Аюулгүй ногдол ашгийн орлогын 3 өндөр өгөөжтэй ГБОАТ

Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын траст буюу REITs нь ерөнхийдөө аюулгүй, сонирхол татахуйц ногдол ашгийн орлого олох сайхан газар юм. Учир нь тэд аж ахуйн нэгжийн татварыг тэглэх үр шимийг хүртдэг бөгөөд хуулийн дагуу татвар ногдох орлогын 90-ээс доошгүй хувийг хувьцаа эзэмшигчдэдээ ногдол ашиг болгон төлөх үүрэгтэй. Цаашилбал, REIT-ийн дийлэнх нь үл хөдлөх хөрөнгийн гэрээний түрээсийн орлогын хамгаалалт, тогтвортой шинж чанараас ашиг хүртдэг.

Үүний үр дүнд олон арван жилийн турш үйл ажиллагаагаа явуулж ирсэн олон цэнхэр чиптэй REIT нь Ногдол ашгийн язгууртнууд (25+ жил дараалан ногдол ашгийн өсөлт) ба/эсвэл Ногдол ашгийн хаан зэрэг дэлхийн хамгийн элит ногдол ашгийн өсөлттэй компаниудын эгнээнд нэгдэж байгаа нь гайхах зүйл биш юм. (50+ жил дараалан ногдол ашгийн өсөлт).

Энд бид Ногдол ашгийн хаан эсвэл Ногдол ашгийн язгууртны аль нэг нь найдвартай ногдол ашиг санал болгодог өндөр өгөөжтэй гурван REIT-ийг авч үзэх болно.

"Нүүж ирэх" нөхцөлтэй залуу язгууртан

Эссексийн үл хөдлөх хөрөнгийн итгэмжлэл (ESS) 28 жил дараалан ногдол ашгаа өсгөж байсан Ногдол ашгийн язгууртнууд клубт саяхан элссэн. Түүний урт хугацааны өсөлтийн хэтийн төлөв, гайхалтай баланс, консерватив төлбөрийн харьцаа зэргийг харгалзан бид олон жилийн турш ногдол ашгаа нэмэгдүүлнэ гэж найдаж байна.

Түүний бизнесийн загвар нь баруун эрэгт байрлах олон айлын орон сууцны хорооллыг хөгжүүлэх, дахин төлөвлөх, удирдах, худалдан авах, борлуулахаас бүрддэг. Одоогоор олон зуун орон нутагт тархсан 60,000 гаруй орон сууц эзэмшдэг.

Энэ бизнесийн загвараас альфа үүсгэгч гурван үндсэн өрсөлдөх давуу талыг эдэлдэг.

Нэгдүгээрт, энэ нь олон гэр бүлийн өмчийг хөгжүүлж, дараа нь их хэмжээний ашиг олох боломжтой. Хоёрдугаарт, өөрийн туршлага, бизнесийн сүлжээгээ ашиглан үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах, дараа нь үнэ цэнийг нэмэгдүүлсэн дахин төлөвлөлтийн үйл ажиллагаанд оролцож, хувьцаа эзэмшигчдэд маш сонирхолтой эрсдэлийг тохируулсан өгөөжийг өгөх боломжтой. Гуравдугаарт, газарзүйн төвлөрөл нь эдийн засгийн үндэс суурьтай нийлүүлэлт хязгаарлагдмал зах зээлд үйл ажиллагаагаа явуулдаг гэсэн үг. Үүний үр дүнд зах зээл дээр илүүдэл нийлүүлэлт үүсэх аюул бага байгаа бөгөөд энэ нь түүний өмч нь эргэн тойронд хүчтэй шуудуутай гэсэн үг юм. Технологийн салбараас шалтгаалан зах зээл дэх ажлын байрны өсөлт, хангамжийн хязгаарлалт, хөгжил, дахин төлөвлөлтийн чадавхийг харгалзан үзвэл ESS нь гэрэлт ирээдүйтэй.

ESS нь үндсэн хэрэгцээг санал болгосноороо уналтад нэлээд тэсвэртэй болох нь нотлогдсон бөгөөд ойрын ирээдүйд хүнд хэлбэрийн уналттай тулгарвал бэлэн мөнгөний урсгал болон ногдол ашгийн өсөлтийн профайлыг илүү ирээдүйтэй харагдуулна. Жишээлбэл, сүүлийн уналтын үед нэгж хувьцаанд ногдох үйл ажиллагааны санхүүжилт (FFO) үнэхээр өссөн бол 5.57 онд 2007 доллар байсан бол 6.14 онд 2008 доллар, 6.74 онд 2009 доллар болж өссөн.

Өрсөлдөх давуу тал, эрсдэл багатай байдлаа 4%-ийн ногдол ашгийн өгөөж, ирэх хагас жилийн хугацаанд 5-6%-ийн FFO болон нэгж хувьцаанд ногдох ногдол ашгийн CAGR-тэй хослуулахдаа ESS нь найдвартай өндөр ашиг хайж буй хөрөнгө оруулагчдад маш сонирхолтой эрсдэл, урамшууллын профайлыг санал болгож байна. .

"О"-ын домог

Үл хөдлөх хөрөнгийн орлого (O) нь 500 онд олон нийтэд нээлттэй болсноос хойш S&P 1994-ийн нийт өгөөжийг бууруулж, 27 жил дараалан өссөн сар бүр сонирхол татахуйц ногдол ашиг төлж байсан түүхээрээ ногдол ашгийн өсөлтийн домогт хувьцаа юм.

Энэ нь асар том хэмжээтэй бөгөөд 11,733 үл хөдлөх хөрөнгийн багцыг консерватив бүтэцтэй гурвалсан цэвэр түрээсээр 1,147 түрээслэгчид түрээслүүлсэн. О нь 8.8 жилийн жигнэсэн дундаж түрээсийн хугацаатай бөгөөд түрээсийн орлогынхоо 43%-ийг хөрөнгө оруулалтын зэрэглэлийн түрээслэгчдээс бүрдүүлдэг нь ирээдүйн мөнгөн гүйлгээний урсгалыг харагдуулах боломжийг олгодог. Энэхүү мөнгөн гүйлгээ нь эдийн засгийн хямралын үед маш сайн ажилладаг нь нотлогдож, цаашлаад түүний профайлын хүч чадлыг нэмэгдүүлсэн.

Зээлийн зэрэглэл А-тай, үнэт цаас, бондын жигнэсэн дундаж хугацаа нь 6.3 жил, тогтмол төлбөрийн даатгал 5.5x, өрийн 95% нь баталгаагүй, 88% нь тогтмол хүүтэй, төлбөрийн чадвараас дээш 2.5 тэрбум доллар, цэвэр өр нь жилийн проформат тохируулсан EBITDA 5.2x, О-ийн баланс нь цайз шиг байна.

O хувьцаа одоогоор 4.5%-ийн гайхалтай ногдол ашгийн өгөөжийг санал болгож байгаа бөгөөд энэ нь маш найдвартай бөгөөд хүчирхэг бизнесийн загвар, амжилтаа харгалзан цаашид олон жил өсөх магадлалтай. O мөн EV/EBITDA, P/AFFO, P/NAV үндсэн дээр түүхэн дунджаасаа мэдэгдэхүйц хямдралтай арилжаа хийдэг. Хүлээгдэж буй дундаж нэг оронтой тоонд ногдох жилийн AFFO болон 4.5%-ийн ногдол ашгийн өгөөжтэй хослуулан энэ нь эрсдэлд тохируулсан нийт өгөөжийн дүр төрхийг бий болгодог.

Энэхүү REIT-ээс Холбооны хэрэг үүсгэ

Эцэст нь, Холбооны үл хөдлөх хөрөнгийн итгэлцэл (FRT) нь АНУ-ын өндөр орлоготой, хүн ам шигүү суурьшсан далайн эрэг орчмын захуудад худалдааны төвүүдийг эзэмшиж, хөгжүүлж, дахин хөгжүүлдэг жижиглэнгийн худалдаанд чиглэсэн тэргүүлэгч REIT компани юм. .

3,100 гаруй үл хөдлөх хөрөнгийн 105 гаруй түрээслэгчтэй бөгөөд жилийн үндсэн түрээсийнхээ 3 хувийг ч ганцхан түрээслэгч байдаггүй тул FRT нь цахим худалдаа өссөөр, ирээдүйд болзошгүй хямрал жижиглэнгийн худалдаачдад хохирол учруулахын хэрээр жижиглэн худалдааны дампуурлаас сайн тусгаарлагдсан. болон тэдний газрын эзэд.

Орлого, хүн ам зүйн таатай хандлагатай зах зээл дээр төвлөрч байгаагаас гадна FRT нь A үнэлгээтэй балансаа ашиглан одоогийн болон шинэ үл хөдлөх хөрөнгөө сонирхол татахуйц өгөөжтэйгээр хөрөнгө оруулалт хийх замаар хувьцаа эзэмшигчдэд үнэ цэнийг бий болгодог. Эдгээр хөрөнгө оруулалт нь түрээсийн орлогын өсөлтийг хангахаас гадна түрээслэгч болон худалдан авагчдын сонирхлыг татахуйц хөрөнгөө шинэлэг байлгаж, тэдний өрсөлдөх чадварыг улам бэхжүүлдэг.

Хямралын баталгаа биш ч гэсэн FRT сүүлийн томоохон хямралын үеэр нэлээд сайн ажилласан бөгөөд төрөлжсөн байдал, зах зээлийнхээ хүч чадал, түрээслэгчид болон үл хөдлөх хөрөнгийн чанар зэргийг харгалзан дараагийн хямралын үеэр дахин хийх болно. Сүүлийн томоохон хямралын үеэр нэгж хувьцаанд ногдох FFO нь 6.4 онд өмнөх оны мөн үеэс 2008%-иар өсч, 8.8 онд 2009%-иар буурч, 10.5 онд 2010%-иар өссөн байна. Үүний үр дүнд бид түүний өсөлтийг үргэлжлүүлнэ гэдэгт итгэлтэй байна. урт хугацааны ногдол ашгийн өсөлтийн дараалал.

Доод зураас

Эдийн засгийн тодорхойгүй байдал маш өндөр түвшинд байгаа энэ үед аюулгүй, сонирхол татахуйц орлоготой хөрөнгө оруулалт нь хөрөнгө оруулагчдад урьд өмнөхөөсөө илүү үнэ цэнэтэй болсон. ESS, O, FRT гэх мэт батлагдсан, сонирхол татахуйц үнэтэй, өндөр өгөөжтэй REIT-ийн тусламжтайгаар хөрөнгө оруулагчид дэлхийн хамгийн шилдэг үл хөдлөх хөрөнгийн багц, менежментийн баг, бизнесийн загварт хандах боломжтой бөгөөд эдгээр нь олон хүмүүсийн өсөн нэмэгдэж буй орлогын урсгалыг таслан зогсоох ёстой. ирэх жилүүд.