Блэкстоуны аварга том үл хөдлөх хөрөнгийн сан сорилттой тулгарч байна

Блэкстоун (тикер: BX) Breit-ийг "орлого төвлөрсөн хөрөнгө оруулагчдад хувийн үл хөдлөх хөрөнгийг авчирдаг байгууллагын чанартай үл хөдлөх хөрөнгийн платформ" гэж тодорхойлсон. Одоо АНУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын хамгийн том трестүүдийн нэг болох Breit нь 5,000 орчим үл хөдлөх хөрөнгө, голдуу олон айлын орон сууц, агуулах, мөн Bellagio, MGM Grand зэрэг Лас Вегасын зочид буудал/казиногийн үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгийг эзэмшдэг.

Хэдийгээр олон нийтэд арилжаалагддаггүй ч томоохон брокерийн пүүсүүд болон санхүүгийн зөвлөхүүд зардаг бөгөөд хамгийн бага хөрөнгө оруулалт нь 2,500 ам.доллар юм. Таван жилийн дотор Breit нь өнгөрсөн жил 1.8 тэрбум ам.доллар, 1 оны эхний зургаан сард нэг тэрбум долларын шимтгэлийг бий болгож, салбартаа тэргүүлэгч Блэкстоун үл хөдлөх хөрөнгийн франчайзын ашигтай хэсэг болж чадсан.

Энэ хурдацтай өсөлт нь сөрөг талтай байж болно. Брейтийн хэтийн төлөв, түүнийг хэрхэн үнэлж байгаа, хөрөнгө оруулагчдын эргүүлэн авах хэмжээ бага түвшнээс өсөх эсэх талаар сүүлийн үед санаа зовж байна. BofA Securities-ийн шинжээч Крэйг Сигенталер өнгөрсөн 2 сарын хугацаанд сард дунджаар 18 тэрбум ам.долларын орлого орж ирсний дараа цэвэр урсгал буюу эргэн төлөлтийг хассан борлуулалт үндсэндээ "даврах" руу шилжсэн гэж BofA Securities-ийн шинжээч Крейг Сигенталер тооцоолжээ.

XNUMX-р сард болсон Блэкстоун дээр Брэйтийн орлогын хурлын талаар шинжээчдийн асуултад хариулахдаа Гүйцэтгэх захирал Стивен Шварцман Брейт болон бусад Блэкстоун саналууд нь хөрөнгө оруулагчдад "асар их үнэ цэнийг" өгдөг бөгөөд үүнийг санаж байгаа бөгөөд тэд пүүсийг үнэлдэг гэж хэлсэн. Энэ нь манай брэндийг бий болгодог. Энэ нь бидэнд мөнгө босгоход тусалдаг."

Гэсэн хэдий ч сүүлийн үед Блэкстоун хувийн зээлийн сан гэх мэт Блэкстоун жижиглэн худалдааны бүтээгдэхүүнүүд болон Блэкстоны бараа бүтээгдэхүүний үнэ бүрхэг байгаа бололтой. Blackstone хувьцаа, ойролцоогоор 102 доллар байгаа нь 30-р сарын оргил үеээсээ XNUMX%-иар буурсан байна.

A Баррон Breit-д хийсэн дүн шинжилгээ нь хөрөнгө оруулагчид болгоомжтой байх хэрэгтэй бөгөөд үүний оронд олон нийтэд арилжаалагддаг үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын траст буюу REIT-ийг илүү сонирхол татахуйц харагдуулахыг зөвлөж байна. Энэ жил Breit үнэ өссөн бол олон нийтийн REIT-ууд буурсан байна. Breit нь харьцангуй өндөр шимтгэлтэй, хязгаарлагдмал хөрвөх чадварыг санал болгодог бөгөөд харьцуулж болох олон нийтийн компаниудаас илүү хөшүүрэгтэй байдаг.

Блэкстоун хэлэхдээ, Брейт энэ жил өндөр санхүүгийн үзүүлэлтүүд өндөр хүүгийн нөлөөллийг нөхөж чадсангүй учраас үнэллээ. Брейт нь хөрөнгө оруулагчдын хувьд "онцгой гүйцэтгэлийг үзүүлсэн" бөгөөд орон сууц, агуулахад анхаарлаа хандуулснаар "онцгой сайн байр суурьтай" гэж мэдэгджээ.

Орон сууц түрээсийн төлбөрийг хоёр оронтой тоогоор нэмэгдүүлснээр ашиг хүртэж байна, агуулахын эрэлт ихтэй байсан. Блэкстоун ерөнхийлөгч Жонатан Грэй саяхан болсон вебинар дээр "Эдгээр нь миний бүхэл бүтэн карьертаа эдгээр хоёр салбарт олж харсан хамгийн сайн үндэс суурь юм" гэж хэлэв.

Брейтийн төлбөрийг хувийн байгууллагын үл хөдлөх хөрөнгийн сангуудтай харьцуулж болохуйц байдаг бөгөөд Блэкстоун хэлэхдээ Брэйтийн хөшүүрэг нь олон хувийн үл хөдлөх хөрөнгийн сангуудтай харьцуулахад даруухан байдаг.

Breit-ийн томоохон борлуулалтын цэгүүдийн нэг болох 4% орчим түгээлтийн өгөөж нь REIT-ийн дундаж 3% -иас дээгүүр байна. Гэхдээ REIT-ийн мөнгөн гүйлгээний гол хэмжүүр дээр үндэслэн хуваарилалтыг бүрэн олсонгүй. Хуваарилалтын өгөөж нь дөрвөн хувьцааны ангилалд бага зэрэг ялгаатай байна.

Breit нь олон нийтийн REIT-ийн үе тэнгийнхээс ялгаатай

Прологи

(PLD),

Дунд Америкийн орон сууцны нийгэмлэгүүд

(

МАА

), Болон

AvalonBay нийгэмлэгүүд

(AVB), олон нийтийн зах зээл дээр худалдан авч, зарж болно. Брэйт нь хувьцааных нь цорын ганц худалдан авагч бөгөөд сар бүр эргүүлэн авахдаа сангийн цэвэр хөрөнгийн үнийн дүнгийн 2%-иар, улирлын эргэн төлөлтийг 5%-иар хязгаарладаг.

Брейт хувьцаагаа "хязгаарлагдмал хөрвөх чадвартай, заримдаа хөрвөх чадваргүй" гэж үзэх ёстой гэж мэдэгджээ. Брэйт байгуулагдсан цагаасаа хойш эргүүлэн авах бүх хүсэлтийг хангасан. 35-р сарын 18-ны өдрийг дуустал 30 сарын хугацаанд нийт 13 тэрбум орчим ам.долларын хөрөнгө оруулалт орж ирснээр тус сангийн худалдан авалт ид өрнөж байна. Тухайлбал, Брейт болон өөр Блэкстоун сан XNUMX тэрбум долларын гэрээ байгуулахаар төлөвлөжээ коллежийн оюутнуудад зориулсан орон сууцны хамгийн том эздийн нэг,

Америкийн кампусын нийгэмлэгүүд

(ACC), ойрын хэдэн өдөр хаагдах төлөвтэй байна.

Брейтийн өсөлтөд маш сайн багцын сонголт, их хэмжээний өгөөж нөлөөлсөн. Хөрөнгийнх нь бараг 80% нь түрээсийн орон сууц, үйлдвэрлэлийн зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, түүний дотор сүүлийн жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн хүчирхэг хоёр салбар болсон цахим худалдаанд зориулагдсан агуулахууд байдаг.

Breit-ийн нийт өгөөж нь байгуулагдсан цагаасаа хойш жилд дунджаар 13.5% байсан бол хамгийн том олон нийтийн REIT-уудын эзэмшилд байдаг Vanguard Real Estate (VNQ) биржийн арилжааны сангийнх 7% байсан. Үл хөдлөх хөрөнгийн бие даасан судалгааны фирмийн Green Street-ийн шинжээч Дэйв Брэгг "Энэ салбар сонгохдоо гайхалтай ажил хийсэн" гэж хэлэв.

Энэ жил санхүүгийн зах зээл болон олон нийтийн REIT салбарын уналтаас үүдэн Breit-ийн үнэ өссөн байна. Энэ жилийн 7-р сар хүртэл Бритын нийт өгөөж XNUMX орчим хувьтай байна.

Нөгөөтэйгүүр, Vanguard ETF 13-р сарын эцэс хүртэл нийт XNUMX%-ийн сөрөг өгөөжтэй байсан бол Prologis, AvalonBay, болон

Camden өмчийн итгэлцэл

(CPT) нь нийт өгөөж дээр үндэслэн 15% ба түүнээс дээш үнээр буурсан байна. Breit 2017 оны XNUMX-р сард байгуулагдсанаасаа хойш ердөө гуравхан сарын уналтад орсон.

Брейт нь хувийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хянадаг тул харьцуулж болох олон нийтийн компаниуд унаж байхад өсөх боломжтой бөгөөд энэ нь илүү тогтворгүй олон нийтийн зах зээлээс илүү удаан хөдөлж чаддаг. Блэкстоун сангийнхаа санхүүгийн үзүүлэлт болон хүүгийн өөрчлөлт зэрэг бусад хүчин зүйлд үндэслэн сар бүр үнэлдэг.

Блэкстоун энэ жилийн эерэг өгөөжийн хувьд Breit-ийн багцын сайн гүйцэтгэлийг онцолж байна - цэвэр үйл ажиллагааны орлого 16 оны эхний хагаст 2022% -иар өссөн байна. Олон нийтийн REIT-ууд ч сайн үр дүнгээ мэдээлсэн ч зээлийн хүү өндөр, эдийн засгийн уналтаас болж хувьцаанууд нь буурсан байна.

Ногоон Стритийн Брэгг хэлэхдээ "Олон нийтийн REIT-ууд хөрөнгийнхөө үндсэн үнэ цэнийг хямдруулж арилжаалах нь худалдан авах сайхан боломж юм." "Олон нийтийн зах зээлийн боломж асар их байгаа үед хөрөнгө оруулагчид хувийн зах зээлээс худалдан авалт хийх ёсгүй гэж бид бодож байна."

Түүний тооцоолсноор олон нийтийн томоохон REIT-ууд дунджаар цэвэр хөрөнгийн үнэ цэнээсээ 15% орчим хямдардаг.

Хөрөнгө оруулагчид Breit-ээс өөр хувилбар болохын тулд агуулахын тэргүүлэгч Prologis, эсвэл AvalonBay эсвэл Mid-America Apartment Communities зэрэг олон гэр бүлийн REIT гэх мэт сайн үйл ажиллагаа явуулдаг олон нийтийн хувилбаруудыг авч үзэх боломжтой. Баррон саяхан орон сууцны REIT салбарт эерэгээр бичсэн.

Breit-ийн хөрөнгө оруулагчдын эргүүлэн авах хүсэлтүүд нэмэгдэж байгаа бололтой. Siegenthaler-ийн хийсэн дүн шинжилгээгээр борлуулалт нь эргүүлэн төлөхөд ойролцоогоор таарч байгааг харуулсан. "Брейт 9.8 оны эхний улиралд 2022 тэрбум долларын урсгалыг (сард 3 тэрбум доллар дээр нэмээд) бий болгосныг харгалзан үзвэл түүний урсгал удааширч, алдагдал хүлээсэн нь бидний төсөөлж байснаас эрт болсон нь гайхшрал төрүүлэв" гэж тэр бичжээ. Гэсэн хэдий ч тэрээр Блэкстоуныг худалдаж авах үнэлгээтэй бөгөөд Breit болон бусад тээврийн хэрэгслийн жижиглэнгийн худалдааны урсгал сэргэлтээр дахин нэмэгдэнэ гэж найдаж байна.

Блэкстоун саяхан хийсэн орлогын хурлын үеэр хөрөнгө оруулагчид хоёрдугаар улиралд Breit зэрэг жижиглэнгийн сангаас 2.9 тэрбум долларын эргүүлэн авах хүсэлт гаргасан гэж тэмдэглэв.

Блэкстоун санаа зовохгүй байна гэж хэлэв. "Зах зээлийн туйлын тогтворгүй байгаа энэ үед хөрөнгө босгох нь удаашралтай байгаа нь гайхмаар зүйл биш ч Breit-ийн цэвэр урсгал нь сайн гүйцэтгэлийн үр дүнд эерэг хэвээр байна" гэж компани хэлэв. Баррон.

50-р сарын чуулганы хуралдаан дээр энэ нь эргүүлэн авах хязгаараас давсан эргүүлэн авах хугацааг хэрхэн зохицуулах талаар асуухад пүүсийн үл хөдлөх хөрөнгийн эзэнт гүрнийг байгуулсан Грэй Брейтэд "их хэмжээний хөрвөх чадвар" байгааг онцолжээ. Грэй өөрөө саяхан тус санд XNUMX сая долларын хөрөнгө оруулалт хийсэн.

Keefe, Bruyette & Woods-ийн шинжээч Роберт Ли энэ оны эхээр альтернатив менежерүүд хувь хөрөнгө оруулагчдаас "түгжигдсэн хөрөнгө" татахыг эрмэлздэг гэж бичжээ. Хэдийгээр энэ нь сайн цаг үед асуудал биш боловч "Стресстэй үед хувь хөрөнгө оруулагчид өөрсдийн хөрөнгөө ашиглах боломжгүй байгаадаа тийм ч таатай биш гэдгээ ойлгох эрсдэлтэй" гэж тэр хэлэв.

Breit нь жилийн цэвэр хөрөнгийн 1.25%-ийн суурь хураамжийг ногдуулдаг бөгөөд 12.5-аас доошгүй хувийн өгөөжтэй бол жилийн нийт өгөөжийн 5%-ийн урамшууллын хураамж авдаг. Хөрөнгө оруулагчийн сонгосон тээврийн хэрэгслээс хамааран Брейтийн хураамж нь олон нийтийн REIT болон сангаас XNUMX-XNUMX дахин их байдаг гэж Брэгг тооцоолжээ.

Breit-ийн цэвэр хөрөнгийн үнэ 68 тэрбум ам.доллар буюу өөрийн хөрөнгийн зах зээлийн үнэтэй дүйцэхүйц, нийт үнэлгээ нь 116-р сарын эцэст 42 тэрбум долларын өртэй байв. Брэйт өөрийн хөшүүргийн харьцааг 46% буюу нийт үнэд хувааж өрийг тооцдог. Харьцуулж болох олон нийтийн REIT нь энэ түвшний тал орчим байна. Эхний улирлын эцэст тус сан 18 тэрбум долларын өрийн үлдэгдэлтэй байсан бол харьцангуй том хэмжээтэй Прологис XNUMX тэрбум ам.долларын өртэй байжээ.

REIT-ийн олон нийтийн шинжээчид Breit-ийг дагаж мөрддөггүй. Энэ нь орлогын мэдээ гаргадаггүй, улирал бүр хурал хийдэггүй. Энэ нь улирал тутам 10-Q, жилийн 10-K-г гаргадаг боловч олон нийтийн REIT-ийнх шиг санхүүгийн тайлангууд нь нарийн төвөгтэй байдаг.

REIT-ийн хөрөнгө оруулагчид цэвэр орлогыг хардаг боловч үйл ажиллагаанаас олсон хөрөнгө, хуваарилах боломжтой хөрөнгө гэх мэт бусад арга хэмжээнд илүү анхаарал хандуулдаг бөгөөд энэ нь ихээхэн хэмжээний элэгдлийн зардлыг нэмж өгдөг. Гол санаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ буурахгүй байгаа тул элэгдлийн ихэнх хэсэг нь бэлэн бус зардал юм.

Breit нь олон нийтийн томоохон REIT-уудаас ялгаатай нь цэвэр орлогод тулгуурлан улаанаар үйл ажиллагаагаа явуулдаг. Нягтлан бодох бүртгэлийн нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн зарчмууд буюу GAAP дээр үндэслэн сүүлийн хоёр жил тутамд 800 гаруй сая доллар, 650 оны эхний зургаан сард 2022 сая орчим долларын алдагдал хүлээсэн байна.

2021 онд тэрээр хуваарилах боломжтой хөрөнгөө 1.3 тэрбум доллараар тооцсон боловч энэ нь хувьцаа эзэмшигчдэд 1.6 тэрбум долларын хуваарилалтад хүрээгүй юм. Breit эзэмшигчдийн тал орчим хувь нь өнгөрсөн жил хуваарилалтдаа дахин хөрөнгө оруулалт хийж, бэлэн мөнгөний зарцуулалтыг бууруулсан.

Брейтийн хуваарилалтад бэлэн байгаа хөрөнгийнхөө тооцоонд GAAP-ын бус санхүүгийн хэмжүүр болох 1.8 онд Блэкстоунд төлсөн 2021 тэрбум долларын менежментийн болон урамшууллын төлбөрийг хассан байна. Үүний шалтгаан нь төлбөрийг бэлнээр бус харин Брейтийн хувьцаагаар хийсэнтэй холбоотой юм. Гэхдээ хураамж нь хувьцаа эсвэл бэлнээр төлсөн эсэхээс үл хамааран хураамж юм. Блэйтт Блэкстоунд төлсөн хувьцаагаа буцааж худалдаж авсан нь Блэкстоун үр дүнтэй бэлэн мөнгө авдаг гэсэн үг. Breit нь GAAP-ын цэвэр ашгийг тооцоолохдоо менежментийн болон урамшууллын төлбөрийг зардал болгон оруулдаг.

Брейтийн хуваарилалт нь бараг бүх алдагдлын улмаас хөрөнгийн өгөөж юм. Үүний эсрэгээр ихэнх томоохон REIT-ууд цэвэр орлогоосоо бага ч болов ногдол ашиг төлдөг.

Блэкстоун хэлэхдээ, Брейтийн цэвэр орлого нь олон нийтийн REIT-тэй харьцуулахад элэгдлийн зардал ихэссэнээс болж буурдаг. Энэхүү өндөр элэгдэл нь татварын хөнгөлөлттэй хуваарилалтыг бий болгож, хөрөнгө оруулагчдад ашигтай гэж мэдэгджээ. Брейт байгуулагдсан цагаасаа эхлэн удирдлагын болон урамшууллын хураамжийг оруулаагүй GAAP хэмжүүр болох үйл ажиллагааны мөнгөн гүйлгээний хуваарилалтыг бүрэн санхүүжүүлсэн гэж мэдэгджээ.

Брейт эхний таван жилийн хугацаанд ухаалаг салбарын хуваарилалт, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн ачаар оноо авсан. Гэхдээ өндөр үнэ, өндөр төлбөртэй байсан тул түүхэн өгөөжөө давтаж, олон нийтийн REIT-ийг ялахад хэцүү байж магадгүй юм. Мөн эдийн засгийн тогтвортой уналт эсвэл цэвэр гэтэлгэлийн хугацаанд үүнийг туршиж үзээгүй байна.

Бичих Эндрю Бари [имэйлээр хамгаалагдсан]