Үл хөдлөх хөрөнгийн орлогоос их хэмжээний татвар төлөхөөс зайлсхийх

Үл хөдлөх хөрөнгөтэй байх нь олон хөрөнгө оруулагчдын хувьд том мөрөөдөл юм. Гэхдээ энэ бол асар их хөрөнгө оруулалт бөгөөд нэлээд ашигтай байж болох юм. Түрээсийн байраа асар их ашиг олж зарах нь мөрөөдөл биелэх болно. Гэсэн хэдий ч ийм борлуулалтаас олсон ашгийг нэмэгдүүлэхийн тулд та татварыг багасгах хэрэгтэй. Хэсэгчилсэн борлуулалт нь нэг стратеги юм. Санаа зоволтгүй: Энэ бол Дотоод Орлогын үйлчилгээ (IRS) батлав.

Том төлбөр нь том татварын тооцоотой тэнцүү

Нийтлэг нөхцөл байдлыг авч үзье:

Хал Букман худалдан авагчийн түрээсийн байрыг санал болгож буйг хараад, харсан тоондоо ч итгэсэнгүй. Түүний хөрөнгийн үнэ ердөө таван жилийн дотор мэдэгдэхүйц өссөн. Гэсэн хэдий ч, Хэл баяртайгаар түүнд хэлэв татварын зөвлөх худалдах талаар зөвлөх нь болгоомжилж: Орлогыг нь авч нэг удаагийн төлбөр Татварын үүднээс авч үзвэл Халын ашиг сонирхолд нийцэхгүй.

Хэрэв Хал үл хөдлөх хөрөнгөө зарсан жилдээ борлуулалтаас олсон орлогыг бүхэлд нь зарлах юм бол тэрээр олсон ашгийн 25% -ийг аль нэгэнд нь төлнө. элэгдлийн суутгал тэр өмнө нь түрээсийн байраа авсан.

Элэгдэл хорогдлын нөхөн төлбөрөөс хэтэрсэн орлогоос татвар ногдох орлого нь ганц бие бол 15-аас 41,676 доллар, 459,750 онд гэрлэсэн бол 83,351 ба 517,200 долларын хооронд татвар ногдох орлоготой татвар төлөгчдөд 2022%-ийн татвар ногдуулна. Эдгээр дүн нь 44,625 онд хамтран өргөдөл гаргасан гэрлэсэн хосуудын хувьд 492,300 доллар ба 89,250 доллар, мөн гэрлэсэн хосуудын хувьд 553,850 доллар, 2023 доллар болж нэмэгддэг. Эдгээр босгыг давсан орлоготой татвар төлөгчид 20 хувийн татвар ногдуулдаг.

Хал өөрийн татварын зөвлөхөөсөө татвараа бууруулахын тулд хийж чадах зүйл байгаа эсэхийг асуув татвар ногдох орлого жилийн хувьд. Зөвлөх нь зөвхөн ашиглах хэрэгслийг мэддэг: хэсэгчлэн худалдах гэрээ.

Хэсэгчилсэн худалдаа гэж юу вэ?

An хэсэгчилсэн худалдаа худалдсан татварын жилээс хойшхи хугацаанд нэгээс доошгүй төлбөр хийгээгүй үл хөдлөх хөрөнгийг худалдахыг хэлнэ.

IRS нь татвар төлөгчдөд хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгийг хэсэгчлэн худалдах гэрээгээр борлуулсны олсон ашгийн тодорхой хэсгийг хойшлуулахыг зөвшөөрдөг. Энэхүү зохицуулалт нь худалдагчдад a пропорциональ тэдний хэсэг хөрөнгийн ашиг хэдэн жил гаруй.

Худалдагч алдагдлаа тайлагнахдаа хэсэгчлэн зарах аргыг ашиглахыг хориглоно.

Хэсэгчилсэн борлуулалтын арга хэрхэн ажилладаг вэ

Хэсэгчилсэн борлуулалтын орлогоо зарлах нь онолын хувьд энгийн зүйл юм. Хэсэгчилсэн борлуулалтын татвар ногдуулдаг анюти, үүнд төлбөр бүрийн хувь тэнцүүлэн тооцсон хэсгийг үндсэн төлбөрийн буцаалт гэж үзнэ.

Цорын ганц нөхцөл бол зарж буй үл хөдлөх хөрөнгө нь олон нийтэд арилжаалагдах боломжгүй аюулгүй байдал эсвэл пүүсийн тогтмол бараа материалын нэг хэсэг бөгөөд татвар төлөгч нь а дилер худалдсан үл хөдлөх хөрөнгийн тухай (хугацаагаар зарах аргын дагуу тусгай хүүгийн төлбөр авахаар сонгогдсон зарим цаг хугацаатай дилерүүдээс бусад).

Хэсэгчилсэн борлуулалтын орлогыг тайлагнах

Хэсэгчилсэн борлуулалтын орлогыг гурван тусдаа ангилалд хувааж болно: хөрөнгийн ашиг, хүүБолон Захирал. Эдгээрийг тус бүр дээр тусад нь авч үздэг 1040 маягт.

The нийт ашиг Дараа нь тухайн татварын жилийн хэсэгчилсэн борлуулалтын орлогыг тооцоолоход хувь хэмжээг ашиглана.

Капитал олз

Дээрх жишээнд Хал нь жил бүр олзоо худалдсан жилээс хамааран урт хугацааны эсвэл богино хугацааны гэж зарлах ёстой. Урт хугацааны ашиг бага хэмжээгээр татвар ногдуулдаг, харин богино хугацааны ашиг байдлаар татвар ногдуулдаг энгийн орлого.

Хал байшинг таван жилийн турш эзэмшсэн тул энэ тохиолдолд ашиг нь урт хугацаанд байх болно.

Хэрвээ олз нь богино хугацаанд байсан бол Хэл нэг удаагийн олзоо зарлах ёстой байснаас бага хэмжээгээр хэсэгчилсэн орлогод татвар ногдуулж магадгүй юм. Учир нь богино хугацааны ашиг орлогод татвар төлөгчийн дээд талд татвар ногдуулдаг ахиу татварын хувь хэмжээ.

Хэрэв хувь тэнцүүлэн тооцсон ашиг нь түүнийг дараагийн татварын хаалтанд оруулахгүй бол энэ хувь хэмжээ бага байж магадгүй юм. Хэсэгчилсэн борлуулалтаас олсон ашгийг IRS дээр мэдээлдэг 6252 маягт дараа нь зөөв Хуваарь D 1040 маягт дээр.

Хүүний

Хугацаатай борлуулалтын орлоготой татвар төлөгч нь худалдан авагчид ногдуулсан хүүгээ тайлагнах ёстой бөгөөд энэ нь ердийн орлогын хувь хэмжээгээр татвар ногдуулдаг.

Борлуулалтын гэрээнд заасан хүүг заасан хүү гэж нэрлэдэг. Хэрэв заасан хүү хангалтгүй (эсвэл тэг) бол нэг хэсэг Захирал борлуулалтын хэсгийг тодорхойгүй хүү гэж дахин тодорхойлох ёстой.

үндсэн

Хэсэгчилсэн борлуулалтын нэг хэсгийг IRS үндсэн төлбөрийн татваргүй өгөөж гэж үздэг. Энэ дүнг 537-р хэвлэлийн ажлын А хуудсыг бөглөж тодорхойлж болно.

Хэсэгчилсэн борлуулалтын үндсэн төлбөр (тохируулсан үндэслэл) нь үл хөдлөх хөрөнгийн бодит тохируулсан суурь болон борлуулалтын зардал болон зардлын нийлбэр юм. элэгдлийн нөхөн төлбөр.

Энэ жишээн дээр Хал гэрт нь тохируулсан суурь болгон 200,000 доллартай. Тэрээр хуваан борлуулах зорилгоор тохируулсан үндэслэлээ тооцохын тулд элэгдлийн нөхөн төлбөрт 100,000 доллар, борлуулалтын зардалд 10,000 доллар нэмэх ёстой. Энэ тоо 310,000 мянган ам.доллар.

Нийт ашгийн хувь

Нийт ашгийн хувийг тооцоолохын тулд та нийт ашгийг тооцохын тулд хэсэгчлэн борлуулах зорилгоор тохируулсан үндэслэлийг буюу энэ жишээнд $310,000-ыг борлуулалтын үнээс хасах хэрэгтэй. Энэ жишээнд нийт ашиг нь $90,000 ($400,000 - $310,000) байна.

Дараа нь нийт ашгийг борлуулалтын үнэд хувааж, энэ тохиолдолд 22.5% ($90,000 ÷ $400,000) байх ба нийт ашгийн хувь танд байна.

Эцэст нь жил бүр татвар ногдох ашгийг тооцохдоо энэ хувийг төлбөрийн дүнгээр үржүүлнэ. Тиймээс, Халын татвар ногдуулах ашгийг жил бүр 11,250 доллар (50,000 х 22.5%) гэж үздэг.

Ипотекийн зээл ба гэрээний үнэ

Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авагч нь а моргэйжийн зээл эсвэл өөр бусад Амлах тэмдэглэл Худалдан авахдаа үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг ипотекийн зээл эсвэл тэмдэглэлийн хэмжээгээр бууруулах ёстой. Бидний жишээ рүү буцахын тулд Хал зарсан эд хөрөнгөө 100,000 долларын барьцаатай гэж үзье.

Хэрвээ түрээслэх эд хөрөнгө 400,000 доллараар зарагдсан Хал нь 100,000 долларын орон сууцны зээлтэй, гэрээний үнэ 300,000 доллар (400,000 - 100,000) болж буурсан.

Ипотекийн зээлийн хэмжээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн нийт тохируулсан үндэслэлээс хэтэрсэн тохиолдолд зөрүүг эхний жилд төлбөр болгон тайлагнаж, гэрээний үнийг тэр хэмжээгээр нэмэгдүүлнэ.

Жишээлбэл, Халын үл хөдлөх хөрөнгө 250,000 долларын барьцаатай гэж хэлье. Хэсэгчилсэн төлбөрөөс гадна Хал эхний жилд 50,000 долларын (250,000 - 200,000 доллар) илүү төлбөр төлснөө мэдэгдэх ёстой.

Хэсэгчилсэн борлуулалтын жишээ

Дээрх жишээг ашиглан Хэл төлбөрөө хойшлуулахыг хүсвэл хэсэгчилсэн борлуулалтаа хэрхэн зохион байгуулж болохыг харцгаая хөрөнгийн ашгийн татвар ирээдүйн жил рүү.

Хал 400,000 долларын түрээсийн байшингаа авах саналыг хүлээн авдаг. Тэр үл хөдлөх хөрөнгөө 300,000 мянган доллараар худалдаж авсан. Олон жилийн турш тэрээр 100,000 доллар авчээ элэгдэл хасалт хийх, түүний тохируулсан суурь $ 200,000.

Тиймээс Хал 200,000 долларын (400,000 - 200,000 доллар) татвар ногдох орлогоо зарлах ёстой.

Халын зөвлөх түүнд борлуулалтын орлогоо нэг жилийн дотор 50,000 доллар зарлахын оронд тус бүр нь 400,000 долларын найман хэсэг болгон хуваахыг зөвлөж байна. Төлбөрийг жил бүр үр дүнтэй хүлээн авдаг бол энэ арга нь Халд ашиг, улмаар олсон ашгийн тодорхой хэсгийг найман жилийн хугацаанд бүртгэх боломжийг олгоно.