа төлбөр буюу 408,100 ам.доллар, улсын дундаж үнэд үндэслэсэн болно. Сент Луис ХНС-аас авсан хамгийн сүүлийн үеийн мэдээлэл:

Долларын бүх тоонуудыг дугуйрсан.

Зээл бүрийн хугацаанд төлсөн нийт хүүгийн харьцуулалтыг хүснэгтэд үзүүлэв. Хугацаа уртсах тусам хүүгийн хэмжээ өндөр байх нь ойлгомжтой. Гэхдээ зээл бүрийн эхний таван жил, эхний 10 жилийн хүүгийн төлбөрийн харьцуулалт, урьдчилгаа төлбөрийг оруулаад эхний тав, 10 жилд бий болсон өөрийн хөрөнгийн хэмжээг харьцуулсан үзүүлэлтүүд бас бий.

Энэ жишээнд 40 жилийн хугацаатай зээлийн хүүгийн хэмжээ зээлийн дүнгээс давсан байна. Энэ нь орон сууцны үнийг хоёр дахин нэмэгдүүлэхэд ойрхон байна.

Та мөн 15 жилийн хугацаатай зээлээр 70 жилийн дараа худалдан авалтын үнийн дүнгийн бараг 10%-тай тэнцэх хэмжээний өөрийн хөрөнгөө бүрдүүлэх болно гэдгийг харж болно.

Давуу болон сул талууд

40 жилийн хугацаатай зээл нь сард хамгийн бага буюу 1,504 доллар төлдөг. Гэхдээ энэ нь 183 жилийн хугацаатай зээлээс сард ердөө 30 долларын "хадгаламж"-ыг төлөөлдөг. Энэ жишээн дээрх орон сууцны нийт үнийг авч үзэхэд зээлийн ашиглалтын хугацааг дахин 10 жилээр нэмэх нь төлбөрийг сард 200 доллараас бага хэмжээгээр бууруулах өндөр үнэ юм шиг санагдаж байна.

Байр худалдаж авч байгаа хүнд 40 жилийн хугацаатай зээл тийм ч таатай биш гэж хэлэхэд амархан. Харин 40 жилийн хугацаатай зээлийн өөрчлөлтийг санал болгож буй сар бүр төлбөрөө хийх гэж тэмцэж буй орон сууцны өмчлөгчийн хувьд бага төлбөр нь бүх өөрчлөлтийг авчрах болно.

30 болон 15 жилийн тоог харьцуулах нь илүү туйлширсан. 15 жилийн хугацаатай зээлийн сарын төлбөр 700 ам.доллараар өндөр байна. Зарим орон сууц худалдан авагчид илүү өндөр төлбөр төлөх боломжтой. 15 жилийн зээлийн давуу тал нь 103,218 жилийн хугацаатай зээлийн хүү 289 ам.доллар байсан бол 970 ам.долларын хүү төлсөн явдал юм. Арван таван жил хурдан өнгөрч байгаа мэт санагдаж магадгүй бөгөөд төлбөрөө хийхээ болих нь сэтгэл хөдөлгөм мэдрэмж юм.

Та MarketWatch-ийн тусламжтайгаар 15 ба 30 жилийн хугацаатай зээл болон бусад хугацаатай, тохируулж болох хүүтэй зээлийнхээ харьцуулалтыг хийх боломжтой. моргежийн тооцоолуур.

15 жилийн хугацаатай зээлийн эсрэг аргумент нь алдагдсан боломжуудыг агуулж болно. 30 жилийн хугацаатай уг зээл нь 4.67 хувийн хүүтэй бөгөөд хөрөнгийн зах зээлд өргөн хүрээтэй хөрөнгө оруулалт хийснээр урт хугацаанд илүү өндөр өгөөж хүртэнэ гэж найдаж болно. Гэхдээ энэ нь 700 жилийн хугацаатай зээлээр сар бүр чөлөөлөгдөх 30 ам.долларын бэлэн мөнгө хөрөнгө оруулалтад оруулах уу гэдэг асуулт гарч ирж байна. Энэ мөнгөө өөр аргаар худалдаж авахаас илүү үнэтэй машинд зарцуулах сонирхолтой байж магадгүй юм.

Ямар орон сууц худалдаж авах, зээлийн хугацаа нь тухайн гэр бүлийн хэрэгцээ, тухайлбал орон зай, тэтгэвэрт гарах болон боловсролд зориулж хуримтлал, хөрөнгө оруулалт, өрхийн олон зардал зэргийг харгалзан үзэх ёстой.

Орон сууц худалдан авагч нь ядаж янз бүрийн зээлийн төрлүүд хэрхэн ажилладагийг ойлгох ёстой.

Элэгдлийн асуудлыг илүү гүнзгийрүүлж байна

Элэгдлийн задаргааг харах нь байшингаа санхүүжүүлэхийн тулд хэр их мөнгө төлж байгааг харуулах өөр нэг арга юм. Жишээлбэл, 30 жилийн хугацаатай зээлийн хүү нь таны сарын эхний төлбөрийн 1,271 доллараас 1,687 доллар болно (дахин энэ тоог дугуйрсан). Эхний сарын гурван төрлийн зээлийн сарын зээлийн үндсэн төлбөрийн харьцуулалтыг эндээс харж болно.

Хүснэгтүүд нь зээлийн хугацааг богиносгосноор таны зээлийн үлдэгдэл хэр хурдан төлж байгааг (эсвэл өөрийн хөрөнгөө хуримтлуулж байгааг) харуулдаг.

Эцсийн бодол, сэрэмжлүүлэг

Орон сууц, ялангуяа анхны байшин худалдаж авахдаа бүх зүйл ширээн дээр байх ёстой. Урт хугацааны хэлэлцүүлэг нь тэтгэврийн хуримтлал, боловсрол, ирээдүйн эмчилгээний зардал, тэр ч байтугай ямар машин, ачааны машин, жийп машин худалдаж авахаар төлөвлөж байгаа эсвэл худалдаж авах шаардлагатай байгаа гэх мэт санхүүгийн бүх гол зорилго, хэрэгцээг багтаасан байх ёстой. Та мөн хичнээн хэмжээний зай хэрэгтэй байгаа талаарх анхны тооцоогоо сайтар нягталж үзээрэй. Үүнээс хэдийг нь хадгалах вэ? Та юу хадгалж байгаа вэ? Хэрэв та бага хадгалдаг бол бага мөнгө төлж магадгүй юм.

Тээврийн хэрэгслийн худалдан авалтыг ихэвчлэн санхүүжүүлдэг бөгөөд олон хосуудын хувьд сар бүр орон сууцны зээлийн төлбөрт ойртсон сар бүрийн төлбөрийг онцолж болно. Тиймээс толинд сайтар харах хэрэгтэй. Тээврийн хэрэгсэл худалдаж авахдаа маш олон янзын хэрэгцээг анхаарч үзэх хэрэгтэй, үүнд ажил орно - танд үнэтэй ачааны машин хэрэгтэй байж магадгүй юм. Эсвэл үл хөдлөх хөрөнгө зарж байгаа бол танд сайхан сэтгэгдэл төрүүлэхийн тулд сүүлийн үеийн сайхан машин унаж байгааг харах хэрэгтэй байж магадгүй.

Гэхдээ зарим хүмүүс шинэ машин худалдаж авахаа хойшлуулах боломжтой бөгөөд энэ нь олон арван жилийн орон сууцны санхүүжилтийн шийдвэр гаргахад дарамтыг бууруулж чадна.

Цочролын сэрэмжлүүлэг

Таны аль мужид амьдарч байгаагаас хамааран үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг янз бүрийн аргаар тооцдог. Зарим мужид татварыг орон сууцны худалдах үнэ эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн татвар төлөгчийн одоогийн үнэлгээнд үндэслэн тооцдог бөгөөд жилийн өсөлт нь бага хувиар хязгаарлагдаж магадгүй юм. Энэ нь орон сууц худалдан авагч нь худалдагчийн төлж байснаас хамаагүй өндөр үл хөдлөх хөрөнгийн татвар төлнө гэсэн үг юм.

Орон сууц худалдан авах шийдвэр гаргах үйл явцын эхэн үед зээлдүүлэгч эсвэл өмчлөгчийн компанийн өмнөх жилийн үл хөдлөх хөрөнгийн татварт үндэслэсэн тооцоололд найдахын оронд таны үл хөдлөх хөрөнгийн татвар ямар байх талаар өөрийн тооцоолол хийхээ мартуузай. Та энэ тооцооны талаар тусламж авахын тулд мужийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчтэй холбоо барьж болно.

Анхаарах өөр нэг хүчин зүйл бол орон сууцны өмчлөгчийн даатгал, үүнд та үерийн бүсэд эсвэл хар салхи гэх мэт бусад аюулд өртөмтгий газар байгаа тохиолдолд шаардагдах нэмэлт даатгал юм. Жишээлбэл, хэрэв та зүүн хойд эсвэл баруун дунд мужаас урагшаа нүүж байгаа бол өмнө нь тулгарч байснаас хамаагүй өөр бөгөөд илүү үнэтэй даатгалын зах зээлтэй тулгарч магадгүй юм.