3 товшилтоор 12.7% өгөөжтэй болно

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ огцом буурч байгаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын трастууд (REITs) дахин наймаа болно гэсэн үг юм.

Эцэст нь! REIT-ийн өгөөж байх ёстой газар руугаа буцлаа—(газар) ванилийн S&P 500 дээр ноёрхлоо!

Мэдээжийн хэрэг, бид эсэргүүцэгчид алдартай хүмүүсээс ч илүү сайн зүйлийг хийж чадна Vanguard үл хөдлөх хөрөнгийн ETF (VNQ). 3.5% нь тийм ч муу биш ч бидний хэлэлцэх гэж буй 12.7% "гарчигны өгөөж"-тэй харьцуулахад бүдэг байна.

REIT яагаад дахин хямд байна вэ? Энгийн: Холбооны нөөц.

Би хэдэн сарын өмнө дурдсанчлан, хүүгийн түвшин өндөр байна гэдэг нь REIT-ийн (мөн бусад бүх компаниудын хувьд) хөрөнгийн зардал өндөрсөөд зогсохгүй, бондын өгөөж улам өрсөлдөөнтэй болохын хэрээр орлогын төлөөх өрсөлдөөн нэмэгдэнэ гэсэн үг.

Үнэн хэрэгтээ REIT-ууд бидний хүлээж байсан шиг ажилласан ...

Гэсэн хэдий ч бид энэ үеийг хямд үнээр, дунджаас хамаагүй өндөр өгөөжтэй REIT худалдаж авахад хамгийн тохиромжтой үе гэж эргэн харах болно.

Бид хаанаас эхлэх ёстой вэ? 11.4% - 13.5% өгөөжтэй гурван багц REIT-ийн талаар ярилцъя.

Шаардлагатай жижиглэнгийн худалдааны REIT (RTL)

Ногдол ашиг ашиг: 13.5%

Надад жаахан зөөлөн тал бий Getty Realty (GTY), "Уйтгартай сайхан" хэвэнд тохирсон ганц түрээслэгчтэй мэргэжилтэн миний "шаардлагатай" жижиглэнгийн худалдаачид: шатахуун түгээх станц, дэлгүүр, автомашины сэлбэгийн дэлгүүрт түрээслүүлснээр та зураг авах болно.

Үүнийг харгалзан үзэх болно байна өөрийгөө нэрлэсэн үл хөдлөх хөрөнгийн фирмийг хайрлах Шаардлагатай жижиглэнгийн худалдааны REIT (RTL), тийм үү?

Necessity Retail компани нь 1,000 мужид 48 гаруй нэг түрээслэгчтэй, "нээлттэй цахилгаан, зангуутай, хүнсний төв"-ийг эзэмшдэг бөгөөд тэдгээрийг үндсэндээ урт хугацааны гэрээ хэлэлцээрээр цэвэр түрээслэдэг. Түүний түрээслэгчид нь хийн/тохь тух, эрүүл мэнд, түргэн үйлчилгээний ресторан зэрэг 44 өөр салбараас ирдэг бөгөөд нэг салбар шулуун шугамын түрээсийн 8%-иас илүү хувийг эзэлдэггүй.

Яагаад ийм том REIT ийм танил бус сонсогдож байна вэ? За тэгээд жилийн өмнө л нэрээ сольсон Америкийн санхүүгийн итгэлцэл (AFIN)- нэр Би 2020 онд судалж үзсэн. Ресторан, зугаа цэнгээний газар, жижиглэнгийн худалдаачид болон оффисын үл хөдлөх хөрөнгөд маш их өртөх нь COVID-ийн дунд "хариуцлага" гэдгийг би тэмдэглэсэн боловч энэ нь COVID-ийн сэргэлтийг буцаан авах боломжтой тул хямдхан худалдан авалт шиг харагдах болно.

Өнөөдрийг хурдан урагшлуулбал RTL нь өр гэх мэт өөр асуудалтай байна.

2021 оны эцэс гэхэд тэрээр CIM үл хөдлөх хөрөнгийн санхүүжилтийн итгэмжлэлээс 1.3 жижиглэнгийн хөрөнгийг 81 тэрбум ам.доллараар худалдаж авахаас гадна оффисын үндсэн бус гурван өмчийг хурааж авахаа зарлав.

Сайн мэдээ? RTL нь шилдэг 10 түрээслэгчийн төвлөрлийг бууруулж, оффисын талбайн өртөлтийг 7% -иас 1% болгон бууруулсан. Сул тал нь? Их өрийн дарамт улам л нэмэгдэв. Энэхүү REIT одоо 2.8 тэрбум долларын цэвэр өртэй байгаа нь тохируулсан EBITDA-аас бараг 10 дахин, зах зээлийн үнэлгээнээс XNUMX дахин их байна!

Үнэ цэнэтэй зүйл бол ногдол ашгийн хамрах хүрээ нь анхаарал татахуйц асуудал биш бөгөөд ногдол ашиг нь үйл ажиллагааны дараалсан 83 сарын тохируулсан хөрөнгийн (FFO) ердөө 12% -ийг төлөөлдөг. Гэхдээ өндөр өрийн ачаалал, тодорхой катализатор байхгүй байгаа нь RTL-ийн талаар бага зэрэг түр зогсоох боломжийг олгодог.

Дэлхийн цэвэр түрээс (GNL)

Ногдол ашиг ашиг: 11.4%

Дэлхийн цэвэр түрээс (GNL) нь зөвхөн АНУ-д төдийгүй Их Британи, Нидерланд, Финланд, Франц зэрэг бусад 10 оронд үйл ажиллагаагаа явуулдаг арилжааны REIT юм. Энэ нь 311 салбарын 140 түрээслэгчдэд түрээслүүлсэн 50 үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшдэг ч салбарын төвлөрөл арай өндөр байгаа нь санхүүгийн үйлчилгээ (13%), автомашины үйлдвэрлэл (12%) нь багцын бялуугийн хоёр оронтой хэсэг юм.

Нэрийн нөгөө хэсэг нь "Цэвэр түрээс" бөгөөд энэ нь RTL-ийн нэгэн адил таалагдах шалтгаан болдог. Сануулахад, цэвэр түрээс нь даатгал, засвар үйлчилгээ, татвараас бүрдсэн "цэвэр" бөгөөд энэ нь зөвхөн түрээсийн төлбөрийг цуглуулж, бусад бүх зүйлийг түрээслэгчдэд үлдээдэг гэсэн үг юм. Энэ нь GNL хөрөнгө оруулагчдад санаа зовох хувьсагч цөөхөн гэсэн үг; ашиг нь уламжлалт түрээстэй харьцуулахад илүү урьдчилан таамаглах боломжтой бөгөөд найдвартай байдаг.

Тэгэхээр, юу вэ Буруу байна GNL-тэй юу?

Эхлэхийн тулд Global Net Lease нь COVID-ийн улмаас ногдол ашгаа бууруулсан олон REIT-ийн нэг байв. Тодруулбал, тус компани 25 оны дөрөвдүгээр сард хувьцааны төлбөрөө 40 хувиар бууруулж, 2020 цент болгон бууруулсан ч эргэж харалгүй байна.

Хэрэв бууруулахад эерэг тал байгаа бол одоогийн төлбөрийн хэмжээ илүү тогтвортой байна гэсэн үг. AFFO төлбөрийн харьцаа 93% байгаа нь хангалттай найдвартай боловч баавгай ирэх саруудад анхааралтай ажиглах болно.

Мөн Necessity Retail-ийн нэгэн адил GNL 2.2 тэрбум долларын өртэй. Энэ нь тийм ч муу биш, наад зах нь харьцангуй - энэ нь 8x тохируулсан EBITDA, 1.5x зах зээлийн үнэлгээ юм. Энэ өрөнд төлж буй жигнэсэн дундаж хүү (3.5%) нь RTL-ээс (4.2%) арай дээр юм.

Тиймээс, Global Net Lease-д өөрийн гэсэн үр дүн байгаа нь гарцаагүй. Гэхдээ илүү түрэмгий ногдол ашгийн хөрөнгө оруулагчдын хувьд AFFO болон тохируулсан EBITDA-тай харьцуулахад сонирхол татахуйц түвшинд арилжаалагддаг үндэстэн дамнасан үл хөдлөх хөрөнгийн ховор тоглоом болох GNL нь хуулийн төсөлд тохирч магадгүй юм.

Оффисын өмчийн орлогын итгэмжлэл (OPI)

Ногдол ашиг ашиг: 13.2%

Заримдаа, хамгийн муу харагдах нөхцөл байдал ч гэсэн ашигтай үр жимс авчирдаг.

Авах Оффисын өмчийн орлогын итгэмжлэл (OPI), Жишээлбэл. Энэхүү REIT нь 160 үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшдэг бөгөөд энэ нь зөвхөн бизнес төдийгүй төрийн байгууллагуудад зээлийн өндөр чанартай ганц түрээслэгчдэд түрээслүүлдэг. Тэгээд Би үүнийг 2022 оны XNUMX-р сард хянаж үзэхэд буцаж ирсэн, энэ нь XNUMX жилийн турш үргэлжилсэн уналтад автсан бөгөөд энэ нь үнэхээр хурдацтай хурдассан—OPI-ийн хувьцаа бараг тал хувиар буурсан байв.

Гэхдээ WFH-ийн энэ цаг үед оффисын өмчлөгч байх нь хэцүү байсан ч OPI нь ач тустай зүйл биш юм. Тэр үед би "зах зээл нь OPI-ийг хэтрүүлж байгаа байх" гэж бодсон.

Тодорхой хэлцгээе: OPI нь COVID-ээс нэлээд өмнө эхэлсэн тулалдаантай тулалдаж байна.

"WFH", "алсын ажил", "алсын ажил" гэсэн нэр томьёо 2020 онд түгээмэл хэрэглэгддэг байсан ч корпорацийн Америк олон жилийн турш ажлын уян хатан нөхцөл рүү илүү чиглэж байсан - КОВИД энэ чиг хандлагыг зүгээр л эелдэг түлхэц өгсөн.

Гэсэн хэдий ч бооцоо тавих эсрэг Office Properties Income Trust, ядаж яг одоо аюултай байж магадгүй юм. Сүүлийн хэдэн сарын хугацаанд өөрийн үнийн дүнгийн бараг 20%-ийг эргүүлж авсан ч хувьцаа нь маш хямд хэвээр байгаа бөгөөд ердөө тав дахин CAD (бэлэн мөнгө тараах боломжтой, зарим REIT-ийн ашигт ажиллагааны өөр үзүүлэлт). Хэрэв та илүү уламжлалт REIT хэмжигдэхүүнийг ашиглахыг хүсч байвал OPI нь ердийн FFO-оос 4 дахин бага үнээр арилжаалдаг.

Түүгээр ч барахгүй, OPI нь түрээслэгчдийн цус алддаг Нью-Йорк хотод байрладаг REIT компани биш юм. Энэ нь илүү хотын захад байрладаг бөгөөд одоогийн байдлаар 96% хүн амтай. Түрээслэгчдийн гуравны нэг нь төрийн байгууллага юм уу гэрээлэгч нар буюу оффисдоо наасан түрээслэгчид байдаг. Хэдэн жилийн турш ямар ч саадгүй уян хатан байдлыг санал болгосны дараа олон ажил олгогчид эцэст нь ухарч эхэлж, ажилчдыг оффисдоо хэд хоног өнгөрөөхийг шаардаж байна.

Бретт Оуэнс бол хөрөнгө оруулалтын гол стратегич юм Эсрэг OutlookБайна. Орлогын талаар илүү их санаа авахын тулд түүний хамгийн сүүлийн үеийн тусгай тайланг үнэгүй татаж аваарай. Таны эрт тэтгэвэрт гарах багц: асар их ногдол ашиг - сар бүр - үүрд.

Мэдээлэл: байхгүй