Сүйрэл, галт тэрэгний сүйрэл, эсвэл Апокалипсис?

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх аймшигт сэрэмжлүүлэг энэ өдрүүдэд бараг өдөр бүр гарч байна. Гэрээсээ ажиллах ажил нэмэгдсэнтэй холбоотойгоор оффисын зах зээлүүд стресст орж байгаа ч зарим үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд зах зээл улам бүр хуваагдаж байгааг харж байна. "Байгаа, байхгүй" гэж хуваасан. Хөрөнгө оруулагчид, түрээслэгчид болон хотууд, ялангуяа хуучирсан, нурж унасан барилга байгууламжтай хүмүүс ойрын саруудад хаана унаж, ямар муу зүйл тохиолдохыг сайтар анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн гайхалтай сөрөг үнэлгээг амархан олдог. The Сан Францискогийн стандарт Тэр хотыг ойртож буй галт тэрэгтэй харьцуулж, "арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн баатарлаг сүйрэл"-ийг урьдчилан таамаглаж, "хот, түүний төсөв, замд холбогдсон үйлчилгээ үзүүлэх чадвартай". Хоцрох ёсгүй, Bloomberg tweeted "Алсын ажил нь Манхэттэний арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг устгаж байна" ижил төстэй асуудлууд бусад хотуудад ч тохиолдож байна.

Гэхдээ тэр хэл нь ч юуны эсрэг цайвар юм Нью-Йоркийн их сургуулийн профессор Арпит Гупта болон түүний хамт олон "Оффис үл хөдлөх хөрөнгийн апокалипсис"-ийг урьдчилан таамаглаж байна. Нью-Йорк хотын мэдээллийг ашиглан тэд "45 онд оффисын үнэ 2020%, урт хугацаанд 39% буурч, сүүлийнх нь 453 тэрбум долларын үнэ цэнийн бууралт болно" гэж тооцоолж, энэ нь хотыг "санхүүгийн хямралд" оруулж болзошгүй юм. Үүнтэй төстэй хохирол бусад хотуудад, цаашлаад үндэсний эдийн засагт ч нөлөөлж болзошгүй.

Тэгвэл бид бусад муу, гэхдээ апокалипсийн бус өгөгдлийг яаж ойлгох вэ? CommercialEdge-ийн 38.70-р сарын "Үндэсний оффисын тайлан"-д оффисын дундаж үнэ зогсонги байдалтай байгаа нь нэг метр квадрат тутамд 0.1 доллар буюу "жилийн мөн үеэс XNUMX%-иар буурсан" байна. Муу, гэхдээ апокалипсит биш. Мөн адил Би саяхан тэмдэглэв, Зарим хотууд, ялангуяа Нарны бүс эсвэл амьдралын шинжлэх ухааны хүчтэй салбартай хотуудад түрээсийн зах зээл хүчтэй харагдаж байна.

Бусад өгөгдөл бидэнд юу хэлэх вэ? Moody's Арилжааны ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цааснууд тахал өвчин дэгдэх үед буюу 2020 оны хоёрдугаар улиралд "өрийн төлбөрийн хэмжээ их хэмжээгээр өссөн" болохыг баримтжуулсан. Гэвч банкууд, амьдралын даатгалын хөрөнгө оруулагчид болон бусад хүмүүс зээлийн бүтцийн өөрчлөлтийг хийж, хүлээцтэй хандахыг санал болгосноор тэдний өр төлбөрийг бууруулсан. Хэрэв оффисын зах зээл дээр шинэ дарамт шахалт, ялангуяа ХНС хүүгээ өсгөж, зээлийг бүхэлд нь илүү зардалтай болгосноор энэ стратегийг хэрэгжүүлэхэд хэцүү байх болно.

Одоохондоо ядаж арилжааны банкууд үл хөдлөх хөрөнгийн зээлээ хяналтандаа байлгаад байх шиг байна. Царт тахлын оргил үе болох 0.07 оны хоёрдугаар улиралд тэдний өр төлбөр болон төлбөрийн хэмжээ 2020%-д хүрчээ. Гэвч 2022 оны эхний хоёр улиралд ХНС эдгээр хүүг мэдээлдэг тэг байхад зээлийн чанар эрс буурсан дохио биш.

2020 оны муу тоо ч 2008 оны санхүүгийн хямралтай адилгүй байсан. 2009-2010 оны хооронд арилжааны банкны зээлийн үлдэгдэл долоон улирал дараалан хоёр хувиас давсан байна. Илүү чанга зохицуулалт нь банкны сул зээлийг хянахад тусалсан тул арилжааны зээлийн дампуурал нь эдийн засгийг бүхэлд нь унагаж байгаа шинж тэмдэг бидэнд алга.

Нийт тоонуудын ард гарах нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зарим эерэг шинж тэмдгүүдийг харуулж байна. Өнгөрсөн жил Шарлотт, Остин зэрэг Нарны бүс хотууд эсвэл Бостон зэрэг амьдралын шинжлэх ухаан төвлөрсөн хотуудын түрээсийн үнэ хоёр оронтой тоогоор өссөн байна. GoogleGOOG
болон бусад технологийн фирмүүд зэрэг хотуудад их хэмжээний орон зай түрээсэлж байна Нью-Йорк болон Чикагогийн.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн том эрсдэл бол хуучин, хүсээгүй оффисын талбай юм. Аль ч хотод түүний хэмжээ нь нийт эрсдэлийг үнэлэхэд гол үүрэг гүйцэтгэдэг. сэтгүүлийн дугуй ширээний ярилцлага PERE, Хувийн өмчийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтыг хянадаг тус компани барилгын салбарын инфляци, санхүүжилтийн зардлаас эхлээд уналтад орох хүртэл эрсдэлтэй, "маш сорилттой" боловч тодорхойгүй зах зээлийг олжээ.

PERE-ийн мэргэжилтнүүд илүү орчин үеийн барилгууд (ялангуяа ESG-д нийцсэн барилгууд) болон зарим хотууд хямралыг даван туулахад сайн байр суурьтай байгаа "хоёр хуваагдсан" зах зээлийг харж байна. PERE-ийн хөрөнгө оруулагчид бүтэн цагаар ажилладаг оффисын ачаалал багатай "шинэ хэвийн" байдлыг харж байгаа ч оффисууд нь үйлчлүүлэгчдээс "үл мэдэгдэх" эрэлт хэрэгцээтэй хэвээр байна.

Гэхдээ эдгээр нь үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчдын (гудамжинд хэлсэнчлэн) "номоо ярьж", тоон дээр эерэгээр нөлөөлж чадах хүмүүсийн үзэл бодол юм. Үүний эсрэгээр, авч үзье NYU болон Колумбийн "апокалипсис" шинжилгээ профессорууд. Гэрээсээ ажиллах мэдээллийг үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын трастуудын (REITs) бусад санхүүгийн мэдээлэлтэй нэгтгэснээр тэд "оффисын урт хугацааны үнэлгээ нь тахлын өмнөх түвшингээс 39.18%-иар доогуур байна" болон "чанар багатай оффисын нөөц... хөрөнгө.”

Хэрэв тэдний зөв бол хотууд болон эдийн засаг хүнд хэцүү байдалд орно. Хэдийгээр зарим хуучин барилгуудыг орон сууц болгон хувиргаж болох ч энэ нь тийм ч хялбар биш юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг сүйрүүлэх нь олон хотын санхүүгийн томоохон асуудалд хүргэж, улмаар нийгмийн үйлчилгээ, боловсрол, эрүүл мэнд болон засгийн газрын бусад чухал чиг үүргийг бууруулахад хүргэж болзошгүй юм. Бид апокалипсис хараахан болоогүй байгаа ч бид бүгд боломжийн талаар нэг нүдээр харах хэрэгтэй.