Яг одоо онцгой хямд 3 шилдэг REIT

REIT-ууд баавгайн зах зээл дээр хүчтэй цохилтонд өртсөн. Энэ жил S&P 500 18%-иар буурсан байхад Үл хөдлөх хөрөнгийн сонгомол салбар SPDR ETF (XLRE) 26% буурсан байна.

ГБОАТ-ын гүйцэтгэл муу байгаагийн гол шалтгаан нь нэлээд их хэмжээний өртэй ихэнх ГБОАТ-уудын хүүгийн зардалд өндөр хүүгийн нөлөөлөл юм.

Гэсэн хэдий ч зарим REIT нь урт хугацааны үүднээс маш хямд болсон. Өндөр хүүгийн эсрэг салхи намжиж эхэлмэгц бат бөх суурьтай REIT-ууд нэгж эзэмшигчдээ өндөр урамшуулах магадлалтай.

Үүний зэрэгцээ гурван онцгой сонирхол татахуйц REIT-ийн хэтийн төлөвийн талаар ярилцъя.

Pure-Play эмнэлгийн REIT

2003 онд байгуулагдсан, Medical Properties Trust (MPW) нь салбар дахь цорын ганц цэвэр тоглоомын эмнэлэг REIT юм.

REIT нь 400 гаруй өөр операторуудад түрээслүүлсэн 30 гаруй үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшдэг. Ихэнх хөрөнгө нь цочмог тусламжийн ерөнхий эмнэлгүүд бөгөөд зах зээл дэх эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэргүй байдлын эрсдлийг бууруулах зорилгоор 29 мужид өмчтэй, өөр өөр газарзүйн байршилд сайн төрөлжсөн байдаг. АНУ-ын багцаас гадна Medical Properties нь Герман, Их Британи, Итали, Австрали зэрэг олон улсын гол зах зээлд стратегийн нөлөө үзүүлдэг.

Medical Properties компани нь зарим нэг өрсөлдөөний давуу талтай. Бизнестээ 20 орчим жилийн туршлагатай REIT нь цорын ганц цэвэр тоглоомын эмнэлэгийн хувьд өөрийн салбартаа маш сайн туршлагатай. Мөн цар хүрээний хэмнэлттэй.

Эмнэлгийн REIT-ийн хувьд Medical Properties нь эдийн засгийн хамгийн таагүй нөхцөлд ч эрүүл мэндийн зардлаа бууруулдаггүй тул ихэнх хэрэглэгчид REIT-ээс илүү хямралд тэсвэртэй байдаг. REIT нь 2020, 2021 онуудад нэгж бүрт үйл ажиллагаанаас (FFO) дээд хэмжээний санхүүжүүлж, коронавирусын хямралын туршид тэсвэрлэх чадвартай гэдгээ баталсан. Нөгөө талаар, Их хямралын үед итгэлцэл нэгж нэгжид ногдох FFO 31% буурч, ногдол ашиг 26%.

Medical Properties нь гайхалтай тогтвортой өсөлтийн рекордыг харуулсан. Энэ нь сүүлийн 10 жилийн есөн жилд нэгжид ногдох FFO-оо жилийн дундаж 9.3%-иар өсгөсөн байна. Тогтвортой гүйцэтгэл нь REIT-ийн хатуу бизнесийн загвар, түүнийг болгоомжтой хэрэгжүүлсний нотолгоо юм. Ихэнх зах зээл дэх хүн амын хөгшрөлтөөс үүдэлтэй арын салхи болон ирээдүйтэй худалдан авалтын ачаар Medical Properties ойрын жилүүдэд өсөлтийн замдаа хэвээр байх болно.

Нөгөөтэйгүүр, эрүүл мэндийн бусад REIT-ийн нэгэн адил Medical Properties нь одоогийн байдлаар инфляцийн хөдөлмөрийн зардалд үзүүлэх нөлөө, тахлын дараах өвчтөний хэмжээ удаашралтай сэргэж, төсвийн урамшууллын багц сулрах зэрэг зарим хүндрэлтэй тулгарч байна. Үүний үр дүнд бид аюулгүй талдаа байхын тулд дараагийн таван жилийн хугацаанд нэгжид ногдох FFO-ийн жилийн дундаж өсөлт ердөө 0.4% байна гэж таамаглаж байна.

Medical Properties компани есөн жил дараалан ногдол ашгаа өсгөж, одоогоор 9.3%-ийн ногдол ашгийн өгөөжийг санал болгож байна. REIT нь 64% -ийн зохистой төлбөрийн харьцаатай, 2.6 хүүгийн нөхцлийн харьцаатай тогтвортой баланстай. Батлан ​​хамгаалах бизнесийн загварыг харгалзан ногдол ашгийг ойрын ирээдүйд аюулгүй гэж үзэх ёстой.

Medical Properties нь одоогоор бараг 10 жилийн хамгийн бага үнэ-FFO харьцаатай 6.9 буюу 12.5 хувьцааны түүхэн дунджаас хамаагүй доогуур үнээр арилжаалагдаж байна. Онцгой хямд үнэлгээ нь дээр дурьдсан эсрэг талын салхи болон ирээдүйн мөнгөн урсгалын өнөөгийн үнэ цэнэд инфляцийн нөлөөллийн үр дүнд бий болсон. Инфляци буурч эхэлмэгц FFO үржвэр нь түүхэн дундаж руугаа эргэж орох магадлалтай. Тиймээс бид ирэх таван жилийн хугацаанд 12.6%-ийн жилийн үнэлгээний арын салхи гарна гэж найдаж байна. Мөн нэгж тутамд ногдол ашиг 9.3%, FFO-ийн 0.4% өсөлтийг харгалзан үзэхэд хувьцаа нь ирэх таван жилийн хугацаанд жилийн нийт 18.5% өгөөжийг өгөх боломжтой гэж бид үзэж байна.

Энэхүү REIT нь оффис дээр өгдөг

Office Properties Income Trust (OPI) нь одоогоор 160 мужид байрладаг 31 гаруй барилга байгууламжийг эзэмшдэг REIT бөгөөд үндсэндээ зээлийн өндөр чанартай ганц бие түрээслэгчдэд түрээслүүлдэг. REIT-ийн багц одоогоор 90.7% ашиглалттай, барилгын дундаж нас 17 жил байна.

Office Properties компани түрээсийн орлогынхоо 64 хувийг хөрөнгө оруулалтын зэрэглэлийн түрээслэгчдээс бүрдүүлдэг. Энэ нь REIT салбарт хөрөнгө оруулалтын зэрэгтэй түрээслэгчдийн төлж буй түрээсийн хамгийн өндөр хувь юм. АНУ-ын засгийн газрын түрээслэгчид түрээсийн орлогын 20 орчим хувийг бүрдүүлдэг бол өөр ямар ч түрээслэгч жилийн орлогын 4 хувиас илүү хувийг эзэлдэггүй нь гайхалтай юм. Ерөнхийдөө Office Properties нь түрээслэгчдийн зээлийн онцгой шинж чанартай байдаг бөгөөд энэ нь найдвартай мөнгөн гүйлгээг бий болгож, өрсөлдөхүйц чухал давуу талыг бүрдүүлдэг.

Нөгөөтэйгүүр, Оффис Пропертис нь өрийн ачаалал ихтэй, хүүгийн зардал нь одоогийн байдлаар үйл ажиллагааныхаа бүх орлогыг зарцуулж байна. Тиймээс итгэлцэл нь хөшүүргээ багасгахын тулд хөрөнгөө зарах шатандаа явж байна. Хөнгөлөлтийг бууруулах үйл явц нь сүүлийн хоёр жилийн хугацаанд ГБХТ-ийн гүйцэтгэлд нөлөөлж байна.

Гуравдугаар улиралд Оффисын ашиглалтын түвшин 94.3% -иас 90.7% болж буурч, нэгжид ногдох хэвийн FFO өмнөх улирлынхаас 10% -иар буурсан байна. Хөрөнгийн борлуулалт болон зарим түрээсийн хугацаа дууссаны улмаас сүүлийн хоёр жилд нэгжид ногдох FFO нийтдээ 19%-иар буурч, энэ онд дахин 3%-4%-иар буурах төлөвтэй байна.

Түүнчлэн, коронавирусын хямрал нь олон компанийг үйл ажиллагааны зардлаа бууруулахын тулд байнгын "гэрээсээ ажиллах" загварыг нэвтрүүлэхэд хүргэж болзошгүй юм. Ийм өөрчлөлт нь урт хугацаанд Оффисын өмчид сөргөөр нөлөөлнө, гэхдээ тахлын энэ хандлагад үзүүлэх нөлөөг үнэлэхэд эрт байна. Оффис пропертисийн гүйцэтгэлд их хэмжээний өрийн дарамт үүсч, "гэрээс ажил" гэсэн хандлагаас үүдэн бид ирэх таван жилийн хугацаанд нэгж нэгжид ногдох FFO-ийн жилийн дундаж өсөлт ердөө 2% байх төлөвтэй байна.

Office Properties компани дөрвөн жил дараалан ногдол ашгаа царцаасан ч 15.7%-ийн онцгой өндөр ногдол ашгийн өгөөжийг санал болгож байна. REIT нь 47%-ийн эрүүл төлбөрийн харьцаатай боловч хэт их өрийн ачаалалтай байдаг. Ингэснээр эдийн засгийн уналтад орсон тохиолдолд ногдол ашгаа бууруулж магадгүй байна.

Сайн талаас нь авч үзвэл, хувьцаа нь одоогоор бараг 10 жилийн хамгийн бага үнэ-FFO харьцаатай 3.0-оор арилжаалагдаж байгаа нь 10 жилийн дундаж 8.0-аас хамаагүй доогуур байна. REIT-ийн хөшүүрэг өндөр байдаг тул бид консерватив байхыг илүүд үздэг бөгөөд ингэснээр үнэ-FFO харьцааг 6.0 гэж үздэг.

Хэрэв таван жилийн дараа хувьцаа манай бодит үнэлгээний түвшинд хүрвэл өгөөжөө жилийн 15.0%-ийн ашиг хүртэх болно. Мөн нэгж тутамд ногдол ашиг 15.7%, FFO-ийн 2.0%-ийн өсөлтийг харгалзан үзвэл Office Properties ирэх таван жилийн хугацаанд жилийн нийт 24.7%-ийн өгөөжийг санал болгож чадна.

Орлогын энэ сейфийг хаах

Хамгаалалт (Аюулгүй байдал) 2017 онд олон нийтэд нээлттэй болсон бөгөөд iStar нь түүний менежер, үндсэн хөрөнгө оруулагчаар ажиллаж байна. Өнөөдрийг хүртэл iStar ихэнх хувьцаа эзэмшигч хэвээр байгаа ч хуулийн дагуу компанийн засаглалын зорилгоор саналын эрхтэй хувьцааны 42 хувийг л хянахаар хязгаарлагддаг.

Safehold бол үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хувьсгал хийх зорилготой газрын түрээсийн REIT компани бөгөөд бизнес эрхлэгчдэд өөрсдийн бизнест зориулж барилга барихад илүү үр ашигтай арга замыг бий болгох замаар үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хувьсгал хийх зорилготой юм. Энэхүү итгэлцэл нь АНУ даяар арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн дор байрлах газрыг урт хугацаагаар худалдах, түрээслэх үйл ажиллагаа эрхэлдэг бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт, хөгжлийг дэмжих зорилгоор зөвхөн газрын түрээсийн чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг цорын ганц REIT юм.

Safehold бол газар худалдах, буцаан түрээслэх салбарт анхдагч юм. Үүний үр дүнд шинэлэг, өвөрмөц түрээсийн бүтээгдэхүүнийг санал болгосноор REIT-ийг ашиг орлого ихтэй болгож, ирээдүйд өсөх өргөн боломжоор хангадаг. Гэсэн хэдий ч энэ бизнест ороход цөөн тооны саад бэрхшээл тулгардаг тул итгэлцлийн өрсөлдөх давуу тал нь бат бөх байж магадгүй юм.

Safehold одоогоор бизнесийн хүчтэй эрч хүчтэй байгаа. Гуравдугаар улиралд хэд хэдэн шинэ гарал үүслийн ачаар орлогоо өмнөх оныхоос 52%-иар нэмэгдүүлж, газрын түрээсийн борлуулалтаас олсон ашгийнхаа ачаар нэгж нэгжид ногдох FFO бараг гурав дахин өссөн байна. REIT нь 2020 оны 76.7-р сард газрын түрээсийг 136 сая доллараар худалдаж авсан бөгөөд гуравдугаар улиралд 30 сая доллараар худалдсан. Тогтвортой бизнесийн эрчийнхээ ачаар REIT энэ жил нэгжид ногдох FFO-оо бараг XNUMX%-иар өсгөж, шинэ дээд амжилтын түвшинд хүргэх замдаа явж байна.

Safehold нь нийт 7 их наяд доллараар үнэлэгддэг зах зээлийн тэргүүлэгч юм. Гэсэн хэдий ч хүүгийн түвшин нэмэгдэж байгаа нь REIT-ийн цэвэр хөрөнгийн үнэ цэнэд (NAV) дарамт учруулж байна. Тиймээс бид ирэх таван жилийн хугацаанд REIT-ийн NAV-ийн жилийн дундаж өсөлт 2.7% байна гэж таамаглаж байна.

Түүгээр ч барахгүй тус итгэлцэл одоогоор 2.4 хувийн ногдол ашгийн өгөөжийг санал болгож байна. Энэхүү өгөөж нь эмнэлгийн болон оффисын үл хөдлөх хөрөнгийн өгөөжөөс хамаагүй бага боловч Safehold-ын ногдол ашиг нь бусад хоёр REIT-ийн ногдол ашгаас хамаагүй аюулгүй бөгөөд энэ нь үндсэндээ 35%-ийн хатуу төлбөрийн харьцааны ачаар юм.

Safehold одоогоор бараг таван жилийн хамгийн бага үнэ/NAV харьцаатай 0.62-оор арилжаалагдаж байгаа нь бидний таамагласан шударга үнэлгээний 1.0 түвшнээс хамаагүй доогуур байна. Зээлийн хүү буурч эхэлмэгц бид REIT шударга үнэлгээний түвшиндээ эргэн орно гэж бид найдаж байна. Хэрэв таван жилийн дараа хувьцаа нь шударга үнэлгээний түвшиндээ арилжаалагдах юм бол өгөөж нь жилийн 12.6%-ийн ашиг хүртэх болно. Мөн нэгж тутамд ногдол ашиг 2.4%, NAV-ийн 2.7%-ийн өсөлтийг харгалзан үзвэл Safehold ирэх таван жилийн хугацаанд жилийн нийт 17.0%-ийн өгөөжийг санал болгож чадна.

Final бодол

Дээрх гурван REIT нь 40 жилийн өндөр инфляци нь тэдний үр дүн болон үнэлгээнд нөлөөлсөний үр дүнд худалдагдсаны улмаас онцгой хямд болсон.

Инфляцийг урт хугацааны зорилтот 2%-д хүргэхийг урьтал болгосон ХНС-ын түрэмгий бодлогын ачаар инфляци ирэх онд буурч эхэлнэ гэж бид үзэж байна. Инфляци буурах бүрд дээрх гурван REIT нь хөрөнгө оруулагчдыг урамшуулах боломжтой.